토지거래계약허가를 득하지 아니한 거래의 양도시기

심판청구번호 국심2003구 3774(2004. 4. 17) P> 1. 처분개요

• 가. 청구인은 1981.2.26. ○○○답 1,437㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 취득하여 1987.9.7. 고○○○에게 양도하기로 계약하고 1989.12.5. 잔금을 지급받았으며 이에 대한 양도소득세를 무신고하였다.
• 나. 처분청은 쟁점토지의 양도시기를 등기부등본상 소유권이전일인 1997.7.9.로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 2003.4.14. 청구인에게 1997년 귀속분 양도소득세 106,226,340원을 결정고지하였다가 청구인의 2003.7.8. 이의신청에 대하여 실제 양도가액 1억1648만원을 양도차익으로 하여 1997년도분 양도소득세 48,463,430원을 경정결정하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2003.12.13. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지를 1986.2.7. ○○○(주)에게 양도하였고, ○○○(주)는 쟁점토지 지상에 아파트 신축공사를 하던 중 청구인이 토지대금을 받지 못한 상태에서 부도가 발생하였으며, 우여곡절 끝에 1989.9월 고○○○와 쟁점토지를 양도하기로 합의서를 작성하여 1989.12.5. 잔금을 지급받았다. 그 후 고○○○는 사실상 쟁점토지에 대한 소유권을 행사하여 1997.7.6. 쟁점토지 지상에 아파트를 건축하여 분양을 완료하고 청구인으로부터 쟁점토지의 소유권을 이전받았는 바, 청구인이 1989.12.5. 쟁점토지의 잔금을 수령하고 양도소득세를 신고하지 아니한 것은 잘못이라 하더라도 쟁점토지의 양도시기는 잔금지급일로 보아야 함에도 등기부등본상 소유권이전일로 보아 과세한 이 건 양도소득세는 과세시효 5년을 경과한 부당한 과세처분이다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점토지의 양도일이 잔금청산일인 1989.12.5이라고 주장하면서 부동산매매계약공정증서 등을 제시하고 있으나, 쟁점토지는 토지거래계약허가구역내 토지로서 국토이용관리법상 고○○○와의 매매계약은 토지거래허가를 득하지 아니하여 거래자체가 무효이므로 쟁점토지의 등기부등본상 등기접수일인 1997.7.9.을 양도시기로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁 점 토지거래허가구역내 토지에 대하여 토지거래계약허가를 득하지 아니하고 양도대금의 잔금을 지급받은 경우, 동 양도계약을 무효로 보아 등기부등본상 소유권이전일을 양도시기로 하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일(이하 생략) (3) 국토이용관리법 제21조 의 3【토지거래계약허가】① 허가구역 안에 있는 토지에 관한 소유권·지상권을 이전 또는 설정하는 계약(이하 “토지거래계약”이라 한다)을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 관할 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 하며, 동 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력을 발생하지 아니한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 1981.2.26. 취득한 쟁점토지의 소유권을 1987.9.7 매매를 원인으로 1997.7.9. (주)○○○에 이전등기를 한 경위를 살펴 본다. (가) 쟁점토지는 국토이용관리법상 토지거래허가구역 내의 토지로, 1987년 당시 ○○○(주)가 60세대 규모의 공동주택을 건설할 목적으로 기초공사를 하던 중 쟁점토지의 소유자인 청구인과 토지대금을 둘러싼 분쟁이 발생하여 공사가 중단되었고, (나) 고○○○는 1987.9.7. 위 공동주택건설사업을 인수할 목적으로 청구인과 매매대금 1억5,769만원(평당 13만원)의 쟁점토지에 대한 매매계약을 체결하고 청구인에게 계약금 2,000만원을 지급하였으나 ○○○(주)의 기성분 공사대금에 대한 정산요구로 공사를 포기하였다. (다) 그 후 ○○○(주)는 1988.7.20. 고○○○의 주선으로 쟁점토지와 인근의 다른토지를 총매매대금 4억5,000만원에 매수하기로 계약을 체결하고 관할관청에 쟁점토지에 대한 토지거래허가를 신청하였으나, 경산시장이 1989.10.16. 불허가통보를 하여 ○○○(주) 앞으로 소유권이전등기를 경료하지 못했다. (라) 청구인은 1989.9.25. 고○○○에게 쟁점토지를 양도하기로 합의하여 1989.12.5. 잔금을 지급받는 것으로 약정하고, 청구인은 쟁점토지의 양도대금으로 계약금 2000만원중 1000만원, 중도금 2500만원 및 잔금 7,148만원 합계 1억648만원을 지급받았으며 이에 대하여 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. (마) 한편, 고○○○는 ○○○(주) 명의로 토지거래허가를 받을 수 없게 되자 1996.6월 ○○○(주)을 인수하여 대표이사로 취임하고 경산시장에게 청구인과 토지거래계약의 허가를 신청하였고, 이에 대하여 ○○○시장은 1997.6.27. ○○○(주)와 매매계약에 대하여 토지거래허가를 하여 쟁점토지의 등기부등본상 소유권이 1997.7.9.○○○(주)에게 이전되었다.

(2) 처분청의 이 건 과세경위를 본다. (가) 처분청은 청구인이 쟁점토지를 양도한 시기를 등기부등본상 소유권이전 등기접수일인 1998.8.28.로 보아 양도소득세 과세예고통지를 하였고, 청구인의 과세전적부심사 신청에 대하여 2000.9.8. 고○○○는 1989.12.5. 실제 쟁점토지를 취득(잔금청산)하여 1997.7.9. (주)○○○에 미등기 전매한 것으로 보아 동 과세자료를 고○○○ 주소지 관할 ○○○세무서장에게 통보하였다. (나) ○○○세무서장은 2000.12.28. 통보받은 위 과세자료에 의하여 고○○○에게 양도소득세를 부과하였으나 고○○○가 이에 불복하여 ○○○지방법원에 소송을 제기하였고, 이에 대하여 ○○○지방법원은 2002.9.27. 청구인이 고○○○와 쟁점토지를 양도하기로 체결한 매매계약은 토지거래계약허가를 득하지 아니하였으므로 무효라고 판결(○○○지방법원 2001구7698호)하였으며, 이에 따라 처분청은 청구인이 쟁점토지를 ○○○(주)에게 양도한 시기를 등기부등본상 소유권이전일인 1997.7.9.로 보아 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과하였다.

(3) 국토이용관리법상의 토지거래계약허가를 받아야 하는 토지에 관하여 관할관청의 허가 없이 매매계약이 체결된 경우 그 매매계약은 유동적 무효상태에 있는 것으로, 매도인과 매수인 및 제3자 사이에 제3자가 매수인의 지위를 이전받기로 하는 합의를 하였다고 하더라도, 국토이용관리법상 토지거래계약허가제도의 입법취지에 비추어 동 합의는 매도인과 매수인 사이의 매매계약에 대한 관할관청의 허가가 있어야 비로소 효력이 발생하는 것으로서 동 허가없이 매도인과 매수인 및 제3자 사이의 합의만으로 유동적 무효상태의 매매계약상의 매수인 지위가 매수인으로부터 제3자에게 이전한다고 할 수 없다(대법원 96다7762, 1996.7.26).

(4) 위 사실관계와 관련법령을 종합해 보면, 청구인이 1987.9.7. 고○○○와 쟁점토지를 양도하기로 체결한 매매계약은 관할관청으로부터 토지거래계약허가를 받지 아니하여 잔금청산일인 1989.12.5.을 양도시기로 볼 수 없고(재재산46014-21, 1998.1.20 같은 뜻임), ○○○시장이 1997.6.27. ○○○(주)와 토지거래계약을 허가함에 따라 청구인이 1997.7.9. ○○○(주)에게 쟁점토지의 등기부등본상 소유권을 이전하였으므로 처분청이 쟁점토지의 등기부등본상 소유권이전일을 양도시기로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 적법한 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.