금융보험업자가 담보부동산을 취득 후 양도한 부동산이 임대사업용 인지 여부

심판청구번호 국심2003부 2510(2003. 12. 29)

○○○세무서장이 2003.4.12 청구법인에게 한 2002년 2기분 부가가치세 ○○○원의 부과처분은 이를 취소합니다.

청구법인은 대출보전을 위하여 권리를 설정한 부동산인 ○○○도 ○○○군 ○○○ 대지 13㎡, 같은 리 ○○○ 대지 238㎡ 및 동 소 지상5층 지하1층의 건물 연면적 1,155.82㎡(이하 "쟁점①부동산"이라 한다)를 2002.1.8 경매로 취득하여 2002.7.27 청구외 임○○○에게 ○○○원에 양도하였으며, ○○○도 ○○○군 ○○○ 대지 422㎡, 같은 리 ○○○ 대지 72㎡, 같은 리 ○○○ 대지 2㎡ 및 동 소 건물 52.32㎡(이하 "쟁점②부동산"이라 한다)를 2001.5.31 경매로 취득하여 2002.7.15 청구외 김○○○에게 ○○○원에 양도하고 부가가치세 신고를 하지 아니하였다. 처분청은 쟁점① 및 쟁점②부동산이 경락된 후 양도시까지 부동산임대 사업에 제공된 것으로 보고 쟁점① 및 쟁점②부동산의 양도를 사업용 고정자산의 양도로 보아 토지 및 건물의 기준시가에 의하여 안분한 건물양도가액 산정액 ○○○원을 부가가치세 과세표준으로 하여 2003.4.12 청구인에게 2002년 2기분 부가가치세 ○○○원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.4.25 이의신청을 거쳐 2003. 8. 24 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 쟁점①부동산은 청구법인이 2002.1.8 취득한 후 2002.7.27 매각하여 점유기간이 약 7개월에 불과함에도 청구법인의 내부직원이 민원해소 차원에서 작성하여준 3층의 임대차계약서 하나 만을 이유로 청구법인이 임대에 공하였다고 판단하는 것은 실질과세 원칙에 반하는 것이며 부가가치세가 부과된다 하더라도 임대 여부로 쟁점이 되고 있는 3층 부분에 대하여만 부과하여야 함에도 공실 및 주택부분 까지 과세한 것은 부당하고, 쟁점②부동산은 청구법인이 2001.5.31 담보권 실행을 위한 경매로 취득한 후 2002.7.15 매각하였으며 경매전 세입자가 명도를 거부함에 따라 불가피하게 매각될 때까시 쟁점②부동산을 점유 당하였고, 청구법인이 쟁점②부동산을 임대한 사실은 없으므로 처분청이 임대에 제공한 것으로 추정하여 이 건 부가가치세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구법인은 쟁점①부동산을 경매에 의하여 취득한 후 건물 3층에 대해 청구법인을 임대인으로 하여 전세보증금 ○○○원, 월세 ○○○원, 계약일 2002.2.1, 명도일 2002.2.14 및 임대기간은 5년으로 기재한 임대차계약서를 청구외 임○○○에게 재작성 교부하여 임○○○는 동 임대차계약서로 2002.6.5 처분청에 유흥주점 ○○○를 사업자등록신청하여 현재까지 영업하고 있는 바, 이는 청구법인이 쟁점①부동산을 임대에 공한 것으로 보야야 하고, 쟁점②부동산은 청구법인이 취득한 후 청구외 김○○○가 2001.6.20 ○○○영양탕(○○○)이라는 상호로 사업자 등록하여 현재까지 식당업을 영위하고 있는 바, 이는 청구법인이 장기간 쟁점②부동산을 무상으로 임대한 것으로 보아야 하므로 쟁점① 및 쟁점②부동산의 양도를 사업용 자산의 양도로 보아 부가가치세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점

① 농업협동조합이 대출채권 회수를 위하여 일시적으로 취득한 쟁점①부동산 중 일부를 임차인이 명도하지 않아 임차인이 사용하는 상태에서 양도한 경우 부동산 임대에 공한 사업용 자산의 양도로 보아야 하는지 여부

② 쟁점②부동산을 임차인이 명도하지 않은 상태에서 양도한 경우 사업용 자산의 양도로 보아야 하는지 여부

• 나. 관련법령 (1) 부가가치세법 제1조 【과세대상】 ① 부가가치세는 다음 각호의 거래에 대하여 부과한다.

(2) 부가가치세법 제2조 【납세의무자】 ① 영리목적의 유무에 불구하고 사업상 독립적으로 재화(제1조에 규정하는 재화를 말한다. 이하 같다) 또는 용역(제1조에 규정하는 용역을 말한다. 이하 같다)을 공급하는 자(이하 “사업자”라 한다)는 이 법에 의하여 부가가치세를 납부할 의무가 있다.

② 제1항의 규정에 의한 납세의무자에는 개인·법인(국가·지방자치단체와 지방자치단체조합을 포함한다)과 법인격없는 사단·재단·기타 단체를 포함한다. (3) 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】 ① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다. (4) 부가가치세법 제12조 【면 세】 ① 다음 각호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.

10. 금융·보험용역으로서 대통령령이 정하는 것

③ 제1항의 규정에 의하여 면세되는 재화 또는 용역의 공급에 필수적으로 부수되는 재화 또는 용역의 공급은 면세되는 재화 또는 용역의 공급에 포함되는 것으로 본다. (5) 부가가치세법시행령 제14조 【재화공급의 범위】 ① 법 제6조 제1항에 규정하는 재화의 공급은 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

4. 공매·경매·수용·현물출자 기타 계약상 또는 법률상의 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것 (6) 부가가치세법시행령 제33조 【금융·보험용역의 범위】 ① 법 제12조 제1항 제10호에 규정하는 금융·보험용역은 다음 각호에 규정하는 사업에 해당하는 역무로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여 본다. (가) 청구법인은 채권보전을 위하여 권리를 설정한 쟁점①부동산을 2000.9.19 임의경매신청하여 2002.1.8 경매로 취득한 후 약 7개월이 지난 2002.7.27 임○○○에게 공매로 양도하였음이 부동산임의경매신청서 및 배당표 등에 의하여 확인된다. (나) 부가가치세법 제12조 는 금융·보험용역의 공급에 필수적으로 부수되는 재화 또는 용역의 공급은 면세되는 재화 또는 용역의 공급에 포함되는 것으로 본다고 규정하였으나, 금융보험업을 영위하는 사업자가 담보부동산을 취득한 후 매각될 때까지 임대하다 공매처분하는 경우에는 금융보험용역에 필수적으로 부수하여 제공되는 재화에 해당되지 않는다.(국심 2001광3347, 2002.3.6, 부가 46015-863, 1999.4.1 같은 뜻) (다) 처분청은 청구법인이 2002.2.1 쟁점①부동산의 3층 점유자 임○○○에게 작성하여준 부동산임대차계약서를 근거로 3층을 임○○○에게 임대한 것으로 보아 쟁점①부동산이 금융보험업에 부수하여 제공되는 재화에 해당되지 않는다고 하여 이 건 부가가치세를 과세하였으나, 청구법인은 청구법인의 내부직원이 민원해소 차원에서 3층 점유자 임○○○에게 허위로 작성하여준 부동산임대차계약서를 근거로 전체부동산을 사업용 자산의 양도라고 하여 이 건 부가가치세를 과세한 처분은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 본다.

1. 청구법인은 부동산임대차계약서가 허위로 작성되었다고 주장하며 계약서상 인감과 법인인감이 상이한 계약서 및 인감사본을 제시하고 있으며, 점유자인 임○○○는 사업자등록상의 명의자를 변경하는 과정에서 청구법인의 채권관리 담당자 노○○○에게 부탁하여 허위 임대차 계약서를 작성하였다고 확인하고 있다.

2. 청구법인이 제시한 재무제표, 총계정원장, 가계정원장 및 가수금 거래내역 조회서 등에 의하면 쟁점①부동산에 대한 임대보증금 및 월세금의 수입사실이 없으며, 청구법인은 쟁점①부동산을 공매처분하고 임대보증금의 공제없이 공매대금 ○○○원 전액을 입금하였음이 확인되고, 점유자인 임○○○는 청구법인이 소유중이던 2002.1.8∼2002.7.26간 임대료를 지급한 사실이 없음을 확인하고 있다.

3. 청구법인이 2002.5.23 ○○○신문 및 2002.7.20 ○○○신문에 공고한 청구법인소유(비업무용부동산)공매공고문의 이 건 관련 유의사항에는 전소유자의 임차인이 계속 점유하고 있으므로 공매물건의 인도 및 명도에 따른 법적절차 및 소요되는 모든비용은 낙찰자가 책임 및 부담하도록 하고 있다. (라) 위 사실관계와 관련법령을 종합하여 보면, 처분청은 청구법인이 쟁점①부동산의 3층 점유자 임○○○에게 작성하여준 부동산임대차계약서에 근거하여 이 건 부가가치세를 과세하였으나, 청구법인이 위의 부동산임대차계약서가 허위로 작성된 내용임을 증명하기 위하여 제시한 인감사본 및 확인서 등에 의하면 계약서상의 인감과 법인인감이 상이한 사실이 확인되는 점, 청구법인의 장부 및 증빙서류에 부동산임대관련 수입 및 지출이 없으며 쟁점①부동산의 공매처분결과 임대보증금의 공제없이 공매대금 전액이 입금된 점, 점유자인 임○○○가 청구법인의 소유기간 중 임대료를 지급한 사실이 없음을 확인하고 있는 점, 이 건 부동산의 공매공고를 하면서 부동산 가격의 하락을 감수하면서도 유의사항에 전소유자의 임차인이 계속점유하고 있다는 사실을 공고한 점 등으로 보아 청구법인이 쟁점①부동산을 실제 임대하였다고 보기 어려우므로 처분청이 쟁점①부동산의 양도를 사업의 양도로 보아 이 건 부가가치세를 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

(2) 쟁점②에 대하여 본다. (가) 청구법인은 채권보전을 위하여 권리를 설정한 쟁점②부동산을 2001.5.31 경매로 취득하여 2002.7.15 김○○○에게 공매로 양도하였음이 부동산임의경매신청서 및 배당표 등에 의하여 확인된다. (나) 처분청은 김○○○가 쟁점②부동산에서 ○○○영양탕이라는 식당을 하고 있으므로 쟁점②부동산을 김○○○에게 임대한 것으로 보아 이 건 부가가치세를 과세하였으나, 청구법인은 쟁점②부동산을 취득한 후 경매전 세입자가 명도를 거부하여 불가피하게 매각될 때까지 점유당하였으므로 부가가치세를 과세한 처분은 부당하다고 주장하며 제 장부 및 공매공고서 등을 제시하고 있으므로 이에 대하여 본다.

1. 위의 김○○○는 1998.9.26 쟁점②부동산에서 ○○○영양탕(○○○)이라는 상호로 한식 음식점으로 사업자등록하여 심리일 현재까지 영업을 계속하고 있음이 국세청의 통합전산망에 의하여 확인된다.

2. 청구법인이 제시한 재무제표, 총계정원장, 가계정원장 및 가수금 거래내역 조회서 등에 의하면 쟁점②부동산에 대한 임대보증금 및 월세금의 수입사실이 없으며, 청구법인은 쟁점②부동산을 공매처분하고 임대보증금의 공제없이 공매대금 ○○○원 전액을 입금하였음이 확인되고, 점유자인 김○○○는 청구법인이 소유중이던 2001.6.20∼2002.7.15간 임대료를 지급한 사실이 없음을 확인하고 있다.

3. 청구법인이 2002.5.23 ○○○신문에 공고한 청구법인소유(비업무용부동산)공매공고문의 이 건 관련 유의사항에는 전소유자의 임차인이 계속 점유하고 있으므로 공매물건의 인도 및 명도에 따른 법적절차 및 소요되는 모든비용은 낙찰자가 책임 및 부담하도록 하고 있다. (다) 위 사실관계와 관련법령을 종합하여 보면, 처분청은 쟁점②부동산의 전소유자의 임차인인 김○○○가 쟁점②부동산을 계속 점유하고 있었다고 하여 청구법인이 쟁점②부동산을 김○○○에게 임대한 것으로 보고 이 건 부가가치세를 과세하였으나, 청구법인의 장부 및 증빙서류에 부동산임대관련 수입 및 지출이 없으며 2002.7.15 쟁점②부동산의 공매처분결과 임대보증금의 공제없이 공매대금 전액이 청구법인에 입금된 점, 점유자인 김○○○가 청구법인의 소유기간 중 임대료를 지급한 사실이 없음을 확인하고 있는 점, 이 건 부동산의 공매공고를 하면서 부동산 가격의 하락을 감수하면서도 유의사항에 전소유자의 임차인이 계속점유하고 있다는 사실을 공고한 점 등으로 보아 청구법인이 쟁점②부동산을 실제 임대하였다고 보기 어려우므로 처분청이 쟁점②부동산의 양도를 사업의 양도로 보아 이 건 부가가치세를 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구법인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.