취득가액과 양도가액의 실지거래가액 여부

심판청구번호 국심2003부 0359(2003. 7. 7) � 청구인은 1991.2.13 이○○○으로부터 ○○○도 ○○○시 ○○○ 답 1,193㎡(이하 "관련토지"라 한다, 188번지 919㎡와 188-6번지 274㎡로 분할)를 취득한 뒤 같은 동 188번지 919㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 2000.11.1 김○○○에게 양도하고 2000.11.2 실지거래가액으로 쟁점토지의 취득가액을 ○○○원, 양도가액을 ○○○원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액 및 양도가액이 불분명하다는 이유로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 2002.9.10 청구인에게 2000년귀속 양도소득세 ○○○원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.10.11 이의신청을 거쳐 2003.1.29 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 당초 쟁점토지를 ○○○원에 취득하여 ○○○원에 양도한 것으로 신고하였으나 이는 취득세 등 지방세 부담을 줄이기 위하여 작성한 검인계약서상의 가액이고, 쟁점토지의 실지거래가액은 취득가액이 ○○○원, 양도가액이 ○○○원이므로 기준시가에 의한 이 건 양도소득세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 초과하여 처분청의 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 주장하는 쟁점토지의 취득가액 ○○○원과 양도가액 ○○○원은 양도소득세 조사종결시까지 관련금액에 대하여 언급이나 증빙의 제시가 없었으나 과세전 적부심사청구 및 이의신청 당시 새로이 주장하는 등 청구인의 주장이 일관성이 없어 신빙성이 없으므로 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 계산한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 실지거래가액이라고 주장하는 쟁점토지의 취득가액(○○○원)과 양도가액(○○○원)이 사실인지 여부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고급주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제2호의 규정에 의한 자산 중 대통령령이 정하는 것인 경우

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

7. 기타 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우

② 제94조 제3호 내지 제5호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액에 의한다.

③ 제2항의 규정을 적용함에 있어서 거주자가 제94조 제4호의 자산(제104조 제1항 제5호 가목의 규정이 적용되는 주식 또는 출자지분을 제외한다)을 법인세법 제52조 의 규정에 의한 특수관계에 있는 법인(외국법인을 포함한다)에게 양도한 경우로서 동법 제67조의 규정에 의하여 거주자의 상여·배당 등으로 처분된 금액이 있는 때에는 동법 제52조의 규정에 의한 시가를 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액으로 본다.

(2) 같은 법 제94조 【양도소득의 범위】양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. ~5. (생략)

(3) 같은 법 제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 중 기준시가외의 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 중 기준시가외의 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지 거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(4) 같은 법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】 ① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세 액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있 는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따 라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

⑥·⑦ (생략)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지를 1991.2.13 이○○○으로부터 취득하여1999.2.4 김○○○에게 양도한 후 실지거래가액으로 쟁점토지의 양도가액을 ○○○원, 취득가액을 ○○○원으로 하여 2000.11.2 양도소득세 예정신고를 하였으나 처분청은 쟁점토지의 취득가액 및 양도가액이 불분명하다는 이유로 기준시가에 의하여 양도차익을 재계산하여 2002.9.10 이 건 과세한 사실이 제출된 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 당초 양도소득세 예정신고시에는 취득당시의 진실한 매매계약서를 찾지 못하여 검인계약서상의 매매가액을 기준으로 신고하였으나, 그후 관련토지의 매매대금이 ○○○원으로 되어 있는 진실된부동산매매계약서(이하 "쟁점매매계약서"라 한다)를 발견하였다면서 이 건에 대한 과세전적부심사청구, 이의신청 및 심판청구시 쟁점매매계약서와 함께 쟁점토지의 실지거래 취득가액은 ○○○원, 양도가액은 ○○○원이라고 새로 주장하고 있다.

(3) 청구인이 실지거래가액이라고 주장하는 취득 및 양도가액에 대하여 본다. (가) 청구인이 관련토지의 취득과 관련하여 제출한 쟁점매매계약서에 의하면, 계약일 1990.12.11, 매도인 이○○○(610523-1094928), 매매대금 227,400천원(이중 쟁점토지대금은 175,172천원 주장), 계약금 20,000천원은 계약당일, 중도금 120,000천원은 1991.1.10, 잔금 87,400천원은 1991.2.10 각각 지급하며, 특약사항으로 매수인의 잔금지급과 동시에 위 지번상 임대차계약은 끝나고 매도인은 지상건물의 모든 권한을 포기하는 것으로 약정되어 있으며, 청구인은 관련토지의 매매대금 지급근거로 계약금, 중도금 및 잔금의 조달내역을 아래와 같이 각각 제시하고 있으나 이를 입증할 수 있는 구체적인 증빙자료는 제시하지 못하고 있다.

○○○ (나) 쟁점토지의 양도와 관련하여 이 건 심판청구시에 제출한 매매계약서에 의하면 계약일 2000.7.20, 매수인 김○○○(○○○), 매매대금 ○○○원, 계약금 ○○○원은 계약 당일 지급, 잔금 ○○○원은 2000.9.5 지급하고 중개인은 없는 것으로 되어 있으며, 청구인은 쟁점토지의 매수인인 김○○○가 쟁점토지를 청구인으로부터 임차하여 화훼 등을 해오던 자로서 평소에 서로 잘 알고 있었으므로 중개인 없이 매매계약을 하였으며, 김○○○는 2003.4.2 쟁점토지를 구입할 만한 형편이 아니었음에도 청구인의 간곡한 부탁으로 계약금 ○○○원을 처가쪽 형제들과 이웃으로부터 차용하여 계약을 하였고, 잔금 ○○○원은 2000.9.5 쟁점토지를 근저당설정하고 ○○○협동조합으로부터 본인과 손○○○(처)은 각 ○○○원, 손○○○(처남)는 ○○○원을 대출받아 지불(대출규정상 1인당 ○○○원을 초과할 수 없어 부득이 3인명의로 대출을 받음)한 것으로 확인하고 있으며, 청구인이 제시한 예금계좌, 무통장입금표, 쟁점토지의 등기부등본등에 의하여 위의 사실이 대부분 확인되고 있으나, 계약금 ○○○원의 사실여부는 당사자간의 계약서에 기재된 사실이외는 이를 구체적으로 입증하지 못하고 있으며, 양도소득세 예정신고시 첨부된 검인계약서상의 쟁점토지의 양도가액은 ○○○원으로 기재되어 있다.

(4) 청구인이 주장하는 쟁점토지의 취득가액 및 양도가액과 기준시가를 비교하면 다음과 같다.

○○○

(5) 위의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 볼 때, 청구인의 쟁점토지의 실지취득가액 주장과 관련하여 쟁점매매계약서와 양도자인 이○○○·중개인인 김○○○의 사실확인이외에 구체적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있고, 청구인은 당초 쟁점토지의 취득가액을 ○○○원, 양도가액을 ○○○원이라고 신고하였다가 과세전적부심사청구시에는 쟁점토지의 취득가액이 ○○○원이고 양도가액은 ○○○원이라고 주장하는 등 쟁점토지의 실지거래가액에 대한 청구인의 주장이 일관성이 없는 점, 청구인이 이 건 심판청구시 실지거래가액이라고 주장하는 쟁점토지의 취득가액과 양도가액이 사실이라면 당초의 양도소득세 예정신고시에도 동 가격으로 신고 하여도 고지될 양도소득세가 없었음에도 청구인이 신고한 당초의 취득 및 양도당시의 매매계약서가 허위로 확인된 뒤에야 이를 새로 제출한 점, 쟁점토지의 양도당시 쟁점토지에 설정된 근저당권이 ○○○원인 점 및 쟁점토지의 취득 및 양도당시의 기준시가 등으로 미루어 볼 때 청구인이 주장하는 쟁점토지의 취득가액 및 양도가액이 사실인지 여부가 불분명한 것으로 판단된다. 따라서 처분청이 쟁점토지에 대하여 청구인이 실지거래가액으로 주장하는 쟁점토지의 취득가액 및 양도가액이 불분명하다고 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 청구인에게 한 이 건 처분은 정당한 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유가 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.