양도가액의 산정

심판청구번호 국심2003부 0188(2003. 6. 11) >1. 처분개요 청구인은 1978.3.13. ○○○시 ○○○구 ○○○번지 공장용지 445㎡를 취득하여 1979. 9.24. 위 지상에 공장건물 370.85㎡를 신축한 후 2000.11.30. 위 공장용지와 건물(이하 "쟁점부동산"이라 한다)을 기계장치와 함께 청구외 전○○○에게 양도하고 실지거래가액(양도가액 ○○○원, 취득가액 ○○○원)으로 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 청구인의 신고내용을 실지조사한 결과, 매수인으로부터 입수한 매매계약서가 청구인이 확정신고시 제출한 부동산매매계약서와 다른 사실을 확인하고, 공장용지는 매수인이 확인한 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하고 공장건물은 양도가액이 불분명하다고 보아 기준시가를 적용하여 양도차익을 산정하여 2002.10.1. 청구인에게 2000년 귀속 양도소득세 ○○○원을 결정고지하였다가 이의신청결정에 의해 2002.11.29. 쟁점부동산의 토지와 건물을 모두 기준시가(양도가액 ○○○원, 취득가액 ○○○원)로 하여 양도차익을 재산정, 2002.11.28. 청구인에게 양도소득세 ○○○원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.10.11 이의신청을 거쳐 2003.1.7. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 이 건 양도자산의 총매매대금은 ○○○원이나, 이 중 양도소득세 대상인 쟁점부동산의 양도가액은 공장용지가 ○○○원이고 공장건물은 ○○○원으로 합계 ○○○원이고, 동력 350㎾ 등 기계의 가격은 ○○○원임이 매수인의 거래사실확인서 및 양도당시 감정법인의 감정평가서에 의해 입증되며, 동 부동산의 취득가액은 공장용지 ○○○원(1985.1.1 의제취득일 현재의 기준시가)과 공장건물 ○○○원을 복식기장의무자인 청구인의 기장을 인정하여 처분청이 기준시가로 결정한 양도소득세 처분을 취소하고 청구인이 신고한 실지거래가액으로 경정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 실지거래가액(양도가액 ○○○원 취득가액 ○○○원)에 의하여 양도소득세 과세표준 확정신고를 하였으나, 매수인으로부터 확보한 실제매매계약서 및 사실확인서, 현장확인 및 인근 부동산중개소의 거래가격 확인 등에 의거, 신고시 제출한 매매계약서가 사실과 다른 허위계약서임이 확인되고, 토지 및 건물의 실지거래가액의 근거로 제시하는 소급감정평가서, 양수인의 사실확인서, 장부가액 등에 대하여 검토한 바, 사실과 다르거나 중요서류의 미비·증빙불비·과다계상된 것으로 확인되어 관련법령과 판례에 의거 쟁점부동산의 양도 및 취득가액을 기준시가(양도가액 ○○○원, 취득가액 ○○○원)로 하여 경정한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 <소득세법>(2000.12.29. 법률 제6292호로 개정되기 전의 것) 제96조 (양도가액) ①제94조제1호 및 동조제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 1.∼5. 생략

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 제97조 (양도소득의 필요경비계산) ①거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1호 및 동조제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조제3호 내지 제5호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제114조제5항의 규정에 의한 가액 제100조 (양도차익의 산정) ①양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조제5항의 규정에 의한 가액중 기준시가외의 매매사례가액·감정가액등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조제5항의 규정에 의한 가액중 기준시가외의 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다 제114조 (양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지)

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. <소득세법시행령>(2000.12.29. 대통령령 제17032호로 개정되기 전의 것) 제176조의2 (추계결정 및 경정) ①법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조제1항제1호 내지 제5호의 규정에 의한 토지 및 건물과 제162조의2제1항의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항제1호의 매매사례가 ×----------------------------------- 액 또는 동항제2호의 감정 양도당시의 기준시가(제164조제7항 가액 의 규정에 해당하는 경우에는 동항 의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계

• 가) 양도가액에 대하여 처분청이 매수인 전익수로부터 확보한 매매계약서는 동산을 포함한 계약서로 총매매대금이 ○○○원이며, 공장용지와 건물의 매매가격이 구분되어 있지 아니하고, 기계장치 등을 포함한다고 기재되어 있으나 그 가액도 구분되어 있지 아니하다. 반면에 청구인이 2000년 5월 확정신고시 처분청에 제출한 매매계약서는 기계장치 등 동산을 제외한 계약서로서, 청구인은 총매매대금 4억5백만원에서 양도소득세 과세대상이 아닌 동력 350㎾와 호이스트 2대(2.8톤 및 1톤)의 가액 ○○○원을 차감한 금액 ○○○원(공장용지 ○○○원 + 건물 ○○○원)을 쟁점부동산의 실지양도가액으로 신고하였다. 그런데 처분청이 매수인으로부터 징취한 2002.7.10자 확인서에 의하면, 위 기계장치는 세금계산서를 수취한 건물분 양도금액 ○○○원에 포함되어 양수한 것으로 되어 있어, 이에 따르면 토지의 양도가액은 총매매대금에서 건물분(기계장치 포함)을 차감한 금액인 ○○○원이 되어 청구인이 주장하는 ○○○원과 상당한 차이가 있으며, 또한 청구인이 주장하는 기계장치 등의 양도가액 ○○○원도 공부상 취득원가인 ○○○원과 비교하여 큰 차이를 나타내고 있다.
• 나) 취득가액에 대하여 청구인은 취득계약서를 분실하여 관련법령에 의거, 토지는 1985.1.1 의제일의 기준시가로 산정한 ○○○원(환산취득가액)으로, 건물은 장부가액(○○○원)으로 신고하였다. 처분청은 건물의 취득가액을 장부가액으로 할 수 있는지에 대하여 다음의 이유로 기장내용이 신빙성 없다고 보았다.

① 1979년 신축한 기존건물은 1993년 완전철거 후 신축된 바, 동 철거된 건물에 대한 취득원가는 0이 되어야 함에도 이를 반영하지 않고 1993년 이후 건물 취득원가에 반영되어 왔고,

② 당해 건물은 전체가 판넬구조로 되어 있어 판넬 공장건물의 경우 조사일 현재 건축비가 평당 ○○○원 수준이나 장부상 취득가액은 ○○○원으로 큰 차이가 나는 것으로 조사되었고(취득가액 과대계상), 취득원가의 정당성 여부를 확인할 수 있는 건물취득 관련 증빙이 불비함.

(2) 판단 청구인이 주장하는 실지거래가액이 사실로 인정되는지를 살펴본다. 소득세법상 부동산의 양도가액 및 취득가액 결정은 기준시가를 원칙으로 하고 있으며, 예외적으로 납세자가 기준시가에 의한 과세를 원하지 아니하여 스스로 실지거래가액에 관한 증빙서류를 양도소득세 과세표준 확정신고시까지 처분청에 제출하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산한다. 청구인은 쟁점부동산의 양도 후 실지거래가액으로 신고하면서 관련증빙(매매계약서·거래사실확인서·감정평가서 등)을 제시하고 있으나, 취득당시의 실지거래가액은 취득계약서가 없고, 장부상 건물 취득원가를 실지거래가액으로 인정하기 어려운 점에서 확인되지 아니한다고 하겠다. 양도당시의 실지거래가액은 위 사실관계에서 본 바와 같이 총매매대금은 ○○○원으로 다툼이 없으나, 청구인이 신고한 쟁점부동산의 양도가액 ○○○원은 토지 ○○○원과 건물 ○○○원의 합계액으로서 총매매대금에는 기계장치를 포함한 건물가액 ○○○원(건물 ○○○원 + 기계장치 ○○○원)이 포함되어 있다고 주장하는데 반해, 처분청은 세금계산서 및 매수인확인서에 의거하여 기계장치를 포함한 건물가액을 ○○○원으로 보고 총매매대금에서 이를 차감한 ○○○원을 토지양도가액으로 보고 있어 청구인 주장과 상이하고, 소급감정가액을 실지거래가액으로 인정하기도 어려우므로, 토지 및 건물의 실지양도가액 역시 객관적으로 확인되지 아니한다고 할 것이다. 그러하다면 실지거래가액이 불분명한 쟁점부동산의 토지 및 건물에 대하여 처분청이 이의신청결정에 의해 기준시가를 적용하여 양도차익을 산정하고 과세하도록 경정한 처분은 타당한 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.