양도차익 계산 방법

심판청구번호 국심2003부 3023(2004. 1. 26)

청구인은 ○○○도 ○○○시 ○○○면 ○○○리 ○○○외 1필지 공장용지 3,769㎡와 공장건물 2,341.4㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 2002.6.24. ○○○로부터 취득하여 2002.8.7.○○○주식회사에게 양도한 후 2003.9월 쟁점부동산의 양도차익을 실지거래가액(취득가액 ○○○원, 양도가액 ○○○원)으로 계산하여 해당 양도소득세를 신고납부하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지거래가액중 양도가액을 ○○○원으로 결정하여 2003.6.12. 청구인에게 2002년 귀속분 양도소득세 ○○○원을 부과처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.9.8. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산을 취득한 후 당초 청구외 김○○○에게 ○○○원에 양도하려고 계약하였으나, 청구인이 건물 등 수리비용을 부담하는 계약조건을 이행하기 어려워 해약한 후 청구외 ○○○(주)에게 양도하면서 건물 등 수리비용을 공제한 나머지 ○○○원만 받았으므로 쟁점부동산의 실지양도가액은 ○○○원으로 보아야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점부동산의 총 거래가액 ○○○원중 수리비용을 공제하고 나머지○○○원만 양도대금으로 받았다는 주장이나, ○○○(주)가 2003.1월 작성한 확인서에 의하면 쟁점부동산의 매입대금이 ○○○원이었다고 사실확인하고 있고, 청구인이 주장하는 수리비용이 얼마인지와 그 비용의 부담자가 누구인지 등에 대한 구체적인 입증이 없으므로 쟁점부동산의 양도대금을 ○○○원으로 보아 과세한 것은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 실지양도가액을 얼마로 볼 것인지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 같은법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지거래가액과 처분청이 결정한 실지거래가액은 다음과 같다.

○○○ 위와 같이 실지양도가액에 대하여 다툼이 있는 바, 이에 대하여 살펴본다. (가) 쟁점부동산의 양도경위 등을 보면, 청구인은 당초 청구외 김○○○에게 쟁점부동산을 ○○○원에 양도하기로 2002.7.10. 매매계약을 체결한 후 양 당사자간에 쟁점부동산에 대한 수리비용의 부담에 관한 조건이 맞지 아니하여 해약하는 한편, 위 김○○○가 소개한 ○○○(주)에게 같은 금액으로 매도하는 계약(2002.8.7.)을 한 것인 바, ○○○(주)는 2003.1월 처분청에 제출한 사실확인서에서 쟁점부동산을 청구인으로부터 ○○○원에 매입하였다고 확인하였다. 처분청은 이와 같은 사실에 근거하여 쟁점부동산의 실지양도가액을 ○○○원으로 결정하였다. (나) 청구인은 쟁점부동산의 실지양도가액이 ○○○원이라고 주장하면서 그 증빙자료로 2002.7.27. 작성한 매매계약서를 제시하고 있으나, 동 계약서는 등기신청목적으로 작성한 검인계약서이어서 동 계약서에 기재된 매매대금(○○○원)을 실지거래가액으로 보기 어렵다. (다) 청구인은 쟁점부동산을 ○○○(주)에게 양도하는 과정에서 수리비용(지본적 지출)이 소요되었다는 주장이나, 비용의 실제 발생사실과 그 비용의 부담자가 누구였는지 등에 대한 구체적인 입증이 없어 청구주장의 신빙성이 인정되지 아니한다.

(2) 위 사실을 종합하여 보면, 쟁점부동산의 매수자인 ○○○(주)가 실지거래가액을 ○○○원으로 확인하였고, 청구인이 쟁점부동산을 양도하는 과정에서 수리비용을 부담하였다고 보기도 어려우므로 처분청이 쟁점부동산의 실지양도가액을○○○원으로 보아 과세한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.