개별공시지가가 없는 토지의 평가

심판청구번호 국심2003부 3578(2004. 2. 23) �

청구인은 2003.6.18 ○○○번지 외 2필지 대지 1,833.6㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 청구외 이○○○ 외 2인에게 양도하고, 합병 및 분할전의 개별공시지가(2002.1.1 기준 개별공시지가)에 의하여 2003.7.21 양도소득세 ○○○원을 신고납부하였는 바, 처분청은 쟁점토지가 당초 같은곳 ○○○번지 779.1㎡, ○○○번지 419.3㎡, ○○○번지 635.2㎡ 등 3필지에서 2002.6.2 같은곳 ○○○번지 1필지로 합병되었다가, 2003.6.8 다시 같은곳 ○○○번지 619.9㎡, ○○○번지 594.2㎡, ○○○번지 619.5㎡등 3필지로 분할된 것으로 양도당시의 개별공시지가가 없는 것으로 보아, 양도당시인 2003.6.18 기준으로 감정한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 쟁점토지를 평가하고, 2003.10.8 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 ○○○원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.11.28 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 3필지는 일직선으로 연접된 정방형의 토지로 양도의 편의상 당초 3필지를 1필지로 합병하였다가, 다시 3필지로 분할하여 양도하였을 뿐, 토지이용현황의 변동이 없어 단순한 지번합병 및 지번분할에 해당되므로 양도일 현재 고시되어 있는 2002.1.1 기준 모지번 개별공시지가를 이용할 수 있음에도 처분청이 감정평가기관의 감정가액에 의하여 평가함은 부당하며, 설사, 감정가액에 의하더라도 감정평가시 사용되는 인근표준지의 기준시가 산정시점이 2002.1.1이므로, 이 건 감정평가 기준일도 2002.1.1로 하여 다시 평가하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지 3필지는 2003.6.18 같은곳 ○○○번지에서 분할된 것으로, 쟁점토지와 분할전의 모지번인 ○○○번지는 면적, 형상, 도로접면수 등이 다르므로 지번의 단순분할이라고 볼 수 없을 뿐만 아니라, 쟁점토지 양도당시 개별공시지가도 없어, 분할전 모지번의 개별공시지가를 이용할 수 없는 상태이므로 감정평가기관의 감정가액에 의하여 쟁점토지를 평가함은 정당하며, 쟁점토지의 양도일이 2003.6.18이므로, 감정평가에 사용되는 인근표준지의 개별공시지가 산정일이 2002.1.1인지 여부에 불구하고, 평가기준일을 2003.6.18로 한 감정가액을 활용하여 쟁점토지를 평가한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지를 개별공시지가가 없는 토지로 보아 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(2002.12.30 법률 제06852호로 개정된 것) 제99조 【기준시가의 산정】 ① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토지 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

(2) 소득세법시행령(2002.12.30 대통령령 제17825호로 개정된 것) 제164조 【토지·건물의 기준시가 산정】 ① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목·이용상황등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

2. 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시지가의 결정·고시가 누락된 토지(국·공유지를 포함한다)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지는 당초 ○○○번지 779.1㎡, ○○○번지 419.3㎡, ○○○번지 635.2㎡ 등 3필지에서 합병 및 분할된 것인 바, 쟁점토지의 지적도에 의하면, 당초 위 3필지는 일직선으로 연접된 정방형의 토지로 ○○○번지는 상업용지로 한쪽면은 중폭도로, 한쪽면은 소폭도로에 접하고 있었고, ○○○번지는 ○○○번지에 연접한 주거나지로 한쪽면만 소로에 접하고 있었으며, ○○○번지는 ○○○번지에 연접한 주거나지로 한쪽면만 소로에 접하고 있었는 바, 쟁점토지에 대한 합병 및 분할내역은 다음과 같다. (가) 2002.6.2 위 3필지가 합병되어 ○○○번지로 합필되었다. (나) 2003.6.8 위 ○○○번지가 다시 ○○○번지 619.9㎡, ○○○번지 594.2㎡, ○○○번지 619.5㎡ 등 3필지로 각각 분할되었는 바, 분할후의 ○○○번지는 합병전의 ○○○번지 중 159.6㎡가 ○○○번지로 편입된 나머지이고, 분할후의 ○○○번지는 합병전의 ○○○번지 419.3㎡에 ○○○번지 중 159.6㎡와 ○○○번지 중 15.3㎡가 편입된 것이며, 분할후의 ○○○번지는 합병전의 ○○○번지 중 15.3㎡가 ○○○번지로 편입된 나머지이다.

(2) 청구인은 2003.6.18 쟁점토지를 이○○○ 외 2인에게 양도하고, 합병 및 분할전의 2002.1.1 기준 개별공시지가에 의하여 쟁점토지를 평가하여 양도소득세를 신고하였는 바, 처분청은 쟁점토지가 양도당시의 개별공시지가가 없는 것으로 보아, 양도당시인 2003.6.18 기준으로 감정한 한국감정원 ○○지점과 ○○감정평가법인의 감정가액의 평균액을 기준으로 쟁점토지를 평가하였다.

(3) 한편, 김해시장이 고시한 쟁점토지의 2002.1.1 및 2003.1.1 기준 개별공시지가 변동내역은 아래 과 같다.

○○○

(4) 먼저, 쟁점토지에 대하여 양도일 현재 고시되어 있는 모지번의 개별공시지가가 있는지 여부와 쟁점토지의 평가에 이를 적용할 수 있는지 여부를 살펴본다. (가) 위 소득세법시행령 제164조 는 제1항에서 '지적법에 의한 신규등록토지'를, 제2항에서 '지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지'를, 제3항에서 '토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지'를, 제4항에서 '개별공시지가의 결정·고시가 누락된 토지'를 각각 개별공시지가가 없는 토지로 보도록 규정하고 있고, 양도당시 고시된 개별공시지가가 없는 토지에 대하여는 납세지 관할세무서장이 2이상의 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가한 가액에 의하여 기준시가를 산정하도록 되어 있다. (나) 또한, 2000.12.11 국세청 훈령 제1452호로 개정된 재산제세사무처리규정 제121조 제3항 제5호는 "토지이용현황 등의 변동없이 단순히 지번분할의 경우로서 본 지번 개별공시지가를 활용할 수 있는 경우에는 공정과세협의회의 자문을 생략할 수 있다"고 규정하고 있는 바, 이는 단순한 지번분할의 경우로서 모지번 개별공시지가가 있는 경우 이를 활용할 수 있도록 한 것으로 보인다. (다) 이 건의 경우, 쟁점토지 3필지는 당초 3필지의 토지를 2002.6.2 1필지로 합병하였다가, 2002.6.8 다시 3필지로 분할하여 2002.6.18 양도한 것으로, 양도당시 개별공시지가가 없는 토지에 해당되고, 합병 및 분할내역으로 보아 단순한 지번분할로 보기도 어려운 점이 있으며, 쟁점토지 양도당시 분할전 모지번(○○○번지)의 개별공시지가가 고시되어 있었던 것도 아니다. 따라서, 쟁점토지 양도일 현재 고시되어 있는 모지번의 개별공시지가를 적용하여 쟁점토지를 다시 평가하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

(5) 다음으로, 청구인은 처분청이 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 쟁점토지를 평가함에 있어 감정평가기관이 감정평가시 사용한 인근표준지의 개별공시지가 산정시점이 2002.1.1이므로, 이 건 감정평가 기준일도 2002.1.1로 하여야 한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. 감정평가등에 활용하는 표준지의 개별공시지가는 평가기준일 현재 고시되어 있는 것을 적용하는 것이므로, 감정평가기관이 쟁점토지 평가시 평가기준일인 2003.6.18 현재 고시되어 있는 2002.1.1 현재의 표준지 개별공시지가를 활용하였다 하여 달리 잘못이 있다고 보기 어려우며, 감정평가 기준일은 자산의 양도 등이 이루어진 시점을 기준으로 하는 것이므로 표준지 개별공시지가 산정시점에 따라 감정평가 기준일을 달리 적용하기도 어렵다 할 것이다. 따라서, 이 부분에 대한 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.