부동산의 저가양도에 대한 과세

심판청구번호 국심2003광 2620(2004. 3. 4) 18pt;">1. 처분개요 청구법인은 1999.10.14. ○○○ 소재 토지 965㎡ 및 건물 952.4㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 특수관계가 없는 김○○○에게 ○○○원(부가가치세 포함)에 양도하였다. 처분청은 쟁점부동산의 정상가액을 ○○○원으로 산정하고, 청구법인이 정당한 사유없이 쟁점부동산을 정상가액보다 낮은 가액으로 양도한 것으로 보아 그 차액 ○○○원을 기부금으로 보아 2003.6.2. 청구법인에게 1999사업연도 법인세 ○○○원을 결정고지하였다. 청구법인은 이에 불복하여 2003.8.29. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장

(1) 청구법인은 IMF 구제금융하에서 정부의 권고부채비율(200%) 충족과 동시에 현금흐름의 악화를 방지하고 차입금상환을 통하여 이자비용을 절감하기 위한 불가피한 선택으로 쟁점부동산을 매각할 수 밖에 없는 정당한 사유가 존재하므로 쟁점부동산의 양도가액이 정상가액에 미달하였다 하더라도 의제기부금에 해당되지 아니한다. 따라서 이 건 법인세 부과처분은 취소되어야 한다.

(2) 과세를 한다고 하더라도 토지의 경우 1999.1.1.기준 개별공시지가가 ○○○원, 2000.1.1.기준 개별공시지가가 ○○○원으로 토지시가가 하락하고 있었다. 따라서 1999년 10월 거래된 당해 토지의 시가는 1999년 동안의 토지가격 하락분을 반영하여야 하므로 ○○○원/㎡을 적용하는 것이 타당하다.

• 나. 처분청 의견

(1) 청구법인은 IMF 구제금융하에서 자금난이 절박하였다고 주장하나 IMF 구제금융하에서 종전의 양주, 맥주시장 중심의 주류시장이 상대적으로 가격이 저렴한 소주시장으로 이전됨에 따라 청구법인은 1999년 창업이래 최대의 매출 및 당기순이익 실적을 거둔 것으로 확인된다. 또한, 청구법인은 계정과목 중 즉시 현금화 가능한 현금예금의 1999년말 잔액은○○○원으로 확인되며, 특수관계자에 대한 단기대여금 ○○○원이 1999년말 현재 회수되지 아니하고, 청구법인이 타법인주식을 1999년 5월∼12월 기간동안 ○○○원, 2000년 1월∼3월 기간동안 ○○○원을 지속적으로 취득한 것으로 볼 때 자금난을 겪고 있는 업체라고 보기 어렵다. 쟁점부동산은 매각당시 청구법인이 창고로 사용하고 있는 업무용 부동산으로 매도후 월 ○○○원에 임차하기로 한 내용이 매매계약서에 의하여 확인되는 바, 당시 청구법인의 업무무관 부동산이 ○○○원이나 있었음에도 업무용부동산을 저가로 양도해야 할 정당한 사유를 찾을 수 없다. 따라서 쟁점부동산을 저가양도한 것은 기부금의제사항으로서 손금불산입하여 과세한 처분은 정당하다.

(2) 쟁점부동산은 양도당시 시가 및 감정가액이 확인되지 아니하여 상속세및증여세법 제61조 의 규정에 의하여 토지의 경우 개별공시지가, 건물의 경우 건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 1회이상 국세청장이 산정·고시한 가격으로 평가하였는 바, 쟁점부동산은 1999.10.14. 양도되었으므로 토지가액을 평가함에 있어 1999.6.30. 고시한 1999년도 개별공시지가를 적용하는 것이 타당하고, 1999.10.14. 현재의 개별공시지가를 재계산하여 적용하여야 한다는 청구법인의 주장은 이유없다.

• 가. 쟁 점

(1) 쟁점부동산을 저가양도한 정당한 사유가 있는지 여부

(2) 쟁점부동산의 시가산정이 정당한지 여부

• 나. 관련법령 (1) 법인세법 제24조 【기부금의 손금불산입】① 내국법인이 각 사업연도에 지출한 기부금 중 사회복지·문화·예술·교육·종교·자선·학술 등 공익성을 감안하여 대통령령이 정하는 기부금(이하 "지정기부금"이라 한다) 중 제1호의 금액에서 제2호의 금액을 차감한 금액에 100분의 5를 곱하여 산출한 금액(이하 이 조에서 "손금산입한도액"이라 한다)을 초과하는 금액과 지정기부금외의 기부금은 당해 사업연도의 소득금액계산에 있어서 이를 손금에 산입하지 아니한다.

1. 당해 사업연도의 소득금액(제2항의 규정에 의한 기부금과 지정기부금을 손금에 산입하기 전의 소득금액을 말한다. 이하 이 조에서 같다)

2. 제2항의 규정에 의하여 손금에 산입되는 기부금과 제13조 제1호의 규정에 의한 결손금의 합계액 법인세법 제52조 【부당행위계산의 부인】① 납세지 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자(이하 "특수관계자"라 한다)와의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 "부당행위계산"이라 한다)에 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다. 법인세법시행령 제35조 【기부금의 범위】법 제24조 제1항의 규정에 의한 기부금은 제36조의 규정에 의한 지정기부금과 다음 각호의 1에 해당하는 것으로 한다.

1. 법인이 제87조의 규정에 의한 특수관계자외의 자에게 당해 법인의 사업과 직접 관계없이 무상으로 지출하는 재산적 증여의 가액

2. 법인이 제87조의 규정에 의한 특수관계자외의 자에게 정당한 사유없이 자산을 정상가액보다 낮은 가액으로 양도하거나 정상가액보다 높은 가액으로 매입함으로써 그 차액중 실질적으로 증여한 것으로 인정되는 금액. 이 경우 정상가액은 시가에 시가의 100분의 30을 가산하거나 100분의 30을 차감한 범위안의 가액으로 한다. 법인세법시행령 제89조 【시가의 범위 등】① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다.

② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다.

1. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액. 다만, 증권거래소에 상장되지 아니한 주식 등을 제외한다.

2. 상속세 및 증여세법 제38조·동법 제39조 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액 (2) 상속세및증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). (단서생략)

대통령령이 정하는 시가표준액에 의한 가액

② 제1항의 규정에 불구하고 상업용 건물 또는 특수용도의 건물로서 당해 건물의 규모·준공시기·거래상황 등을 감안하여 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 것에 대하여는 건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 국세청장이 산정·고시하는 가액으로 평가한다. 상속세및증여세법시행령 제50조 【부동산의 평가】⑥ 법 제61조 제1항 제1호의 규정을 적용함에 있어서 개별공시지가는 평가기준일 현재 고시되어 있는 것을 적용한다.

• 다. 사실관계 및 판단 쟁점(1)에 대하여 본다.

(1) 청구법인은 1999.10.14. 김○○○과 쟁점부동산을 ○○○원(부가가치세 포함)에 양도하기로 계약을 체결하고, 매수인 김○○○이 승계하기로 한 1층건물 임대차의 전세보증금 ○○○원을 제외한○○○원을 지급받아 당좌차월잔액이 ○○○원인 ○○○은행 계좌로 입금한 사실이 확인된다.

(2) 청구법인은 부채비율 축소 및 이자비용 절감 등을 위하여 쟁점부동산을 당시 시세보다 낮은 가액으로 양도할 수 밖에 없었다고 주장하면서, 차입금 상환을 위한 부동산 매각 승인, 차입금 일부상환 기안지 등을 제시하고 있다.

(3) 청구법인의 1999사업연도 결산내역을 보면, 당기순이익이 ○○○원으로 다른 사업연도에 비하여 현저하게 높고, 연도말 부채비율은 143.8%로 나타나는 바, 청구법인은 1999년 5월∼12월 기간동안 ○○○, ○○○ 등 타법인주식 ○○○원을 취득하고, 1999년말 특수관계자에 대한 단기대여금○○○원을 보유하고 있는 것으로 나타난다.

(4) 1999년 청구법인이 보유하고 있는 비업무용부동산의 가액은 ○○○원으로 ○○○원 상당의 부동산만 처분한 것으로 업무무관 부동산명세서에 의하여 확인된다.

(5) 살피건대, 청구법인이 쟁점부동산을 저가양도할 수 밖에 없었던 근거로 제시한 기안지는 청구법인의 내부문서로 이를 객관적인 자료로 인정하기 어렵고, 1999사업연도 청구법인의 당기순이익, 단기대여금, 비업무용부동산 보유현황 및 타법인주식 취득 등을 고려하면, 쟁점부동산을 양도할 당시 청구법인의 자금사정이 양호한 것으로 보이므로 차입금상환을 위해 사업용자산인 쟁점부동산을 불가피하게 저가로 양도한 것으로 보이지는 아니한다. 따라서 처분청이 쟁점부동산의 저가양도에 있어 정당한 사유가 없다고 보아 정상가액과 양도가액의 차액이 기부금에 해당된다고 본 이 건 과세처분은 잘못이 없다고 판단된다. 쟁점(2)에 대하여 본다

(1) 처분청은 쟁점부동산의 시가를 토지는 1999년도 개별공시지가, 건물은 국세청장이 산정·고시하는 가액에 의하여 ○○○원으로 평가하였는 바, 이에 대하여는 청구법인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 쟁점부동산의 토지에 대한 개별공시지가는 1999년도에는 ㎡당 ○○○원, 2000년도에는 ㎡당○○○원으로 확인된다.

(3) 쟁점부동산의 경우 그 시가로 볼만한 제3자간 정상적인 거래가액이나 감정가액이 확인되지 아니하는 바, 청구법인도 이를 제시하지 못하고 있다.

(4) 살피건대, 시가의 정의와 그 적용순서를 규정하고 있는 법인세법시행령 제89조 제1항 및 제2항은 법인세법을 적용함에 있어 시가가 불분명한 경우 일반적으로 적용할 수 있다고 할 것인 바(국심2002서1975, 2003.1.4. 같은 뜻), 토지의 경우 시가가 불분명하고 감정가액이 없다면 개별공시지가로 그 가액을 평가하는 것으로, 여기서 개별공시지가는 평가기준일 현재 고시되어 있는 것을 적용하는 것이라고 하겠다. 따라서 처분청이 쟁점부동산의 양도일(1999.10.14.) 현재 고시되어 있는 1999년도 개별공시지가를 적용하여 쟁점부동산의 토지를 평가한 것은 잘못이 없고, 1999년 개별공시지가에 1월∼9월 기간동안 지가하락분을 반영하여 산정된 가액으로 토지를 평가하여야 한다는 청구법인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구법인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.