안분계산한 가액을 건물의 공급가액으로 한 처분의 당부

심판청구번호 국심2003서 0132(2003. 5. 20)

○○○세무서장이 2002.10.14 청구법인에게 한 2000년 2기 부가가치세 ○○○원의 부과처분은 이를 취소한다.

청구법인은 2000.5.12 ○○○시 ○○○구 ○○○ 대지 708㎡ 상에 공장 및 업무시설용도로 건축허가(면적: 4,052㎡, 토지와 합하여 이하 "쟁점부동산"이라 한다)받아 신축하다가 2000.12.15 청구외 ○○○엔터프라이즈 주식회사(이하 "청구외법인"이라 한다)와 토지 및 건물가액의 구분없이 양도계약(가액 ○○○원)을 체결하고 건물의 공급가액을 ○○○원으로 하여 세금계산서를 발행한 후 해당 과세기간에 대한 과세표준으로 하여 부가가치세를 신고하였다. 처분청은 쟁점부동산의 양도가액을 청구법인의 건설가계정에 계상된 토지가액(○○○원)과 건물가액(○○○원)으로 보아 이를 안분계산한 ○○○원을 건물의 공급가액으로 한 후 신고가액(○○○원)을 차감하여, 2002.10.14 청구법인에게 2000년 2기 부가가치세 ○○○원을 결정고지하였다. 청구법인은 이에 불복하여 2002.11.28 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 청구법인은 부동산매매계약서상에 토지가액과 건설중인 건물가액을 구분하여 표시하지는 않았으나 쟁점부동산의 실지거래가액은 ○○○원임이 명백하고, 건축허가당시 토지의 감정가격은 ○○○원이고 개별공시지가는 ○○○원이며 미완성의 철골조 건축물은 재산적 가치가 거의 없어 건물가액을 ○○○원으로 하여 정상거래한 것임에도, 계약서에 건물가액을 구분표시하지 아니하였다는 이유로 건설가계정에 계상된 토지와 건물의 가액으로 안분계산하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 실지거래가액이 기재된 매매계약서에 토지가액과 건물가액이 구분표시되지 아니하였고, 토지의 취득시기와 건물의 착공시기가 같은 과세기간이고 토지와 건물을 일괄 양도한 경우에 과세표준의 안분계산은 감정평가가액이 있는 경우 그 가액에 비례하는 것이나, 이 건은 신축중인 건물에 대한 감정평가가액이 없어 장부가액(장부가액이 없는 경우 취득가액)에 의하여 안분계산한 가액을 건물의 공급가액으로 하여 과세한 처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁 점 토지가액과 신축중인 건물가액의 구분표시가 없이 일괄 양도한 데 대하여, 건물의 공급가액을 건설가계정에 계상된 토지와 건물의 가액으로 안분계산하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 부가가치세법 제48조 의 2(1997.12.31 대통령령 제15563호로 개정된 것)【과세표준의 안분계산】④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다.

⑤ 제4항 본문의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액으로 본다. 이 경우 적용순서는 다음 각호의 순에 의한다.

1. 주택건설촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부 터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획상의 분양가액

2. 토지와 건물 및 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에 는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액. 이 경우 장부 가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 한다.

3. 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평 가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인은 1999.12.9 쟁점부동산의 토지 708.6㎡에 대한 취득계약을 체결하고 계약당일부터 2000.5.26까지 4회에 걸쳐 대금 ○○○원을 지급하고 부대비용 ○○○원을 포함한 ○○○원을 건설가계정에 계상하였으며, 2000.1.20 ○○○종합건설주식회사와 건축공사표준계약(공급대가 ○○○원)을 체결하고, 2000.5.2 건물면적 4,052.22㎡에 대한 건축허가를 득한 후 2000.5.12 착공하여 건물을 신축하다가, 2000.12.15 청구외법인과 토지와 건물가액의 구분없이 ○○○원에 쟁점부동산의 양도계약을 체결하고 같은 날 ○○○원의 건물분 세금계산서를 발행하여 해당 과세기간에 대한 부가가치세를 신고하였음이 쟁점부동산의 취득 및 양도계약서, 건축물대장, 건설가계정, 부가가치세신고서 등에 의하여 확인되고, 이에 대하여는 청구법인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 처분청은 쟁점부동산의 양도계약서에 토지 및 건물가액이 구분 기재되지 않아 건물가액이 불분명하다 하여 쟁점부동산의 양도가액(○○○원)을 청구법인의 건설가계정 계상액 (○○○원)중 건물매각손(○○○원), 토지계약금(○○○원) 및 건축에 따른 주민합의금(○○○원) 등을 제외하고 토지(○○○원)와 건물가액(○○○원)을 선별하여 안분계산한 건물공급가액에서 신고가액을 차감한 가액을 과세표준으로 하여 이 건을 과세하였음이 결정결의서 등에 의하여 확인된다.

(3) 청구법인은 매매계약서에 토지와 건물가액을 구분하여 기재하지는 않았지만 청구외법인과 계약당일에 토지가액을 감안하고 청구외법인의 입장에서 재산적 가치가 없어 신축중인 건물가액을 200백만원으로 합의하여 세금계산서를 수수하였으며 동 금액을 장부에 계상하였음에도, 건설가계정에 계상된 토지와 건물가액으로 안분계산하여 과세한 처분은 부당하다고 주장하므로, 이에 대하여 살펴본다. (가) 감정평가서, 매매계약서 등에 의하면, 청구법인과 청구외법인이 금융기관으로부터 쟁점토지를 담보로 제공하고 대출받기 위해 중소기업은행 등에서 의뢰한 한국감정원의 감정가격과 개별공시지가는 아래 표와 같이 나타나고 있는 바, 그 가액은 토지의 양도가액(○○○원)과 근사한 수준에 있고, 계약체결후인 2000.12.19자 감정평가서에 첨부된 건물의 촬영사진을 보면 철골조만 구축되어 있는 것으로 나타난다.

○○○ (나) 쟁점부동산의 매매와 관련하여 처분청의 증빙서류요청에 따라 청구외법인이 제출한 자료에 의하면, "청구법인이 어려운 자금사정으로 신축중이던 건물을 급매처분한다 하여 청구법인의 토지매입액 ○○○원에 준하여 ○○○에 매수하였고, 당시 건물은 철골조가 올라와 있었으나 청구외법인이 원하는 구조와는 차이가 있어 추후 다시 철거한 후 공사를 진행할 계획이라 건물가액은 인정하지 않는 조건에 시세보다 밑도는 가격에 건물을 매수하고 그 조건으로 계약 후 15일안에 전액 현금으로 결재하기로 약속하였으며, 청구외법인의 거래은행(○○○은행)에서 ○○○원을 대출받아 청구법인의 거래은행(○○○은행)의 차입금 ○○○원을 상환해주었다"고 진술되어 있다. (다) 청구외법인의 재무제표 등에 의하면, 청구법인이 발행한 건물에 대한 세금계산서상의 공급가액(○○○원)대로 청구외법인의 장부에 쟁점부동산의 토지 및 건물가액이 계상되었음이 확인된다. (라) 살피건대, 부가가치세법시행령 제48조 의 2 제4항 의 취지는 부동산매매계약서상에 기재된 매매금액이 실지거래가액임이 확인되지만 토지와 건물가액의 구분이 불분명하거나 그 구분표시된 가액이 당해 토지 및 건물의 규모와 형태, 사회통념 등에 비추어 합당하지 아니한 경우에는 부득이 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 의해 안분계산하는 것이나, 부동산매매계약서상에 기재된 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고 매매계약일을 전후하여 공인된 감정평가기관의 감정가액이 있거나 거래당사자 중 일방 또는 쌍방이 국가, 지방자치단체 또는 법인으로서 거래 당사자가 토지 및 건물가액을 구분하여 기장하고 동 기장내용을 신뢰할 수 있는 경우 등에는 그 감정가액 또는 거래당사자의 기장금액 중에서 건물가액 상당액을 그 실지거래가액으로 보는 것이 합리적이라 할 것이다(국심99부547, 2000.1.18외 다수 같은뜻). (마) 이 건의 경우, 쟁점부동산의 매매계약서상의 양도가액에 대하여는 다툼이 없고, 거래당사자인 법인들이 신축중이던 건물가액을 합의하고 세금계산서상의 공급가액으로 기장하였으며, 합의한 토지가액이 거래은행에서 감정한 감정가격이나 개별공시지가에 비추어 크게 부당한 것으로 보여지지 아니하고, 청구법인이 어려운 자금사정으로 신축중인 쟁점부동산을 급매하고 청구외법인은 동 건물을 철거할 계획으로 쟁점부동산을 취득한 정황 등을 감안할 때, 양 법인이 합의한 쟁점부동산의 건물가액을 실지거래가액으로 인정함이 타당한 것으로 판단되므로, 처분청에서 건설가계정의 계상액을 장부가액으로 보아 임의로 선별한 토지와 건물의 가액을 기준으로 안분계산한 가액을 건물의 공급가액으로 하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 있다 하겠다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.