부동산임대수입금액에서 관리비를 공제할 수 있는지 여부

심판청구번호 국심2003광 0102(2003. 7. 25) 청구인 김○○○ 외 3인(김○○○·김○○○·김○○○, 이하 "청구인들"이라 한다)은 ○○○시 ○○○구 ○○○ 토지 3,815㎡ 및 지상건물 1,502.6㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)의 1997.1.1∼2000.12.31 동안의 과세기간에 대한 부동산임대 수입금액 탈루혐의에 대한 세무조사 결과 처분청은 청구인들이 무신고한 부가가치세 8건 ○○○원을 2002.7.12. 청구인들에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.10.1 이의신청을 거쳐 2002.12.26 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 청구외 김○○○과 김○○○ 간에 1991.3.15. ○○○합동법률사무소 확정일자 제4582호의 "부동산매매 및 동 임대차계약서"에 의한 계약체결로 김○○○이 매수자 겸 임대인이 되었고, 김○○○은 매도인 겸 김○○○으로부터 동 부동산을 임차하여 쟁점부동산의 임차인들에 대한 전대인이 되었으나, 1995년경 양자간에 임대차계약부분만의 해지로 그 후부터 김○○○이 김○○○의 전대분을 승계받아 임차인들에 대한 임대인이 되어 그 임대료가 임차인들로부터 김○○○의 예금계좌로 입금된 것인 바, 청구인들은 임차료를 지급받은 사실이 없는데도 청구인들을 납세의무자로 보아 부과처분한 것은 부당하고,

(2) 청구인들이 등기상 소유자라는 이유로 납세의무자라 하더라도 당해 임대차계약서 제1조에서 보는 바와 같이 임대차 관계인의 약정으로 관리비가 월세금에 포함될 경우에는 구분징수 관리비에 해당된다 할 것이므로 쟁점부동산 임차료의 10%는 관리비로 과세표준에서 제외하여야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 쟁점부동산을 1994.10.12. 이후 청구인들이 소유하면서 2000.4.8 부동산임대 사업자등록을 한 점에 비추어 부가가치세법상 납세의무자를 청구인들로 보아 과세한 처분은 정당하며,

(2) 부동산임대 수입금액과 관련한 조사내용을 살펴보면, 임차인들에게 보증금 및 월세 부분에 대하여 별도의 확인서를 징취하여 수입금액 내용이 명확히 나타나고 있으며, 부동산임대 수입금액은 임대료와 관리비를 구분하여 영수한 내용이 없으므로 관리비를 임대수입금액에서 차감할 수 없다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산 임대업의 납세의무자가 누구인지와 임대수입에 대한 과세표준 결정의 적정 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 (1999.12.28. 법률 제6049호로 개정되기 전의 것) 제2조 【납세의무자】 ① 영리목적의 유무에 불구하고 사업상 독립적으로 재화(제1조에 규정하는 재화를 말한다. 이하 같다) 또는 용역(제1조에 규정하는 용역을 말한다. 이하 같다)을 공급하는 자(이하 “사업자”라 한다)는 이 법에 의하여 부가가치세를 납부할 의무가 있다. 제21조 【경 정】 ① 사업장 관할세무서장·사업장 관할지방국세청장 또는 국세청장은 사업자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에 한하여 그 과세기간에 대한 부가가치세의 과세표준과 납부세액 또는 환급세액을 조사에 의하여 경정한다.

13-48-3 【부동산임대시 월세 등과 함께 받는 공공요금】 사업자가 부가가치세가 과세되는 부동산임대료와 당해 부동산을 관리해 주는 대가로 받는 관리비등을 구분하지 아니하고 영수하는 때에는 전체 금액에 대하여 과세하는 것이나 임차인이 부담하여야 할 보험료·수도료 및 공공요금 등을 별도로 구분징수하여 납입을 대행하는 경우 당해 금액은 부동산임대관리에 따른 대가에 포함하지 아니한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계

• 가) 처분청이 산정한 과세기간별 청구인들에 대한 임대수입금액(임대차계약서상 보증금의 이자와 월세금을 합계하여 계산한 액수) 및 부가가치세 고지세액은 다음 과 같다.

○○○

• 나) 쟁점부동산은 1992.11.13. ○○○은행으로부터 청구외 김○○○에게 1989.9.18 매매를 원인으로 소유권이전되었다가, ○○지방법원의 판결(93가합13898, 1994.7.16)에 의거 1994.10.12. 원인무효에 의한 김○○○의 소유권말소 후 청구인들에게 각각 1/4지분씩 소유권이전된 사실이 등기부등본에 의해 확인된다. 처분청과 청구인이 제출한 자료에 의해 쟁점부동산의 취득경위를 살펴보면, 청구인 김○○○의 남편인 김○○○은 1987.9.18. 쟁점부동산의 소유자인 ○○○은행으로부터 동 부동산을 ○○○원에 양수하는 매매계약서를 작성하면서 추후 매수인을 청구인들로 한다는 특약을 체결한 바, 계약금 ○○○원은 계약당일 지급하고 나머지 매매대금은 1992.9.17까지 6개월마다 ○○○원씩 지급하기로 하였으며, 위 할부금 완납 후 1992.11.13. 청구외 김○○○ 앞으로 소유권이전이 되자 청구인들은 ○○지방법원에 부동산소유권이전등기의 소를 제기하여 승소판결을 받아 1994.10.12자로 소유권이전등기한 후 현재까지 변동없음이 위 법원판결문(93가합13898, 1994.7.14) 등에 의해 확인되고 있다.
• 다) 청구외 김○○○을 쟁점부동산의 매도인으로 하고 청구외 김○○○을 매수인으로 한 1991.3.15. 확정일자부 부동산매매및동임대차계약서의 주요내용은 다음과 같다.

① 매도인은 매도인이 1987.9.18자 ○○○은행으로부터 5년 할부상환조건으로 매수계약한 부동산을 위 대금으로 매수인에게 매도하고 매수인은 이를 매수하며(제1조), 매수인은 계약일 현재 매도인에 대하여 기왕에 대여금 채권으로 가지고 있는 위 금액 상당의 채권을 매도인에게의 지급금으로 대체하여 위 대금 전액을 매도인에게 지급한 것으로 하고 매도인은 이를 수령한 것으로 한다(제2조).

② 매도인은 본 계약 체결과 동시에 위 부동산에 대한 소유권이 매수인에게 자동적으로 이전됨과 동시에 매수인은 그 권리를 취득하는 것으로 하되(제3조), 매도인은 매수인으로부터 위 부동산을 임대료는 매월 금 ○○○원으로 임차하기로 하고 임대차기간은 1992.3.15까지로 하며(제4조), 매도인 겸 임차인은 본 계약을 준수하는 경우 위 임대차기간내에 한하여 위 매매대금과 임료 및 동력사용료 등을 합한 금액을 매도인에게 지급하고 본 매매계약의 해약권을 갖기로 하고 매수인은 이를 승낙하기로 한다(제8조).

• 라) 이 건 납세의무자의 무신고에 대한 세무조사는 쟁점부동산의 임차인 중 한 사람인 청구외 장○○○의 2001.5.16자 진정서(제세금 및 불공정행위 진정사항)에 의해 이루어진 바, 상기 진정서에서 쟁점부동산 건물의 소유주는 ○○○시 ○○○구 ○○○아파트 8동 202호의 김○○○ 외 3인이나, 건물임대업자는 ○○○시 ○○○구 ○○○의 김○○○(김○○○의 남편)으로 표시되어 있고, 건물관리인은 ○○○시 ○○○구 ○○○의 김○○○·이○○○으로 되어 있으며, 임대료의 수납인은 김○○○(○○은행 계좌번호: ○○○)으로 되어 있다.
• 마) 처분청이 쟁점부동산의 등기부상 소유자인 청구인들을 납세의무자로 하여 무신고한 임대수입금액에 대한 부가가치세를 과세한 데 대하여, 청구인들은 실제로 임대업을 영위하지 아니하였고 임대료를 지급받은 사실이 전혀 없으며, 임대료는 청구외 김○○○이 지급받았다고 주장하면서, 청구주장의 근거로서 위 1991.3.15. 확정일자부 부동산매매 및 동 임대차계약서 외에 김○○○의 ○○○은행 예금계좌, 2000.12월에 작성된 임차인(유○○○ 외 13인) 확인서를 제출한 바 있고, 3인(김○○○·김○○○·김○○○) 확인서를 심판청구 후인 2003.5.30. 추가제출하였다.

(2) 판단

• 가) 처분청이 쟁점부동산의 등기부상 소유자인 청구인들을 부동산임대업의 납세의무자로 지정하여 무신고한 수입금액에 대하여 부가가치세를 과세한 처분이 정당한지를 살펴본다.

① 청구인들은 청구외 김○○○과 동 김○○○간에 1991.3.15자 환매조건부 매매계약을 체결할 당시의 임대인은 김○○○이었고, 동 계약 후 1994.10.12. 쟁점부동산이 김○○○ 외 3인 명의로 등기이전되었음에도 실질적인 소유권이 김○○○에게 있어 김○○○이 임대료를 계속 수령해 왔다는 주장이나, 만약 청구주장과 같이 위 1991.3.15자 계약에 의해 쟁점부동산이 실질적으로 김○○○의 소유라고 인정한다면, 쟁점부동산의 등기부상 명의자인 청구인들은 김○○○의 명의수탁자가 될 것이고, 김○○○은 현재까지 소유부동산에 대하여 등기이전을 하지 아니한 채 임대료만 받아온 결과가 되므로 부동산실명제 위반으로 과태료 부과대상이 될 것이다.

② 또한, 김○○○은 자신이 실질임대인임을 시인하는 내용의 확인서(2003.5.29자)를 김○○○·김○○○과 함께 작성하여 인감증명 첨부하여 우리심판원에 제출하였으나, 쟁점부동산의 소유권이 1994.10.12 이후 장기간 김○○○ 외 3인 명의로 되어 있었던 점과 1991.3.15자 계약 체결시 등기명의자였던 김○○○이 김○○○에게 소유권이전등기를 하지 아니한 상태에서 임대료 수령 권한을 위임한 근거는 동 계약서 외에 제시된 내용이 없고, 다만 김○○○이 동 계약 이전에 김○○○과 채권채무관계가 있었다는 진술만 하였을 뿐 그 구체적인 내용이 객관적인 증빙서류에 의해 확인되지는 아니한다.

③ 따라서 위 계약서만으로 1994.10.12. 청구인들에게 소유권이전등기된 쟁점부동산에 대한 김○○○의 실질소유권을 인정하기는 어렵고, 처분청의 미등록사업자에 대한 안내문에 의해 청구인 김○○○이 2000.4.8. 사업자등록을 하였음에도 김○○○이 임대사업자임을 스스로 부인한다면 실질적인 임대사업자는 김○○○의 남편인 김○○○으로 볼 수 있는 바, 1991.3.15자 계약에 의해 채무자 김○○○은 쟁점부동산 소재지에 거주하는 채권자 김○○○이 임대인을 대신하여 임차인들로부터 임대료를 직접 수령할 수 있게 만든 것으로 보인다.

④ 위와같이 김○○○이 김○○○과의 채권채무관계로 인한 양인간 특약에 의하여 임대료의 수납자가 된 것이라면, 비록 김○○○이 쟁점부동산의 임대인이라고 김○○○·김○○○과 공동으로 확인서를 작성하여 제출하고 그동안 김○○○이 쟁점부동산의 임대료를 계속 수령해 온 사실이 김○○○의 예금계좌와 임차인들의 확인서에 의해 인정된다 하더라도, 임대료의 수령 사실을 이유로 당해 임대사업의 납세의무자를 김○○○이라 할 수 없으므로 처분청이 무신고한 쟁점부동산의 임대수입금액에 대하여 부동산 소유자인 청구인들을 납세의무자로 하여 부가가치세를 과세한 처분은 정당한 것으로 판단된다.

• 나) 부동산임대수입금액에서 관리비를 공제할 수 있는지에 대하여 본다. 청구인들은 쟁점부동산의 임대차계약서상 임대인이 임차인으로부터 충당되지 아니한 관리비 등은 보증금에서 공제할 수 있게 되어 있으며, 실제로 보증금은 대부분 관리비 등으로 충당되었다고 주장하면서 관리비 등이 포함되어 과다계산된 수입금액을 재산정하여 과세기간별로 감액경정해 줄 것을 요구하나, 청구인들이 신고하지 아니한 수입금액에 대하여 월 임대료 및 관리비의 지급상황을 임차인 확인서에 의해 사후적으로 인정하기 어려울 뿐만 아니라 임대차계약서에 언급된 관리비를 임차인들이 월 임대료와 별도로 실제 지급하였는지, 아니면 지급연체하여 보증금으로 충당되었는지 객관적으로 확인되지 아니하므로 임대료와 관리비를 구분하여 영수하지 아니한 이 건은 전체 금액을 과세표준으로 하여야 한다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.