양도차손이 발생하여 무신고한 것에 대해 기준시가 적용 여부

심판청구번호 국심2003서 0836(2003. 5. 27) ALIGN=CENTER>이 유

청구인은 ○○○시 ○○○구 ○○○외 2필지 대지 합계 7,827㎡(이하 "쟁점토지"라 한다) 및 위 지상건물 2,232.04㎡(이하 "쟁점건물"이라 하고 쟁점토지와 쟁점건물을 합하여 "쟁점부동산"이라 한다)를 1977.3.14. 취득하여 2001.1.12. ○○○건설주식회사에 양도하고 2001.3.31. 쟁점토지에 대하여는 양도소득세 예정신고·납부를 하였으나 쟁점건물에 대하여는 무신고 하였다. 처분청은 무신고한 쟁점건물의 양도차익을 기준시가에 의해 평가하여 2003.1.5. 청구인에게 양도소득세 ○○○원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.3.14. 이 건 심판청구를 제기하였다

(1) 청구인 주장 청구인은 쟁점토지를 2001.1.12. ○○○건설주식회사에 평당 ○○○원, 합계 ○○○원에 양도하면서 쟁점건물이 노후된 상태이고 ○○○건설주식회사에서 철거를 요구하여 이를 무상으로 양도하였다. 부동산매매계약서에 쟁점건물을 무상으로 양도한다고 기재되어 있으며, 양도 직후 철거작업을 시작하여 2001.4.21. 쟁점건물이 철거된 사실이 확인됨에도 기준시가에 의해 양도차익이 있는 것으로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.

(2) 처분청 의견 청구인은 1996.12.9. 작성한 쟁점부동산의 매매계약서에 "노후화에 따른 재산적 가치가 없음"을 단서로 표기하여 무상으로 양도하였다고 주장하나, 쟁점건물에 대한 객관적인 평가가 없으며 양도 후에 쟁점건물이 양수인에 의해 멸실된 것으로 공부상 확인되므로 무신고한 쟁점건물의 양도차익을 기준시가에 의해 산정한 당초 처분은 타당하다.

• 가. 쟁점 토지와 건물을 함께 양도하면서 토지는 기준시가에 의해 신고하였으나 건물은 양도차손이 있는 것으로 보아 무신고한 경우 건물의 양도차익을 기준시가에 의해 산정한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제88조 【양도의 정의】① 제4조 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2) 소득세법 제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (3) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 1977.3.14. 쟁점건물을 취득하여 소유하다가 2001.1.12. ○○○건설주식회사(○○○)에 양도하고 같은 날 ○○○건설주식회사가 ○○○종합건설(주)(○○○)에 소유권을 이전한 사실, 2001.4.21. 쟁점건물이 멸실등기 되고 쟁점토지에 ○○○종합건설(주)가 ○○○테크노타운5(아파트형 공장)를 신축하여 2002.7.4. 소유권 및 대지권 목적으로 등기를 한 사실이 쟁점건물과 쟁점토지의 등기부등본에 의하여 확인된다.

(2) 청구인과 ○○○건설주식회사가 1996.12.9. 작성한 부동산 매매계약서에 의하면 쟁점토지 및 쟁점건물 일체에 대한 매매대금은 ○○○원이고 동 지번상의 지상건물 일체는 사용가치가 없는 것이어서 무상으로 한다고 기재되어 있다. 또한 쟁점건물의 건축물관리대장에 의하면 쟁점건물의 사용승인일은 1963.11.21.(부속건물은 1965.4.29.)인 것으로 확인된다.

(4) 청구인은 계약시 계약금과 중도금을 현금과 어음으로 수령한 후 1997.5.8. 잔금 ○○○원 중 ○○○원을 약속어음(지급일 1997.12.5.)으로 수령하고 나머지는 1997.9.30. 지급 받기로 하였으나, ○○○건설주식회사가 경영상 어려움으로 대금을 지불하지 못하고 1999.3.29. 기업개선작업(워크아웃) 대상에 포함됨에 따라 청구인은 ○○○지방법원에 매매대금청구소송(2000가합63351)을 제기하여 2001.1.12.○○○건설주식회사로부터 미지급금을 수령함에 따라 소를 취하한 사실이 ○○○건설(주)기업개선작업약정서, 대금지급 영수증 등 심리자료에 의해 확인된다.

(5) ○○○종합건설주식회사와 ○○○종합건설(주)가 2001.1.11. 작성한 부동산 매매계약서에 의하면 쟁점토지 및 쟁점건물 일체에 대한 매매대금은 ○○○억이고, 토지상의 공장시설 및 부속시설 일체는 사용가치가 없으므로 무상으로 한다고 기재되어 있으며 양수인의 책임으로 철거 멸실하며 비용은 양수인이 부담한다고 기재되어 있다.

(6) 이상을 종합하여 보면, 쟁점건물은 양도당시 사용승인을 받은날로부터 38년이 되어 철골조 건물의 내용연수가 다한 것으로 볼 수 있고, ○○○종합건설주식회사가 경영상의 어려움으로 쟁점부동산의 잔금지불을 이행하지 못함에 따라 2001.1.11. ○○○종합건설(주)가 이를 양수하여 쟁점건물을 철거하고 2001.4.21 멸실등기를 하였으며 쟁점토지상에 아파트형공장을 신축한 사실이 확인되므로 당사자가 쟁점건물은 노후하여 사용가치가 없는 것으로 평가한 계약내용이 신빙성이 있는 것으로 보인다. 따라서 기준시가에 의해 산정한 양도차익이 실지양도가액을 넘을 수 없는 것(대법2001두4047, 2001.9.7)이고 쟁점건물의 양도에 따른 양도차익이 없으므로 이 건 양도소득세 부과처분을 취소하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.