취득가액을 확인된 실지양도가액기준으로 환산할 수 있는지 여부

심판청구번호 국심2003광 2289(2003. 12. 12) 막�환산한 가액으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 ○○○도 ○○○시 ○○○ 소재 전 179㎡ 및 같은 곳 796-27 소재 전 2,122㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1996.12.31. 취득하여 1997.7.8. 김○○○에게 양도하고, 그에 따른 자산양도차익예정신고를 하면서 실지취득가액에 대한 증빙서류로 매매가액이 ○○○원으로 기재된 매매계약서를, 실지양도가액에 대한 증빙서류로 매매가액이 ○○○원으로 기재된 매매계약서를 각각 첨부하여 납부할 세액이 없는 것으로 신고하였다. 처분청은 김○○○의 주소지 관할 세무서장인 목포세무서장으로부터 통보받은 파생자료(김○○○에 대한 실지취득가액 관련 고충처리 결과)에 의하여 쟁점토지의 실지양도가액이 ○○○원이 아닌 ○○○원임을 확인하고, 쟁점토지의 양도차익을 산정함에 있어서 실지양도가액은 ○○○원, 실지취득가액은 청구인이 신고한 ○○○원으로 하여 2003.5.10. 청구인에게 1997년도 귀속분 양도소득세 ○○○원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.8.5. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 ○○○시에 거주하면서 자격증없이 부동산을 중개하는 친구 박○○○에게 대여해 준 ○○○원 대신에 쟁점토지를 박○○○로부터 대물변제조로 인수(취득)하게 되었는 바, 동가액이 쟁점토지의 취득가액으로 심증만 갈 뿐 쟁점토지의 취득 당시 정확히 얼마에 거래되었는지는 박○○○조차도 기억하지 못하고 있고, 실지 매매계약서나 금융자료도 보관되어 있지 아니한 관계로 이를 확인할 수 없는 경우에 해당하므로 쟁점토지의 실지취득가액은 확인되는 실지양도가액을 기준으로 환산한 가액으로 하여 이 건 과세표준을 경정하는 것이 실질과세원칙에 부합한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지는 취득후 1년내에 양도된 경우로 실지양도가액이 ○○○원인 사실에 다툼이 없으나, 실지취득가액은 신고가액이 아닌 환산가액으로 결정하여야 한다는 주장인 바, 청구인이 주장하는 대물변제가액이 쟁점부동산의 취득대금으로 사용되었는지 여부 등이 불분명하므로 청구인이 실지취득가액으로 신고한 금액을 그대로 인정하여 결정한 이 건 과세처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 실지취득가액을 확인된 실지양도가액을 기준으로 환산할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 동법시행령 제166조[양도차익의 산정]

② 법 제100조 제1항 단서에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 가액을 말한다.

2. 제4항 제1호 및 제2호의 경우에는 다음 각목에 의하여 계산한 가액

• 가. 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액 취득당시의 기준시가 양도당시의 실지거래가액 × ─────────── 양도당시의 기준시가

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우

• 나. 취득후 1년 이내의 부동산
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건은 취득후 1년 이내의 부동산을 양도한 경우로서 쟁점토지의 양도당시 실지거래가액이 ○○○원이라는데 대하여는 다툼이 없으나, 청구인은 취득당시 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우에 해당하므로 확인된 실지양도가액을 기준으로 환산한 가액을 취득가액으로 하여 양도차익을 산정하여야 한다는 주장인 반면, 처분청은 청구인 자신이 실지취득가액을 ○○○원으로 신고한 이상, 특별한 사정이 없는 한 이를 실지취득가액으로 보아야 하므로 환산가액을 취득가액으로 할 수 없다는 의견인 바, 이에 대하여 살펴본다.

(2) 이 건 사실관계를 보면, 쟁점토지를 청구인으로부터양수한 김○○○은 그 직후 쟁점토지의 일부를 서해안고속도로 건설용 부지로 수용당함에 따라 양도가액은 수용보상가액으로, 취득가액은 기준시가에 의하여 산출된 양도차익으로 양도소득세를 과세받자 관할세무서장인 목포세무서장에게 고충을 제기하여, 쟁점토지를 청구인으로부터 실제로 ○○○원에 취득한 사실을 거래증빙으로 입증함으로써 양도가액 ○○○원(수용보상가액), 취득가액 ○○○원(위 실지취득가액을 안분계산한 것)에 의한 양도차손의 발생을 사유로 당초 과세처분을 취소받은 사실이 처분청의 조사서 및 부속서류의 각 기재내용에 의하여 확인된다.

(3) 처분청은 쟁점토지의 실지양도가액을 청구인이 당초 신고한 금액인 ○○○원 대신에 거래상대방에 의한 위 확인금액 ○○○원으로 하되, 실지취득가액은 청구인이 당초 신고한 금액인 ○○○원으로 한 사실이 확인되며, 실지양도가액에 대하여는 다툼이 없다.

(4) 실지취득가액에 대한 증빙서류로는 매매가액이 ○○○원으로 기재된 매매계약서가 첨부되어 있을 뿐, 달리 동 금액이 실지취득가액임을 확인할 수 있는 금융자료 등 객관적이고 구체적인 증빙자료는 나타나 있지 아니한 바, 제출된 위 매매계약서 사본에 의할지라도 기재된 매매대금이 실지양도가액 신고분과 같이 거래당시 기준시가(개별공시지가)에 근접하며 그 지급방법 또한 일시불로 통상의 경우와 다른 것으로 확인되고, 달리 실제와 같이 작성된 진정한 매매계약서라고 볼 만한 자료는 나타나 있지 아니하다. 또한, 처분청은 취득당시의 매매계약서에 기재된 매매금액에 대하여 실제거래가액인지 여부에 대하여는 별도의 확인절차가 없었던 점이 인정된다.

(5) 쟁점토지의 취득 및 양도당시 개별공시지가가 각각 ○○○원 및 ○○○원(㎡당)이고 토지보유기간이 7개월 8일에 불과한 점 등을 고려할 때, 취득가액의 7배나 되는 양도차익이 발생한다는 것은 일반인의 상식이나 경험칙에 어긋나는 것으로 인정하기 어렵다 할 것이다.

(6) 사실이 이렇다면, 쟁점토지는 실지양도가액과 달리 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하므로 확인된 실지양도가액을 소득세법시행령 제166조 제2항 가목 소정의 산식에 의하여 환산한 가액으로 하여 그 양도차익을 산출함이 타당할 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.