부동산을 취득할 수 있는 권리로 본 처분의 당부

심판청구번호 국심2003서 0843(2003. 6. 11) P> 1. 처분개요

• 가. 청구인은 ○○○시 ○○○구 ○○○아파트 39동 507호(이하 "쟁점1재산"이라 한다)와 ○○○시 ○○○구 ○○○아파트 40동 309호(이하 "쟁점2재산"이라 하고, 쟁점1재산과 쟁점2재산을 합하여 "쟁점재산"이라 한다)를 2002.9.27.과 2002.7.3. 각각 양도하고, 쟁점1재산은 기준시가로, 쟁점2재산은 실지거래가액(양도가액 ○○○원, 취득가액 ○○○원)으로 양도차익을 계산하여 자산양도차익예정신고를 하였다.
• 나. 이에 대하여 처분청은 쟁점재산이 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 사업계획승인일 이후 양도되었다는 이유로 이를 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 확인된 실지거래가액(쟁점1재산: 양도가액 ○○○원, 취득가액 ○○○원, 쟁점2재산: 양도가액 ○○○원, 취득가액 ○○○원)에 의해 양도차익을 계산하여 2003.1.10. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 ○○○원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2003.2.28. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 재건축아파트의 경우 부동산을 취득할 수 있는 권리인 아파트 입주권을 취득하는 시점은 관리처분계획이 조합원총회에서 의결되는 시점으로 보아야 하고, 특히 쟁점1재산은 양도당시 주택이 철거되지 않았으므로 부동산의 양도에 해당한다. 만약에 처분청과 같이 쟁점1재산을 부동산을 취득할 수 있는 권리로 본다면, 양도차익의 산정은 소득세법시행령 제166조 의 규정에 따라야 하나, 쟁점1재산은 양도당시에는 사업계획승인만 이루어지고 관리처분계획의 의결이 이루어지지 않은 상태로 청산금 등이 있을 수 없어 위 규정을 적용할 수 없으므로 위 규정의 취지로 보더라도 관리처분계획의 의결이나 기존건물의 철거가 이루어지지 않은 재건축대상아파트를 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 실지거래가액으로 과세한 처분은 부당하다.

(2) 쟁점2재산은 재건축대상아파트로 양도일 이전에 사업계획승인을 받았으나, 양도 후 기존주택이 멸실되었으므로 부동산의 양도에 해당되는 바, 대법원 판례 등에 의하면, 신고한 실지거래가액이 사실과 다르게 확인되는 경우에는 기준시가로 양도차익을 계산하는 것이므로 처분청이 확인된 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여 과세한 처분은 부당하다.

• 나. 처분청 의견

(1) 재건축사업에 있어서 사업계획승인일부터 당해 재건축아파트의 사용검사필증교부일 전일까지는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보는 것인 바, 쟁점1재산은 위 기간 사이에 양도되었으므로 이를 권리의 양도로 보아 확인된 실지거래가액에 의해 양도차익을 계산하여 과세한 처분은 정당하다.

(2) 청구인은 쟁점2재산을 양도하고 실지거래가액에 의해 자산양도차익예정신고를 하였는 바, 이러한 경우 소득세법 제114조 제4항 단서의 규정에 의하면, 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득세과세표준과 세액을 경정한다고 규정하고 있으므로 확인된 실지거래가액에 의하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점

① 청구인이 쟁점1재산을 양도하고 기준시가로 신고한 데 대하여 이를 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 실지거래가액으로 과세한 처분의 당부

② 청구인이 쟁점2재산을 양도하고 실지거래가액으로 신고한 데 대하여 처분청이 확인한 실지거래가액으로 과세한 처분의 당부

• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】①양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2) 소득세법 제96조 【양도가액】①제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】④납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (4) 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】①법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한다.

[양도가액－(기존건물과 그 부수토지의 평가액＋납부한 청산금)- 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비]＋[(기존건물과 그 부수토지의 평가액－기존건물과 그 부수토지의 취득가액)－법 제97조제1항제2호 및 제4호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비]

[양도가액－(기존건물과 그 부수토지의 평가액－지급받은 청산금)-법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비]＋[(기존건물과 그 부수토지의 평가액－기존건물과 그 부수토지의 취득가액－법 제97조 제1항 제2호 및 제4호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비]×(기존건물과 그 부수토지의 평가액－지급받은 청산금)÷기존건물과 그 부수토지의 평가액]

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점1재산을 2001.9.14. 취득하여 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 사업계획의 승인일(2002.8.1.) 이후인 2002.9.27. 양도하였고, 쟁점1재산의 주택부분은 양도일 이후에 철거되었음이 등기부등본 등에 의하여 확인되고, 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. (나) 처분청은 청구인이 쟁점1재산을 양도하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 신고한 데 대하여 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 실지거래가액(양도가액 ○○○원, 취득가액 ○○○원)에 의해 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 과세하였음이 양도소득세 결정결의서 등에 의하여 확인된다. (다) 재건축사업은 주택건설촉진법 규정에 의하여 노후·불량한 주택의 소유자들이 재건축조합을 설립하여 노후·불량주택을 철거하고 그 철거한 대지위에 새로운 주택을 건설하는 사업으로 관리처분계획이 별도의 인가를 요하지 아니하므로 사업계획의 승인시 재개발사업에서의 필수적인 관리처분계획의 내용이 포함된다 할 것인 바, 재건축조합의 조합원이 재건축조합에 종전의 토지 및 건축물을 제공함으로써 사업계획승인에 따라 취득하게 되는 분양예정의 대지 또는 건축시설을 분양받을 권리는 재건축사업이 시행됨에 따라 장차 사용검사필증교부일 다음날에 그 분양받을 대지 또는 건축시설에 대한 소유권을 취득하기까지는 종전의 토지 및 건축물로 보기 어려운 이상, 소득세법 제94조 제1항 제2호 가목의 "부동산을 취득할 수 있는 권리"로 보아 그 양도차익을 계산할 수 밖에 없고, 이 경우 그 권리의 취득시기는 사업계획의 승인이 있은 때라고 보아야 한다.(대법원 91누1288, 1991.10.22 같은 뜻임) (라) 또한, 소득세법시행령 155조 제16항 의 규정에서 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원(주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 사업계획의 승인일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로 본다고 규정하고 있으므로 재건축대상아파트 경우 주택건설촉진법에 의한 사업계획의 승인일부터는 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보는 것이 타당하다 하겠다. (마) 위 사실내용과 관련법령을 종합하여 볼 때, 쟁점1재산의 양도는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당하고, 그 양도차익은 실지거래가액에 의하여 계산하는 것이므로 쟁점1재산의 양도는 부동산의 양도에 해당하여 기준시가에 의해 양도차익을 계산하여야 한다는 청구주장은 법리를 오해한 주장으로 받아들일 수 없다고 판단된다.

(2) 쟁점②에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점2재산을 2001.6.14. 취득하여 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 사업계획의 승인일(2002.1.14.) 이후인 2002.7.3. 양도하였고, 쟁점2재산의 주택부분은 양도일 이후에 철거되었음이 등기부등본 등에 의하여 확인되고, 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. (나) 청구인은 쟁점2재산을 양도하고 2002.6.27. 소득세법 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의거 실지거래가액(양도가액 ○○○원, 취득가액 ○○○원)에 의해 양도차익을 계산하여 신고하였고, 이에 대하여 처분청은 확인된 실지거래가액(양도가액 ○○○원, 취득가액 ○○○원)에 의해 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 과세하였음이 양도소득세 결정결의서 등에 의하여 확인된다. (다) 소득세법 제114조 제4항 및 같은법 부칙 제13조 제1항에 의하면, 2002.1.1.부터 거주자가 양도소득세과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득세과세표준과 세액을 경정한다고 규정하고 있으므로 신고한 실지거래가액이 사실과 달라 기준시가로 과세하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없는 반면에, 처분청이 확인된 실지거래가액에 의해 양도차익을 계산하여 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.