국민주택건설용지에 대한 양도소득세 감면은 주택건설등록업자가 감면신청을 하는 경우에 한하여 감면적용이 됨
국민주택건설용지에 대한 양도소득세 감면은 주택건설등록업자가 감면신청을 하는 경우에 한하여 감면적용이 됨
심판청구번호 국심2003부 3276(2004. 3. 30) 2-6 대지 337㎡의 양도차익을 실지 양도가액(5억6000만원)으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 청구는 이를 기각합니다.
(1) 쟁점①토지는 국민주택건설용지로 양도되어 양도소득세 50%감면을 받을 수 있었으나, 8년 이상 자경농지로 100% 감면대상이 된다는 과세관청의 설명을 믿고 국민주택건설용지로 양도되었음에도 주택건설회사가 양도소득세 감면신청서를 제출하지 아니하였으므로 쟁점①토지의 양도에 대하여 당연히 감면받을 수 있는 양도소득세 50%를 감면받지 못하게 된 것은 신의성실의 원칙에 위배된다.
(2) 처분청은 쟁점①토지의 개별공시지가(양도가액: 733,276,000원)에 의하여 청구인의 양도소득금액을 계산하여 그 양도차익(722,167,690원)이 확인된 실지양도가액(5억6,000만원)을 초과하고 있는 바, 이는 양도차익이 실지양도가액을 초과할 수 없다는 대법원의 판례와 배치되는 부당한 처분이므로 양도소득세를 경정하여야 한다.
(1) 구 조세감면규제법 제66조 제4항의 규정에 의하면, 국민주택건설용지에 대한 양도소득세 감면은 주택건설등록업자가 감면신청을 하는 경우에 한하여 감면적용이 됨에도 쟁점①토지를 매입한 주택건설회사가 위 조세감면법 제66조 제4항에 의하여 양도소득세 감면신청을 하지 아니하였으므로 쟁점①토지의 양도에 대하여 양도소득세 50%을 감면배제한 이 건은 적법한 처분이다.
(2) 청구인은 쟁점토지의 실지 양도가액을 확인할 수 있는 객관적인 증빙을 제출하지 못하고 있으므로 쟁점토지의 양도차익이 실지양도가액을 초과한다는 청구주장을 받아 들이기 어렵다.
(1) 쟁점①토지가 국민주택건설용지로 양도된 것으로 양도소득세의 50%를 감면할 수 있는지 여부
(2) 쟁점①토지의 양도차익을 실지양도가액을 한도로 하여 양도소득세를 경정할 수 있는지 여부
(1) 구 조세감면규제법(1994.12.22 법률 제4825호로 개정되기 이전의 것) 제55조【자경농지에 대한 양도소득세 등의 면제】① 다음 각호의 1에 해당하는 자가 8년이상 계속하여 직접 경작한 토지로서 농지세의 과세대상(비과세·감면 및 소액부징수의 대상이 되는 토지를 포함한다)이 되는 토지중 대통령령이 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세 또는 특별부가세를 면제한다.
1. 대통령령이 정하는 바에 따라 농지소재지에 거주하는 거주자 제66조【국민주택건설용지에 대한 양도소득세등의 면제】① 내국인이 다음 각호의 1에 해당하는 건설용지로 토지(대통령령이 정하는 토지를 제외한다)를 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세 또는 특별부가세의 100분의 30(양도일로부터 소급하여 5년 이전에 취득한 토지를 양도하는 경우에는 100분의 50)에 상당하는 세액을 감면한다.
1. 주택건설촉진법 제6조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자(이하 이 조에서 "주택건설등록업자"라 한다)가 건설하는 대통령령이 정하는 규모 이하의 주택(이하 "국민주택"이라 한다)의 건설용지
④ 제1항의 규정은 대통령령이 정하는 바에 따라 주택건설등록업자·사원용 임대주택건설자 또는 기숙사건설자가 감면신청을 하는 경우에 한하여 이를 적용한다.
(2) 구 조세감면규제법시행령 제54조【자경농지에 대한 양도소득세등의 면제】① 법 제55조 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 토지”라 함은 취득할 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지로서 다음 각호의 1에 해당하는 것을 제외한 것을 말한다.
1. 양도일 현재 특별시·직할시 또는 시에 있는 농지중 도시계획법에 의한 주거지역·상업지역 및 공업지역 안에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 날로부터 1년이 지난 농지
(3) 소득세법(1994.12.22 법률 제4804호로 개정되기 전의 것) 제23조【양도소득】① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득
④ 양도가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.
1. 제1항 제1호·제2호 및 제5호(생략)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 제45조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.
(4) 소득세법시행령(1994.12.31 대통령령 제14467호로 개정되기 이전의 것) 제170조【양도소득금액의 조사결정】③ 법 제23조 제4항 제1호 본문 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 본문에서 "대통령령이 정하는 자산"이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 것을 말한다.
3. 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우
(1) 먼저, 처분청의 이 건 과세경위를 살펴 본다. (가) 청구인은 1973.10.4. 취득한 쟁점①토지와 쟁점②토지를 1994.10.18. ○○○구획정리구역내 주택건설용지로 주택건설회사에게 일괄양도하고, 1994.11.30. 쟁점①토지는 8년이상 자경농지로 양도소득세 면제대상으로, 쟁점②토지에 대하여는 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하고 국민주택건설용지에 대한 양도소득세 감면규정에 의하여 50% 감면을 적용하여 양도소득세 예정신고를 하였다. (나) 처분청은 1995.12.2. 쟁점①토지가 도시계획구역 중 주거지역에 해당하여 양도소득세가 면제될 수 없고, 쟁점②토지도 주택건설용지 감면신청이 없으므로 기준시가에 의한 양도소득세가 부과될 예정임을 알리는 결정전조사내용통지서를 발송하였고, 청구인은 같은달 14일 쟁점①토지는 1973.10.1. 취득하여 1994.10.18. 양도시까지 직접 경작하여 온 농지로서 구획정리 환지예정지 지정일이 1993.12.16.이므로 구 조세감면규제법시행령 제54조 제1항의 규정에 의한 양도소득세 면제대상이라는 소명서를 제출하였다. (다) 처분청은 1996.1.3. 쟁점①토지에 대한 양도소득세는 전액 면제하고, 쟁점②토지에 대한 양도소득세는 산출세액의 50%를 감면한 후, 자진납부세액 6,296,280원을 제외한 2,945,720원을 추가 고지하였다. (라) 감사원의 처분청에 대한 1997년 감사결과, 쟁점①토지가 1965.3.4. 건설부고시 1453호에 의하여 주거지역에 편입되고, 그로써 양도소득세 면제대상이 되는 8년이상 자경농지에 해당하지 않는다는 통보를 받고 처분청은 1998.2.11. 쟁점①토지에 대하여 8년 이상 자경농지의 양도소득세 면제적용을 배제하여 양도소득세 302,032,570원을 고지하였다. (마) 청구인은 위 과세처분에 불복하여 처분청을 상대로 양도소득세부과처분 취소소송을 제기하였고, 대법원은 납세고지서 기재사항의 누락을 이유로 이 건 과세처분은 위법하다고 최종 판결함에 따라 처분청은 2001.9.1. 당초 결정한 양도소득세 부과처분을 취소하고, 국세기본법 제26조 의 2 제2항의 규정에 의하여 당초 부과처분상의 하자임이 확인된 납세고지서 기재사항을 보완하여 2001.9.1. 청구인에게 1994년 귀속분 양도소득세를 재결정 고지하였다. (바) 청구인은 처분청이 2001.9.1. 청구인에게 부과한 양도소득세 과세처분에 불복하여 처분청을 상대로 ○○○고등법원에 양도소득세부과처분 취소소송을 제기하였고, 광주고등법원은 납세고지서에 세율이 기재누락되었다는 납세고지서 기재사항 하자를 이유로 2001.9.1. 청구인에게 부과한 과세처분이 위법하다고 판결함에 따라 처분청은 2003.8.7. 청구인에게 2001.9.1. 고지한 양도소득세 부과처분을 취소하고, 국세기본법 제26조 의 2 제2항의 규정에 의하여 2001.9.1. 부과처분상의 하자임이 확인된 납세고지서에 세율을 기재하여 2003.8.7. 청구인에게 1994년 귀속분 양도소득세 302,032,570원을 재결정 고지하였다.
(2) 쟁점①에 대하여 살펴 본다. 청구인은 쟁점①토지가 국민주택건설용지로 양도되어 양도소득세 50%감면을 받을 수 있었으나, 8년 이상 자경농지로 100% 면제대상이 된다는 과세관청의 설명에 따라 국민주택건설용지에 대한 양도소득세 감면신청서를 제출하지 아니한 것이므로 이 건 양도소득세 50%를 감면하지 아니함은 신의성실의 원칙에 위배된다고 주장하고 있어 이에 대하여 본다. (가) 구 조세감면규제법 제66조 제4항의 규정에 의하면, 국민주택건설용지에 대한 양도소득세 감면은 당해 주택건설등록업자가 감면신청을 하는 경우에 한하여 이를 적용하도록 규정하고 있다. (나) 신의성실의 원칙이 적용되는 요건을 보면, ① 비과세 여부에 대한 과세관청의 견해표명이 있어야 하고 ② 과세관청의 견해표명을 신뢰함에 대하여 납세자의 귀책사유가 없어야 하며 ③ 납세자가 그 견해를 신뢰하고 무엇인가 행위를 하여야 하며 ④ 과세관청이 견해표명에 반하는 처분을 함으로써 납세자의 이익이 침해되는 결과가 발생하여야 한다(감심99-322, 1999.10.26 같은 뜻임). (다) 쟁점①토지가 국민주택건설용지로 양도된 이후, 주택건설회사는 처음부터 국민주택건설용지에 대한 양도소득세 감면신청을 하지 아니하였다는 데에는 청구인과 처분청간에 다툼이 없는 이 건의 경우, 쟁점①토지가 국민주택건설용지로 양도됨에 따른 양도소득세 감면여부에 대하여 처분청이 견해표명을 하였다고 볼 만한 아무런 자료도 나타나 있지 아니하며, 쟁점토지가 국민주택건설용지로 양도된 것임에도 주택건설회사가 구 조세감면규제법 제66조 제4항에 의한 양도소득세 감면신청을 하지 아니하여 처분청이 이 건 양도소득세의 50%를 감면하지 아니한 적법한 처분을 하였으므로, 이를 신의성실의 원칙에 위배된다고 하는 청구인의 주장은 인정하기 어려운 것으로 판단된다.
(3) 쟁점②에 대하여 살펴 본다. 청구인은 쟁점토지의 기준시가에 의하여 산정한 양도차익이 실지양도가액 보다 높은 이 건의 경우 양도차익은 실지양도가액을 그 한도로 하여야 한다는 대법원 판례에 반하는 부당한 처분이라고 주장하고 있어 이에 대하여 본다. (가) 처분청이 이 건 양도소득세를 산정한 계산과정을 보면, 처분청은 청구인이 쟁점토지를 양도하고 소득세법시행령 제170조 의 규정에 의하여 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하지 아니하였으므로 쟁점토지의 양도차익을 산정하면서 당해 토지의 기준시가를 적용하여 양도가액을 733,276,000원으로, 취득가액 등을 비롯한 필요경비 등 11,108,310원을 공제하여 양도차익을 722,167,690원으로 산정하였음이 처분청이 제출한 양도소득세 결정결의서 등 심리자료에 의하여 확인된다. (나) 처분청이 2001.9.1. 청구인에게 한 1994년 귀속분 양도소득세 302,032,570원의 부과처분에 대하여, 청구인은 당해 처분이 신의성실의 원칙에 위배되고, 또한 양도소득세를 부과하더라도 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여야 한다고 2001.10.22. 국세심판청구를 제기하였고, 국세심판원은 2001.12.11. 위 국세심판청구를 심리할 때 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하여 쟁점토지의 양도가액이 5억6,000만원인 사실에 대하여 청구인과 처분청간에 다툼이 없는 것으로 판단한 사실이 확인된다(국심 2001부2737, 2001.12.11 참조). (다) 소득세법 제23조 제2항, 제4항 및 제45조 제1항의 각 규정에 따라 기준시가에 의하여 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액에서 취득가액 등 필요경비를 공제하여 산정한 양도차익이 실지양도가액을 넘는 경우에는 실질과세의 원칙상 실지양도가액을 그 한도로 하여야 한다(대법원 92누11886, 1992.10.9 같은 뜻임). (라) 위 사실관계와 관련법령을 종합해 보면, 처분청은 확인된 쟁점토지의 실지양도가액 5억6000만원을 쟁점토지의 기준시가에 의한 양도차익으로 하여 양도소득세 과세표준과 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.