개별공시지가가 없는 토지의 취득가액 산정

심판청구번호 국심2002중 3535(2003. 6. 5) ONT SIZE=5>1. 처분개요 청구인은 2001년 3월∼9월 기간중 ○○○도 ○○○시 ○○○ 외 19필지의 토지를 양도하고 1990년도 개별공시지가가 없는 토지에 대하여는 인근토지의 개별공시지가를 적용하여 양도차익을 산정한 후 양도소득세 ○○○원을 신고납부 하였다. 처분청은 청구인이 양도한 토지 중 1990년도 개별공시지가가 없는 토지에 대하여 2개의 감정평가기관에 지가산정을 의뢰하여 산정된 평가액을 1990년도 개별공시지가로 적용하여 양도소득세를 경정결정한 후 2002.8.2. 청구인에게 2001년귀속분 양도소득세 ○○○원을 결정고지 하였으나 청구인의 이의신청으로 분할된 필지의 공시지가는 분할전 구지번의 개별공시지가를 적용하여 ○○○원으로 감액결정 하였다. 이에 대하여 청구인은 1990년도 개별공시지가가 없는 ○○○시 ○○○외 5필지의 토지(이하“쟁점토지”라 한다)에 대한 공시지가 산정이 부당하다고 주장하며 2002.12.4. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 지목이 도로로서 양도당시 개별공시지가는 존재하나 1990년도 개별공시지가가 존재하지 않았기에 양도소득세 사전신고시 처분청이 작성하여준 대로 신고하였음에도 확정신고기간이 지난 시점에서 쟁점토지의 1990년도 공시지가를 감정평가기관에 의뢰하여 평가한 가액으로 양도소득세를 경정한다는 것은 신의성실원칙에 위배되는 처분이며, 설령 양도소득세를 경정한다 하더라도 가산세까지 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 양도한 쟁점토지는 1990년 이전에 취득한 토지로서 소득세법시행령 제164조 제4항 의 규정을 적용한 가액을 취득당시의 공시지가로 적용하여 취득가액을 산정하여야 하나 1990년도 개별공시지가가 존재하지 않아 감정평가기관에 지가산정을 의뢰하여 산정된 평가액을 1990년 1월 1일을 기준으로 한 개별공시지가로 적용한 후 이를 근거로 쟁점토지에 대한 취득가액을 산정한 당초 처분은 정당하고, 또한‘경정된 1990년도 공시지가를 적용하여 양도소득세를 부과하는 것이 납세자의 신뢰를 저버리거나 소급과세를 하는 것이 아니다’라고 판시한 대법원판례(대법98두2744, 1998.6.23.)를 보더라도 신의성실원칙에 위배된다고 볼 수 없으며, 처분청은 청구인이 제출한 인근토지의 공시지가를 적용하여 양도소득세를 계산하여 부동산양도 확인서만 발급하였을 뿐 처분청이 임의로 인근토지의 공시지가를 적용하여 양도소득세를 계산하지 아니하였고, 청구인은 쟁점토지가 “도로”로서 1990년도 공시지가가 존재하지 않았다는 것을 인지하였음에도 쟁점토지를 양도한 후 사전신고시 또는 확정신고기한까지 취득가액 산정에 필요한 개별공시지가 산정에 대하여 어떠한 노력도 아니한 경우로 가산세를 부과한 처분은 정당하다(국심98경2467, 1999.10.14. 같은 뜻임).

• 가. 쟁점 (1) 1990년도 개별공시지가가 존재하지 아니한 쟁점토지의 공시지가를 감정평가기관의 평가액으로 산정한 것이 적법한지 여부와

(2) 부동산양도사전신고시 처분청이 작성하여준 대로 신고하였으나 청구인이 제출한 신고서 내용에 오류가 있어 처분청이 경정결정시 가산세를 부과한 처분이 정당한지 여부를 가리는데 있다.

• 나. 관련법령

(1) 소득세법(2000.12.29 법률 제6292호로 개정되기 전의 것) 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토 지 (1995. 12. 29 개정 ; 지가공시및토지등의평가에관한법률 부칙) 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. 제115조 【양도소득세에 대한 가산세】

① 거주자가 확정신고를 하지 아니하였거나 신고하여야 할 소득금액에 미달하게 신고한 때에는 그 신고를 하지 아니한 당해 소득금액 또는 신고하여야 할 금액에 미달한 당해 소득금액이 양도소득금액에서 차지하는 비율을 산출세액에 곱하여 계산한 금액의 100분의 10에 상당하는 금액(이하 “신고불성실가산세액”이라 한다)을 산출세액에 가산한다.

② 거주자가 제111조의 규정에 의한 양도소득세액을 납부하지 아니하였거나 납부하여야 할 세액에 미달하게 납부한 때에는 그 납부하지 아니하였거나 미달한 세액에 대하여 금융기관의 연체대출이자율을 참작하여 대통령령이 정하는 율을 적용하여 계산한 금액(이하 “납부불성실가산세액”이라 한다)을 산출세액에 가산한다.

(2) 소득세법시행령(2000.12.29 대통령령 제17032호로 개정 된 것) 제164조 【토지·건물의 기준시가 산정】 ① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

4. 개별공시지가의 결정·고시가 누락된 토지

④ 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 다음 산식중 시가표준액은 법률 제4995호로 개정되기 전의 지방세법상 시가표준액을 말한다. 1990년 1월 1일을 취득당시의 시가표준액 기준으로 한 × ──────────────────── 개별공시지가 1990년 8월 30일 현재의 시가표준액과 그 직전에 결정된 시가표준액의 합계액을 2 로 나누어 계산한 가액 제178조 【양도소득세에 대한 가산세의 계산】 ① 법 제115조 제1항에 규정하는 신고하여야 할 소득금액은 법 제114조의 규정에 의하여 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 결정 또는 경정한 소득금액으로 한다.

② 법 제115조 제1항에 규정하는 신고하여야 할 소득금액에 미달한 금액에 관하여는 제146조 제1항 및 동조 제2항의 규정을 준용한다.

③ 법 제115조 제2항에서 “대통령령이 정하는 율”이라 함은 납부기한의 다음날부터 자진납부일 전일 또는 고지일까지의 기간에 대하여 1일 1만분의 5의 율을 말한다.

④ 법 제115조 제6항 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 부동산을 양도한 자가 제224조 제1항의 규정에 의하여 제출한 서류에 오류 또는 하자가 있는 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저 쟁점(1)에 대하여 본다. (가) 청구인은 2001년 3월∼9월 기간중 ○○○도 ○○○시 ○○○번지 외 19필지의 토지를 양도하고 1990년 개별공시지가가 고시되지 아니한 쟁점토지에 대하여는 인근토지의 개별공시지가를 적용하여 양도소득세를 신고납부 하였고, 처분청은 청구인이 양도한 토지 중 1990년도 개별공시지가가 존재하지 아니한 쟁점토지에 대하여 2개의 감정평가기관에 지가산정을 의뢰하여 산정된 가액을 1990년도 개별공시지가로 적용하여 양도소득세를 경정결정하였음이 처분청의 과세자료 등에 의하여 확인된다. (나) 청구인은 쟁점토지의 1990년도 개별공시지가가 존재하지 아니하여 양도소득세 사전신고시 인근토지의 공시지가를 적용하여 신고하였으나 확정신고기간이 지난 시점에서 쟁점토지의 1990년도 공시지가를 감정평가기관에 의뢰하여 평가한 가액으로 양도소득세를 경정한다는 것은 신의성실원칙에 위배되는 처분이라고 주장하고 있어 이에 대해 살펴본다 (다) 청구인이 양도한 쟁점토지는 1985.1.1.(의제취득일)에 취득하여 2001.3.3. 및 2001.8.10.에 각각 양도하였음이 토지대장에 나타난다. (라) 처분청은 쟁점토지의 1990년 1월 1일을 기준으로 한 개별공시지가 존재하지 아니하여 2002.2.8. 한국감정원 ○○○지점 및 (주)○○○감정평가법인 ○○○지사에 쟁점토지의 1990년도 개별토지지가 산정의뢰를 하여 2002.3.20. 개별토지지가 산정결과를 아래와 같이 통보 받았음이 통보된 문서에 의하여 확인된다.

○○○ (마) 위 관련법령의 규정에 의하면 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다고 규정하고 있는 바, 청구인이 양도한 쟁점토지는 1990년 이전에 취득한 토지로서 소득세법시행령 제164조 제4항 의 규정을 적용한 가액을 취득당시의 공시지가로 적용하여 취득가액을 산정하여야 하나 1990년도 개별공시지가가 존재하지 않아 2개의 감정평가기관에 지가산정을 의뢰하여 산정된 평가액을 1990년 1월 1일을 기준으로 한 개별공시지가로 적용한 것은 잘못이 없어 보이며, 또한 이를 근거로 쟁점토지에 대한 취득가액을 산정한 처분이 납세자의 신뢰를 저버리거나 소급과세를 하는 것도 아니라고 판단되므로(대법98두○○○, 1998.6.23. 같은 뜻임) 신의성실원칙에 위배된다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 하겠다.

(2) 다음으로 쟁점(2)에 대하여 본다 (가) 청구인은 쟁점토지를 양도하고 부동산양도사전신고시 처분청이 작성하여준 대로 신고를 하였으나 제출한 신고서 내용에 오류가 있다하여 양도소득세를 경정하면서 가산세까지 부과한 처분은 부당하다고 주장하므로 이에 대해 살펴본다. (나) 청구인이 부동산양도사전신고시 제출한 첨부서류를 보면 쟁점토지의 1990년 공시지가가 존재하지 않아 인근유사토지대장을 첨부하여 제출한 것으로 나타난다. (다) 처분청이 청구인에게 발급한 부동산양도사전신고 확인서를 보면 “본 건 양도사전신고 확인서는 제출한 증빙서류 등에 의거 발급하였으나 향후 양도소득세 결정시 변동이 될 수도 있음을 알려 드립니다”라고 표기되어 있어 추후 청구인이 제출한 서류에 오류 또는 하자가 있는 경우 양도소득세액의 변동이 있을 수 있다고 사전에 예고한 것임을 알 수 있다. (라) 살피건대, 청구인은 쟁점토지를 양도하고 부동산양도사전신고시 인근유사토지대장을 첨부하여 신고한 것으로 보아 쟁점토지에 대한 1990년 개별공시지가가 존재하지 아니한 사실을 인지하였음에도 쟁점토지를 양도한 후 부동산양도사전신고시 또는 양도소득세 확정신고기한 까지 쟁점토지의 취득가액 산정에 필요한 1990년 개별공시지가의 산정방법에 대하여 관할 지방자치단체에 문의도 하지 않는 등 어떠한 노력도 하지 아니하였으며, 부동산양도 사전신고시 쟁점토지에 대하여 인근토지대장을 첨부하였을 뿐 쟁점토지가액을 법규정에 따라 정당하게 신고하지도 않았으므로 처분청이 가산세를 부과한 당초 처분은 잘못이 없다고 판단된다(국심98경2467, 1999.10.14. 같은 뜻임).

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.