토지의 경우 당초 실거래가액을 예정신고하였으나 확인된 금액과 달라 기준시가를 적용하여 양도차익을 계산하여 과세한 당초 처분은 정당함
토지의 경우 당초 실거래가액을 예정신고하였으나 확인된 금액과 달라 기준시가를 적용하여 양도차익을 계산하여 과세한 당초 처분은 정당함
심판청구번호 국심2003부 0798(2003. 6. 11) >
청구인은 1996.12.20 ○○○도 ○○○시 ○○○외 1필지 토지 2,910㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 취득하여 1997.11.6. 2층건물 414.96㎡(이하 "쟁점건물"라 한다)를 신축하여 사용하다가 2000.12.4. 이를 양도하고, 2000.12.5. 쟁점토지는 취득가액과 양도가액을 각각 실거래가액인 ○○○원과 ○○○원으로, 쟁점건물은 취득가액과 양도가액을 각각 기준시가인 ○○○원과 ○○○원으로 하여 양도소득세 과세표준예정신고를 하였다. 처분청은 쟁점토지에 대한 취득당시 및 양도당시의 실거래가액을 조사하여 각각 ○○○원과 ○○○원으로 결정하고, 쟁점건물의 취득 및 양도당시의 기준시가를 각각 ○○○원, ○○○원으로 조정하여 2002.9.12. 청구인에게 2000년귀속 양도소득세 ○○○원을 경정고지(이하 "1차고지"라 한다)하였다. 청구인은 2002.11.19. 쟁점건물의 실거래가액이 확인되므로 쟁점토지와 동일하게 쟁점건물도 실거래가액에 의해 양도소득세를 경정하여야 한다고 이의신청을 제기하였으나, 처분청은 2002.12.31. 쟁점건물은 실거래가액을 신고하지 아니하였으므로 신고된 대로 기준시가에 의해 양도차익을 계산하여야 하고, 쟁점토지도 신고된 실거래가액이 처분청이 조사하여 확인한 실거래가액과 다르므로 기준시가에 의해 양도차익을 계산하여야 한다고 결정하였고, 이에 따라 2003.1.8 청구인에게 양도소득세 ○○○원을 추가로 경정고지(이하 "2차고지"라 한다)하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.2.26. 이 건 심판청구를 제기하였다.
(1) 처분청은 쟁점건물의 양도 및 취득당시의 실거래가액을 확인하였으므로 청구인이 쟁점건물의 양도차익을 기준시가로 계산하여 신고하였다고 하더라도 실거래가액으로 하여 재계산하여야 하며, 쟁점토지의 실거래양도가액에는 쟁점토지를 양도하기 전에 이미 상환한 매수인 이○○○에 대한 차입금 ○○○원과 관련된 금액(이하 "쟁점차입금"이라 한다)이 포함되었으므로 이를 양도가액에서 차감하여야 하고, 쟁점토지의 취득가액에는 쟁점토지의 취득과정에서 지출한 취득세등 ○○○원(이하 "쟁점취득세등"이라 한다)이 제외되었으므로 이를 취득가액에 포함하여 쟁점토지에 대한 양도차익을 재계산하여야 한다.
(2) 처분청은 청구인의 이의신청에 대한 결정에서 쟁점토지의 양도차익을 당초 실거래가액에 의해 계산한 것을 기준시가에 의해 재계산하도록 결정하고 이에 따라 양도소득세 ○○○원을 추가고지하였는 바, 이는 국세기본법 제79조 의 규정에 의한 불이익변경금지의 원칙(이하 "불이익변경금지의 원칙"이라 한다)에 위반되므로 취소되어야 한다.
(1) 납세자가 부동산을 양도하고 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 계산하여 과세표준예정신고를 한 경우 신고된 가액이 실지거래가액으로 확인되지 아니하면 기준시가에 의해 양도차익을 계산하는 것인 바(대법원 2000두307, 2001.7.13.다수 같은 뜻), 청구인이 쟁점토지에 대한 과세표준예정신고시 적용한 실거래가액이 처분청이 조사확인한 실거래가액과 다르므로 쟁점토지에 대한 양도차익은 기준시가에 의해 계산함이 타당하며, 쟁점토지의 양도차익을 기준시가에 의해 계산하는 경우 양도가액에 쟁점차입금을 제외하고 취득가액에 쟁점취득세등을 가산하는 하는 문제는 심리의 실익이 없다.
(2) 양도차익의 계산방법을 변경하는 것은 불이익변경금지의 원칙에 위배되지 아니하므로(국세청 총괄1231-2660, 1975.12.6) 청구인이 1차고지에 대하여 제기한 이의신청에 대하여 실거래가액으로 계산한 양도차익을 기준시가로 계산하도록 결정하였고, 이에 따라 2003.1.8. 청구인에게 양도소득세를 2차고지한 처분은 정당하다.
(1) 신고된 실거래가액과 확인된 실거래가액이 서로 다른 경우 양도차익을 기준시가에 의해 산정하는 것이 타당한지 여부와 쟁점차입금과 쟁점취득세등을 각각 쟁점토지의 실거래 양도가액과 취득가액에 감안하여야 한다는 청구주장의 당부
(2) 1차고지처분에 대한 이의신청에 대하여 처분청은 청구인이 당초 실거래가액으로 계산하여 신고한 쟁점토지의 양도차익을 기준시가를 적용하여 재계산하도록 결정하고 양도소득세를 증액경정하여 2차고지처분을 하였는 바, 2차고지처분을 불이익변경금지 원칙에 위배된 부당한 처분으로 보아 취소하여야 하는지 여부
(1) 소득세법(2001.12.31. 법률 제6557호로 개정되기 전의 것을 말함) 제96조(양도가액) ① 제94조 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.
6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 같은법 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때는 즉시 이를 다시 경정한다.
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. (2) 국세기본법 제79조 (불고불리·불이익변경금지) ② 국세심판관회의 또는 국세심판관합동회의는 제81조에서 준용하는 제65조의 규정에 의한 결정을 함에 있어서 심판청구를 한 처분보다 청구인에게 불이익이 되는 결정을 하지 못한다.
(1) 사실관계 (가) 청구인은 1996.12.20. ○○○도 ○○○시 ○○○ 2,534㎡(그 후 1073-17 612㎡와 1073-50 1,922㎡로 분할됨)와 동소 1073-20 1,486㎡를 박○○○외 1인으로부터 ○○○원에 취득하고, 그 지상에 1997.11.6. 쟁점건물을 신축하여 ○○○가든이라는 음식점을 경영하였으며, 1998.3.16. 동소 1073-20 토지중 1,100㎡를 동소 1073-51로 분할하여 양도하고, 2000.12.4. 잔여토지인 쟁점토지와 쟁점건물(이하 "쟁점부동산"이라 한다)을 청구인의 매형인 이○○○에게 담보채무등 쟁점부동산에 관련된 총채무가액을 인계하는 조건으로 양도하고, 매매계약서에 양도금액인 인계대상채무를 ○○○원으로 기재하였다. (나) 청구인은 쟁점부동산의 매매계약서에 기재된 양도가액을 쟁점토지와 쟁점건물의 기준시가로 안분하여 쟁점토지의 실거래양도가액을 ○○○원으로 계산하고, 쟁점토지의 실거래취득가액은 당초 취득가액에서 분할양도분 취득가액 ○○○원을 차감하여 ○○○원으로 계산하였으며, 쟁점건물은 취득가액과 양도가액을 각각 기준시가인 ○○○원과 ○○○원으로 하여 쟁점부동산의 양도차익을 △ ○○○원으로 신고하였다. (다) 처분청은 쟁점토지의 취득가액과 양도가액의 실지거래가액을 조사하여 취득가액은 청구인이 신고한 내용대로 인정하고, 양도가액은 쟁점부동산과 관련된 차입금이 ○○○농협에 대한 담보차입금 ○○○원(1997.6.18. 고종사촌 이○○○ 명의 ○○○원, 1997.11.25. 청구인명의의 ○○○원, 2000.4.21. 모 김○○○ 명의의 ○○○원), 청구인의 ○○○은행○○○지점 신용대출금 ○○○원, 이○○○에 대한 개인차입금 ○○○원(이하 "쟁점차입금"이라 한다) 및 기타 동차입금에 대한 지급이자 ○○○원 합계 ○○○원임을 확인하고, 이를 쟁점부동산의 양도가액으로 한 후 동 금액을 양도당시의 쟁점토지와 쟁점건물의 기준시가비율로 안분하여 쟁점토지의 양도가액을 ○○○원으로 계산하는 한편, 청구인이 적용한 쟁점건물의 취득당시 및 양도당시 기준시가의 오류를 정정하여 각각 ○○○원 및 ○○○원으로 조정하여 쟁점부동산의 양도차익을 ○○○원으로 경정하였다. (라) 청구인은 처분청의 조사에 의하여 쟁점토지 및 쟁점건물에 대한 실거래 취득가액 및 양도가액이 확인되었으므로 실거래가액으로 신고한 쟁점토지는 물론 쟁점건물도 실거래가액에 의하여 양도차익을 결정하여야 한다고 이의신청을 제기하였고, 이에 대하여 처분청은 2002.12.31. 쟁점토지의 신고된 실거래가액이 사실과 다르므로 기준시가로 신고한 쟁점건물은 물론 쟁점토지의 양도차익도 기준시가에 의해 계산하여야 하는 것이 타당한 것으로 결정하고, 이를 근거로 2003.1.8 청구인에게 양도소득세 ○○○원을 2차고지하였다. (바) 이러한 사실은 청구인과 처분청이 제출한 쟁점부동산의 취득 및 양도계약서, 쟁점부동산의 양도소득세 신고서 및 경정결의서, 이의신청서 및 그에 대한 결정문등에 의해 확인되고 청구인과 처분청간에 다툼이 없다
(2) 판 단 (가) 쟁점(1)에 대하여 살펴본다. 1) 소득세법 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1호 가목은 부동산의 양도차익에 대한 양도소득세는 원칙적으로 당해 부동산의 기준시가에 의해 양도차익을 계산하되, 동 부동산을 양도한 자가 그 취득가액과 양도가액에 대한 매매계약서등 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 첨부하여 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 예외적으로 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정하도록 규정하고 있다. 그리고, 부동산을 양도한 자가 신고한 실지거래가액이 확인된 실지거래가액과 다르면 실거래가액의 적용을 배제하고 기준시가에 의해 양도소득세를 경정하도록 해석집행하였다(대법원 98두7188, 1998.6.26. ; 대법원 2000두307, 2001.7.13.등 다수 같은 뜻).
2. 청구인은 쟁점토지를 양도하고 취득 및 양도당시의 매매계약서등을 첨부하여 실거래 취득가액과 양도가액을 각각 ○○○원과 ○○○원으로 하여 양도소득세 과세표준예정신고를 하였으나, 처분청이 쟁점토지의 실거래양도가액을 ○○○원으로 조사결정하여 청구인이 신고한 양도가액은 실거래양도가액과 다른 사실이 확인되었으므로 쟁점토지의 양도차익은 소득세법 제96조 제1항 본문의 규정에 의해 기준시가에 의해 경정하는 것이 타당하다고 판단된다(국심 2001중 513, 2001.7.14. 같은 뜻).
3. 따라서, 쟁점건물과 관련하여 청구인이 당초 실거래가액을 신고하지 아니하였으므로 기준시가를 적용하여 양도차익을 계산하고, 쟁점토지의 경우는 청구인이 당초 실거래가액을 신고하였으나 동 금액이 확인된 금액과 달라 기준시가를 적용하여 양도차익을 계산하여 과세한 처분은 적법하며, 청구인이 쟁점토지와 쟁점건물의 실거래가액이 확인되었으므로 당초 신고여부와 관계없이 쟁점토지와 쟁점건물 모두에 대하여 실거래가액에 의해 양도차익을 계산하여야 한다고 하는 청구인의 주장은 법적근거가 없어 받아들이기 어렵다고 판단된다.
4. 한편, 쟁점토지의 실거래양도가액에서 쟁점차입금상당액을 차감하고, 실거래취득가액에 쟁점취득세등을 가산하여야 한다고 하는 청구인의 주장은 이 건과 같이 쟁점토지의 양도차익을 기준시가를 적용하는 계산하는 경우 인정할 수 없다 할 것이다. (나) 쟁점(2)에 대하여 살펴본다. 처분청은 청구인이 제기한 이의신청결정에 대한 결정에서 쟁점토지의 양도차익을 당초결정시 실지거래가액을 적용하여 계산한 것을 기준시가를 적용하여 계산하도록 변경함에 따라 증액경정처분이 이루어졌는 바, 국세기본법 제79조 제2항 의 규정에 의한 불이익변경금지의 원칙은 심판청구에 대한 결정시 적용되는 규정으로 이의신청과는 직접적인 관련이 없고, 양도소득세 결정방법을 실거래가액에서 기준시가로 변경하는 것은 불이익변경금지의 원칙에 위배되지 아니하며(총괄1231-2660, 1975.12.6), 당초 과세처분과 이의신청후에 이루어진 추가적인 과세처분은 각각 독립된 과세처분으로 이의신청여부와 관계없이 별건으로 심판청구할 수 있음을 감안할 때 1차고지처분에 대한 이의신청결정에 따라 이루어진 2차고지처분이 불이익변경금지의 원칙에 위배되어 부당하다는 청구인의 주장은 불이익변경금지원칙에 관한 법리를 오해한 것으로 이유가 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.