신축임대주택 해당 여부

심판청구번호 국심2003서 1116(2003. 6. 27)

청구인은 1997.1.10. ○○○시 ○○○구 ○○○아파트 22동 1402호(이하 "쟁점아파트"라 한다)를 취득하였고, 청구인의 처 박○○○은 1998.11.9. ○○○건설(주)와 ○○○도 ○○○시 ○○○아파트 505동 702호, 902호, 1103호, 1203호(이하 "쟁점외아파트"라 한다)에 대한 공급계약을 체결한 후 2000.9.19. 쟁점외아파트 1103호, 1203호에 대한 임대사업자 등록을 하고 2000.10.31. ○○○세무서로부터 주택임대사업자등록증을 교부받았으며 2001.2.7. 쟁점외아파트 702호와 902호를 임대사업용으로 추가 등록하였다. 청구인이 2001.9.22. 쟁점아파트를 양도하면서 1세대1주택 비과세 대상이라고 보아 양도소득세 예정 및 확정신고를 하지 아니하였는 바, 처분청은 청구인의 처 박혜령이 쟁점외아파트를 소유한 사실을 확인하고 1세대 1주택 비과세 규정의 적용을 배제하여 2003.1.4. 청구인에게 2001년 귀속 양도소득세 ○○○원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.4.3. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2.1. 청구인 주장 임대주택법에서는 단독주택 2호이상, 공동주택 2세대 이상의 주택을 임대하기 위해서 시·군·구의 장에게 신고·등록을 한 자를 임대사업자로 규정하고 있는 바, 미분양주택을 해소하고 주택경기를 활성화를 위해 5세대 이상의 주택 보유요건이 1999.11.12.부터 2세대로 완화되었다. 청구인의 처 박○○○은 임대사업자로 등록하였고 쟁점외아파트는 임대사업목적의 사업용자산이므로 1세대1주택 비과세 규정 적용시 거주자의 주택에 해당하지 않는 것으로 보아 쟁점아파트 양도에 대하여 1세대1주택 비과세 규정을 적용하는 것이 타당하다. 2.2. 처분청 의견 조세특례제한법 제97조 의 2는 1999.8.20. 이후 신축된 주택으로서 1999.8.20.부터 2001.12.31.까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 국민주택을 5년이상 임대하는 경우에 이를 거주자의 소유주택으로 보지 않는다는 규정인 바, 청구인의 처 박○○○이 1998.11.9. 쟁점외아파트에 대한 매매계약을 체결하였으므로 조세특례제한법 제97조 의 2 제2항 및 동법 제97조 제2항의 적용대상이 아니며 쟁점아파트 양도에 대하여 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

3.1. 쟁점 임대용으로 사용되고 있는 쟁점외아파트가 조세특례제한법 제97조의2 의 신축임대주택에 해당하여 쟁점아파트 양도에 대하여 1세대1주택 비과세 규정을 적용할 수 있는지 여부 3.2. 관련법령 (1) 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면】① 대통령령이 정하는 내국인이 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하“임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세 또는 특별부가세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.

1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택

2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택

② 소득세법 제89조 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 내국인의 소유주택으로 보지 아니한다. (2) 조세특례제한법시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면】① 법 제97조 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 내국인”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 자를 말한다.

1. 임대주택을 5호 이상 임대하는 개인

2. 임대주택을 5호 이상 임대하는 내국법인(이하 이 조에서 “임대주택사업자”라 한다) (3) 조세특례제한법 제97조 의 2【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례】① 대통령령이 정하는 내국인이 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 이 조에서 “신축임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세 또는 특별부가세를 면제한다.

1. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 건설임대주택

• 가. 1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 신축된 주택
• 나. 1999년 8월 19일 이전에 신축된 공동주택으로서 1999년 8월 20일 현재 입주된 사실이 없는 주택

2. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999년 8월 20일 이후 취득(1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다)

• 가. 1999년 8월 20일 이후 신축된 주택
• 나. 제1호 나목에 해당하는 주택

② 제97조 제2항 내지 제4항의 규정은 신축임대주택에 관하여 이를 준용한다. (4) 조세특례제한법시행령 제97조 의 2 【신축임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면특례】 ① 법 제97조의 2 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 내국인”이라 함은 1호 이상의 신축임대주택(법 제97조의 2 제1항의 규정에 의한 신축임대주택을 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대하는 개인 또는 내국법인을 말한다. (5) 소득세법 제89조 【비과세양도소득】다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 부과하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(생략)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생되는 소득 (6) 소득세법시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】① 법 제89조 제3호에서 "1세대1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다.

③ 법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다. 3.3. 사실관계 및 판단 3.3.1. 청구인이 쟁점아파트를 1997.1.10. 취득하여 3년 이상 보유한 사실 및 2001.9.21. 쟁점아파트를 양도할 당시 청구인의 처 박○○○이 쟁점외아파트를 소유한 사실에 대하여는 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없다. 3.3.2. 쟁점외아파트의 등기부등본에 의하면 2000.10.25. ○○○건설(주)가 쟁점외아파트의 소유권보존등기를 하고, 청구인의 처 박○○○이 매매를 원인으로 2000.12.6. 쟁점외아파트 1103호, 1203호, 2001.2.26. 쟁점외아파트 702호, 902호에 대한 소유권을 취득한 사실이 확인된다. 3.3.3. 청구인의 처 박○○○의 임대사업자 등록증에 의하면 2000.9.19. 신규등록을 하고 2001.2.7. 호수를 추가하여 4호를 임대사업용으로 한 사실이 확인되고, 쟁점외아파트 공급계약서에 의하면 쟁점아파트의 중도금납입일정 3회가 경과한 시점인 1998.11.9. ㅇㅇ건설(주)와 청구인의 처 박○○○ 사이에 매매계약이 이루어졌는 바, 박○○○은 중도금 3회 납입시점 이후 계약 해제된 쟁점외아파트를 매입하였다고 소명하고 있다. 3.3.4. 조세특례제한법 제97조 는 임대주택을 5호 이상 임대하는 개인 또는 내국법인이 임대주택법에 의한 임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 5년 이상 임대한 임대주택 및 10년 이상 임대한 임대주택을 양도하는 경우에 양도소득세 전액을 감면하고 임대주택을 주택으로 보지 아니하도록 규정하고 있고, 조세특례제한법 제97조 의 2는 신축임대주택을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대하는 개인 또는 내국법인이 임대주택법에 의한 임대주택 중 1999년 8월 20일 이후 취득(1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 임대주택을 양도하는 경우에 양도소득세를 면제하고 임대주택을 주택으로 보지 아니하도록 규정하고 있다. 3.3.5. 이상의 사실관계 및 관련법령을 종합하면, 청구인은 쟁점아파트 양도 당시 청구인의 처 박○○○이 임대사업자 등록을 하고 쟁점외아파트를 임대용으로 사용하였으므로 쟁점외아파트를 사업용자산으로 볼 수 있고 쟁점아파트 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여야 한다고 주장하고 있으나, 청구인의 처 박○○○이 사업자 등록을 하였다 하더라도 4호의 임대주택을 임대하였으므로 쟁점외아파트는 조세특례제한법 제97조 의 장기임대주택에 해당하지 아니하고, 매매계약이 1998년에 이루어졌으므로 조세특례제한법 제97조 의 2 신축임대주택에도 해당하지 아니하는 바, 처분청이 쟁점아파트 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하지 아니한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.