토지와 지상건물을 함께 양도하면서 매매계약서상 건물가액을

심판청구번호 국심2003구 2193(2003. 9. 18)

○○원의 부과처분은 이를 취소합니다.

청구인은 청구인 소유의 ○○○시 ○○○군 ○○○번지 대 1736㎡외 4필지 합계 대지 4,857㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)상에 1층건물 1750.29㎡(이하 “쟁점건물”이라 하며, 쟁점토지와 쟁점건물을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하여 1987.12.21부터 부동산임대업을 영위하다 2002.2.1 쟁점부동산을 청구외 나○○○, 이○○○에게 양도한 바, 처분청은 쟁점건물의 양도를 사업용고정자산의 양도로 보아 쟁점부동산의 양도가액을 토지 및 건물의 기준시가로 안분계산하여 쟁점건물의 가액을 산출한 후 2003.6.1 청구인에게 쟁점건물에 대한 2002.1기 부가가치세 ○○○원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.7.31 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점건물은 15년이상된 시멘트블록조 스레트 단층건물로서 매매당시 이미 15년이상 경과되어 더 이상 사용이 불가능한 상태였고, 세입자가 있었으나 건물의 노후로 임차료도 정상적으로 받지 못하는 등 실질적으로 재산적 가치가 없는 건물이며, 매수인이 쟁점부동산을 빌라 신축목적으로 구입하였으므로 쟁점건물은 재산적인 가치는 커녕 철거비용이 드는 것을 알 수 있으며, 매수인이 경제 여건이 좋지 않은 관계로 건물을 신축하지 않고 임대나 다른 목적에 사용함이 없이 현재 방치된 상태의 폐허건물로서 쟁점건물의 양도자와 양수자간의 합의에 의하여 쟁점부동산의 매매가액은 쟁점토지의 가액만을 계산한 것으로 계약을 체결하였으므로 쟁점건물의 부가가치세 과세표준은 영(0)임에도 처분청이 쟁점부동산의 매매가액을 기준으로 기준시가 안분하여 쟁점건물에 대한 부가가치세를 과세함은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산의 매매계약서에 의하면 쟁점건물의 가액을 인정하지 아니하고 쟁점토지만의 대금조로 전액 매매대금을 지급하기로 약정하고 있으나, 실지거래확인서에 의하면 매매대금이 쟁점건물을 포함하는 것으로 되어 있어 청구인의 주장이 일관성이 없으며, 쟁점건물의 등기부등본에 의하면 철근콘크리트조 단층건물로 나타나고 있는 바, 쟁점건물의 가액이 없다 함은 일반통념에도 맞지 아니하므로 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점건물의 실지거래가액이 얼마인지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

(1) 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】 ① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다.

② 사업자가 자기의 사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 자기의 사업을 위하여 직접 사용·소비하는 경우에 대통령령이 정하는 것은 재화의 공급으로 본다.

③ 사업자가 자기의 사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 자기나 그 사용인의 개인적인 목적 또는 기타의 목적으로 사용·소비하거나 자기의 고객이나 불특정다수인에게 증여하는 경우에 대통령령이 정하는 것은 재화의 공급으로 본다.

④ 사업자가 사업을 폐지하는 때에 잔존하는 재화는 자기에게 공급하는 것으로 본다. 제5조 제1항 단서의 규정에 의하여 등록한 경우에 사실상 사업을 개시하지 아니하게 되는 때에도 또한 같다.

⑥ 다음 각호의 1에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.

1. 재화를 담보로 제공하는 것으로서 대통령령이 정하는 것

2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령이 정하는 것. 다만, 사업자가 제16조의 규정에 의한 세금계산서를 교부한 경우로서 대통령령이 정하는 경우를 제외한다.

3. 법률에 의하여 조세를 물납하는 것으로서 대통령령이 정하는 것 제13조 【과세표준】 ① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가

2. 금전 이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가

3. 재화의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화의 시가

4. 폐업하는 경우의 재고재화에 대하여는 시가

(2) 부가가치세법시행령 제48조의 2 【과세표준의 안분계산】④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액(지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점건물을 1987.12.21 신축하여 부동산임대업을 영위하다가 2001.10.31 매매를 원인으로 2002.2.2 청구외 나○○○과 이○○○에게 각각 양도한 사실과 처분청이 쟁점건물의 양도를 사업용부동산의 양도로 보아 과세한 사실이 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 처분청은 쟁점부동산의 매매계약서에 의한 양도가액을 쟁점부동산의 실지거래가액으로 보고 있으나, 쟁점부동산의 실지거래가액중 토지의 가액과 건물의 가액이 불분명한 것으로 보아 매매계약서상의 양도가액을 쟁점토지 및 쟁점건물의 기준시가로 안분계산하여 쟁점건물의 가액을 산출하고 이를 과세표준으로 하여 이 건 부가가치세를 과세한 사실이 과세자료에 의하여 확인된다.

(3) 쟁점부동산의 등기부등본 및 매매계약서 등을 종합하여 쟁점부동산의 양도내역을 살펴보면, 청구인은 쟁점토지중 ○○○시 ○○○군 ○○○ 잡종지 225㎡, 같은 곳 ○○번지 도로 380㎡, 같은 곳 ○○번지 대지 2377㎡와 위 지상건물 철근콘크리트조 스레트지붕 단층 작업장 459.00㎡, 철근콘크리트조 스레트지붕 단층 작업장 459.00㎡, 시멘트블록조 스레트지붕 단층주택 44.16㎡를 나○○○에게 양도하였으며, 쟁점토지중 ○○○시 ○○○군 ○○○ 대지 1736㎡, 같은 곳 ○○번지 하천 42평, 같은 곳 ○○번지 대지 2377㎡외 위 지상건물 철근콘크리트조 스레트지붕 단층 작업장 398.25㎡, 철근콘크리트조 스레트지붕 단층 작업장 329.40㎡, 시멘트블록조 스레트지붕 단층주택 60.48㎡를 이○○○에게 양도한 것으로 확인된다.

(4) 청구인과 매수자들간에 2001.10.31 체결된 쟁점부동산의 매매계약서에 의하면, 청구인은 쟁점부동산을 위 나○○○과 이○○○에게 각각 ○○○원 및 ○○○원에 양도하면서 다음과 같은 특약사항을 매매계약서에 명기하고 있으며, 검인계약서의 내용도 이와 같은 것으로 확인된다. 다 음

1. 위 지상건물은 15년이상 경과된 건물로 매수인은 건물가액을 인정하지 않고 순수토지대금조로 위 매매대금을 지급하기로 하고 매도인도 이를 인정하였음

2. 위 지상건물에 대한 임대보증금을 매수인이 인수하고 임차인에 대한 권리와 의무를 승계한다

(5) 청구인과 매수자들간에 체결된 매매계약서 및 검인계약서와 부동산 실지거래확인서·매수자들의 인감증명서를 살펴보면, 매매계약서와 검인계약서에는 매수자들의 인감증명서와 동일한 인감이 날인되어 있고, 매매계약서와 검인계약서의 내용이 동일하며, 매매계약서는 2001.10.31 작성되고, 검인계약서는 2002.2.2 쟁점부동산의 소유권이전등기를 위하여 ○○도 ○○군수의 검인을 받은 것으로 나타나고 있는 점에 비추어 동 계약서는 계약당시 당사자간에 실지내용에 따라 작성된 것으로 보이고, 처분청도 동 계약서의 진실성에 대하여는 달리 다툼이 없다.

(6) 국세통합전산망자료에 의하면 쟁점건물의 최종임차인은 2002.9.17 폐업한 것으로 나타나고 있으며, 쟁점건물의 매수자는 부동산임대업 사업자등록을 하거나 쟁점건물을 재임대한 사실이 없는 것으로 나타나고 있으며, 쟁점건물의 현황사진에 의하면 쟁점건물은 현재 상당부분 허물어지거나 사용하지 않고 방치되어 있는 상태로서 이를 재건축하지 않고는 사용이 불가능할 것으로 보여지는 바, 이와같은 사실에 비추어 보면 매수자들이 쟁점건물을 임대하거나 활용하기 위하여 구입한 것이 아니고 쟁점토지상에 새로운 건축물을 신축하고자 하였으나 자금사정 등의 관계로 현재 방치되고 있다는 청구인의 주장이 신빙성이 있는 것으로 판단된다.

(7) 이 건 관련법령에 의하면, 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 등을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의하도록 하고 있고, 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 기준시가나 감정평가가액 등에 의하여 안분계산하도록 하고 있는 바, 이 건의 경우는 위에서 살펴본 바와 같이, 처분청과 청구인간에 쟁점부동산의 매매계약서에 대한 진실성의 다툼이 없는 가운데 쟁점부동산의 매매계약서상 건물값은 제외하도록 명시적으로 기재되어 있고, 또한 사인간의 거래에 있어서 사용한지 15년이 경과하여 노후된 스레트 지붕의 단층 작업장 건물의 경우는 토지와 함께 이를 양도하는 경우 매수인은 그 건물을 철거할 경우 토지가액만 지불하는 매매계약을 체결할 수 있는 것으로 보이며, 쟁점건물의 양도후 매수자들이 이를 임대하거나 사용하고 있지 않은 사실에 비추어 볼 때, 쟁점부동산 양도당시 양도자와 양수자간에 건물가액을 제외한 것이 통상의 합리성있는 경제행위에서 일탈한 것이라고도 볼 수 없다 할 것인 바(같은 뜻: 국심2001부552, 2001.5.22), 쟁점건물의 실지거래가액은 쟁점부동산의 매매계약서에서 나타난 사실관계와 같이 영(0)인 것으로 판단되므로, 처분청이 쟁점부동산의 실지거래가액중 토지의 가액과 건물의 가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 안분하여 쟁점건물의 과세표준을 산출하고 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.