매매계약서에 구분기재한 건물의 공급가액 실지거래가액이 불분명한 경우 여부

청구번호 국심2003서 0395(2003. 5. 13) 청 구 인 윤○○○

○○○시 ○○○구 ○○○ 대리인 세무사 이○○○

○○○도 ○○○시 ○○○ 처 분 청 ○○○세무서장

심판청구를 기각합니다.

청구인외 2인(김○○○, 김○○○)은 2001.4.3 ○○○시 ○○○구 ○○○ 대지 217.5㎡(이하 "쟁점①토지"라 한다) 및 2001.4.23 같은동 ○○○ 대지 228.7㎡(이하 "쟁점②토지"라 한다)를 각각 취득한 후, 2001.12.18 쟁점①②토지를 합필한 446.2㎡상에 2001.12.26 건물 연면적 2,245.76㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 준공하여, 2002.4.30 쟁점부동산을 양도하고 매매계약서에 구분기재한 ○○○원을 건물의 공급가액으로 하여 세금계산서를 교부하고 해당 과세기간에 대한 과세표준으로 부가가치세를 신고하였다. 처분청은 매매계약서에 구분 표시한 가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 안분계산한 ○○○원을 건물의 공급가액으로 하여, 2002.12.11 청구인에게 2002년 1기 부가가치세 ○○○원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.11.28 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산을 매매함에 있어 거래당사자가 확인한 토지, 건물 및 시설장치 등의 가액을 실지조사하여 매매계약서에 구분 기재한 것임에도 불구하고, 건물에 대한 실지거래가액을 인정하지 아니하고 일방적으로 기준시가에 의하여 안분계산한 가액을 건물의 공급가액으로 하여 과세한 처분은 부당하고, 이 경우 토지가액은 ○○○원이 되어 실지취득가액인 ○○○원에도 미치지 아니하므로 불합리하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 매매계약서에 구분 기재하여 신고한 건물의 가액에 대한 계산내역을 보면 토지에 대한 개별공시지가를 오적용하여 평가하는 등 매매계약서에 구분기재한 실지거래가액의 구분이 불분명하므로, 쟁점부동산 중 건물의 공급가액을 기준시가로 안분계산하여 과세한 처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁 점 매매계약서에 구분기재한 가액을 건물의 공급가액으로신고한 데 대하여, 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 안분계산한 건물의 가액에 대해 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 부가가치세법 제48조 의 2【과세표준의 안분계산】④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서“건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계 산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가 액(지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감 정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있 는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액 에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가 액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계 산한다.

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계 산한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 등기부등본, 일반건축물대장, 매매계약서 등에 의하면, 청구인 등 3인은 2001.4.3 쟁점①토지를, 2001.4.23 쟁점②토지를 각각 취득하여 2001.12.18 쟁점①②토지를 합필한 446.2㎡상에 건물 연면적 2,245.76㎡(지하 1층, 지상 7층)를 준공한 다음, 2002.4.30 쟁점부동산을 ○○○원에 양도하고 계약서에 구분기재한 ○○○원을 건물의 공급가액으로 하여 세금계산서를 발행하고 해당 과세기간에 대한 부가가치세를 신고하였음이 확인되고, 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 처분청은 쟁점부동산의 매매계약서에 토지와 건물 및 시설장치 등의 가액이 구분 기재되었으나 오계산 등으로 인하여 건물가액이 불분명한 것으로 보아 쟁점부동산의 양도가액(○○○원)을 기준시가로 안분계산한 가액을 건물의 공급가액으로 하여 세금계산서상의 공급가액과의 차액에 대해 이 건 과세하였음이 결정결의서 등에 확인된다.

(3) 청구인은 쟁점부동산 양도당시 거래당사자가 실지 확인한 가액을 매매계약서에 구분 기재한 것임에도 불구하고, 이를 실지거래가액으로 인정하지 아니하고 일방적으로 기준시가로 안분계산하여 과세하는 것은 부당하며, 또한 안분계산한 토지가액은 ○○○원으로 실지 취득가액 ○○○원에 미치지 아니하므로 불합리하다고 주장하므로, 이에 대하여 살펴본다. (가) 매매계약서, 부가가치세 신고자료 등에 의하면, 청구인은 2002.4.30 쟁점부동산을 양도(가액 ○○○원)하고 아래와 같이 매매계약서에 구분 표시한 가액을 건물의 공급가액으로 하여 세금계산서를 발행하고 2002년 1기 과세기간에 대한 부가가치세를 신고하였음이 확인된다.

○○○ (나) 청구인이 매매계약서상에 구분 기재한 건물의 공급가액에 대한 계산근거를 보면(청구인이 2002년 1기 부가가치세 폐업확정신고시에 제출한 자료),

① 토지와 건물의 기준시가: ○○○원

② 안분계산가액: 토지 ○○○ 건물 ○○○ 으로 되어 있는 바, 기준시가를 산정(①)함에 있어서 2필지의 토지를 합필(2001.12.18)한 후 양도당시의 개별공지지가를 적용하지 아니하고(합필 전의 개별공시지가를 적용), 토지 및 건물의 가액(②)을 오계산(올바른 계산: 토지 ○○○원, 건물 ○○○원)하여 처분청이 기준시가로 안분계산한 가액에 비해 토지가액은 높은 반면에, 건물가액은 낮게 나타나고 있음을 알 수 있어 합리적인 방법에 의한 것으로 보기 어렵다.

○○○ (다) 실제 취득한 토지가액은 ○○○원인 바, 이는 기준시가에 의하여 평가한 ○○○원에 미치지 아니하여 불합리하다고 주장하나, 취득계약서에 의하면 토지뿐만 아니라 지상건물도 함께 취득한 것으로 확인되고, 또한 청구인이 기준시가에 의하여 평가한 가액(○○○원)과 차이가 없음을 알 수 있다(차액 ○○○원은 개별공지지가를 오적용). (라) 살피건대, 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급함에 있어 계약서에 토지와 건물 등의 가액을 구분 표시하여 양도하는 경우의 과세표준은 부가가치세법시행령 제48조 의 2 제4항의 규정에 의하여 그 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액에 의하는 것이며, 이 경우 실지거래가액은 일반적으로 매매계약서상의 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고 계약서상에 구분 표시된 토지와 건물 등의 가액이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에 적용하는 것인 바, 이 건의 경우 계약서에 기재된 매매금액이 실지거래가액임이 확인되지만 구분 표시된 토지와 건물가액이 합리적인 방법에 의한 것으로 인정되지 아니하므로, 처분청이 기준시가를 기준으로 안분계산한 건물의 공급가액에 대해 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.