[요지] 부동산매매업을 영위하였다고 보아 소득세과세한 처분의 당부
[요지] 부동산매매업을 영위하였다고 보아 소득세과세한 처분의 당부
[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 처분개요 청구외 허OO 소유의 OO도 OO군 OOO OOO O OOO 임야 34,215㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)가 1996.10.29 지OO외 24명(안OO O,OOO평 포함)에게 지분으로 소유권이전등기되었고, 청구인의 누나인 안OO에게 소유권이전등기된 토지중 3,OOO평이 1997년 서OO외 9인에게, OOO평이 1998년 김OO외 2인에게, O,OOO평이 1999년 김OO외 5인에게 각각 지분으로 소유권이전되었다. 처분청은 청구인이 쟁점토지 전체를 허OO로부터 취득하여 일부는 미등기전매하고 일부는 누나인 안OO에게 명의신탁하여 부동산 매매업을 영위하였다는 탈세제보를 받고 청구인에 대한 특별세무조사를 실시하여 청구인이 쟁점토지를 가분할판매 하여 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 아래 『연도별 종합소득세 결정내역 및 고지세액』과 같이 수입금액과 소득금액을 실지조사 하여 결정하고 2002.8.7 청구인에게 종합소득세 1996년～1999년 귀속 OOO,OOO,OOO원을 고지하였다. 연도별 종합소득세 결정내역 및 고지세액 (OO O O) 청구인은 이에 불복하여 2002.11.1 이 건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인은 부동산 중개업에 종사하는 사람으로 1995년 쟁점토지 소유자인 허OO로부터 “쟁점토지를 양도하여 평당 일정액을 주고 나머지는 중개수수료조로 청구인이 갖도록 하되 등기는 매수인에게 직접 이전하여 주겠다”는 매도조건을 제시받고 청구인이 쟁점토지매매를 중개하여 허OO로부터 매수인들에게 직접 이전등기를 한 것인데 청구인이 미등기전매하거나 부동산 매매업을 영위한 것으로 보아 과세한 처분은 부당하고,
(2) 청구인은 쟁점토지중 산 위쪽에 위치하여 지가가 저렴한 부분의 토지 O,OOO평을 금 OO,OOO,OOO원에 안OO에게 소유권을 등기이전하여 주었고, 안OO가 개인의 채무를 상환하기 위하여 1997년도에 서OO외 9명에게 O,OOO평을, 1998년도에 김OO외 2명에게 OOO평, 1999년도에 김OO외 5명에게 O,OOO평을 대물변제로 소유권이전등기하여 주었음에도 불구하고 안OO로부터 소유권이전된 쟁점토지중 위 O,OOO평을 청구인이 분할양도하여 부동산매매업을 영위하였다고 보아 청구인에게 부동산매매업에 대한 소득세를 과세한 처분은 부당하다.
(3) 또한 쟁점토지중 안OO명의에서 서OO에게 1997.5.23 소유권이전등기된 토지 OOO평은 허OO가 직접 양도한 것임에도 이를 안OO 명의에서 이전된 것으로 보아 과세한 처분은 부당하다.
(1) 청구인은 쟁점토지를 중개만 하였을 뿐 부동산매매업을 영위한 사실이 없다고 주장하나 청구인은 쟁점토지를 허OO로부터 1995.12.13 OOO,OOO,OOO원에 취득하였음이 부동산 매매계약서와 대금지급영수증에 의하여 확인되고, 쟁점토지를 청구인이 허OO로부터 매수하여 가분할하여 판매하였으나, 소유권은 전 토지소유자로부터 쟁점토지 매수자에게 등기이전한 것으로 확인되는 바, 청구인은 부동산을 취득하여 가분할하여 판매하였으므로 부동산매매업을 영위하였다고 보아 과세한 당초처분은 정당하다.
(2) 청구인은 쟁점토지중 안OO가 허OO로부터 O,OOO평을 취득하여 서OO외 18명에게 모두 대물변제로 이전하여 주었다고 주장하나, 안OO가 서OO에게 양도한 부동산매매계약서상 에서 알 수 있듯이 매도인이 청구인으로 기재되어 있음에 비추어 청구인이 일시적으로 안OO 명의를 빌려 명의신탁하였다가 양도한 것으로 보여지고, 실제 안OO가 대물변제로 서OO외 18명에게 소유권이전등기하였다고 인정할만한 증빙서류를 전혀 제시하지 못하고 있으므로 청구주장은 받아들이기 어렵다.
(3) 안OO 명의의 부동산 양도가액 산정근거는 쟁점토지중 청구인이 지OO외 23명(안OO 제외)에게 양도한 실지거래가액을 면적으로 나누어 평균단가를 산정하였고, 안OO는 청구인의 친누나로서 청구인이 허OO로부터 쟁점토지를 매수하여 누나 명의로 소유권을 이전하였다가 가분할하여 판매하였음이 서OO에게 양도한 부동산 매매계약서에 의하여 확인되고 있으며, 청구인은 서OO에게 소유권이전등기된 OOO평의 토지는 허OO가 직접 서OO에게 양도한 것이라고 주장하나, 부동산 매매계약서상에 청구인이 매도인으로 기재되어 있고, 둥기부등본에는 안OO로부터 서OO에게 소유권이 이전되었는 바, 부동산매매계약서상의 실질내용에 비추어 청구인이 안OO에게 명의신탁하였다가 양도한 것으로 보여지므로 청구주장은 받아들이기 어렵다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구인이 쟁점토지를 가분할 판매하여 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 청구인에게 종합소득세를 과세한 처분의 당부와 (2) 안OO로부터 서OO외 18명에게 이전된 토지가 대물변제로 이전되었다고 볼 수 있는지 여부 및 (3) 안OO로부터 서OO에게 소유권이전등기된 토지를 원토지소유자인 허OO가 직접서OO에게 양도하였다고 인정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
① 사업소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.
12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 소득세법 시행령 제34조【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건축물 자영건설업 및 부동산분양공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. 부가가치세법 시행규칙 제1조【사업의 범위】
① 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위한 것으로 본다. 국세기본법 제14조【실질과세】
① 과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.
(2) 청구인은 쟁점토지매매에 대한 중개만 하였을 뿐 부동산매매업을 영위한 것이 아니라고 주장하나, 이에 대한 증빙자료를 전혀 제시하지 못하고 있다. (가) 처분청에서 과세근거로 제시하고 있는 부동산매매계약서(1995.12.13)에 의하면, 청구인은 쟁점토지를 OOO,OOO,OOO원에 허OO로부터 매수하기로 매매계약을 체결하고 계약금 O,OOOO원은 계약당일, 중도금 O,OOOO원은 1996.1.15에, 잔금 O,OOOO원은 1996.2.15에 각각 지불하기로 약정하였으며, 쟁점토지 소유자 허OO가 발행한 영수증(2매)에 의하면 허OO는 1995.12.13. O,OOOO원을 쟁점토지 매매계약금조로 수령하였으며, 1996.1.8. O,OOOO원을 쟁점토지 중도금으로 영수한 것으로 기재되어 있다. (나) 처분청에서 과세근거로 제시하고 있는 OO지방법원의 소장(2002.1.31접수)에 의하면 청구인(원고)은 지OO외 6명을 상대로 잔금지급청구소송을 제기하였음이 확인되고, 소장에 청구인은 분할전 OO군 OOO OOO O OOO를 가분할(가지적도 작성)하여 피고들에게 아래와 같은 약정으로 매도하였다고 기재되어 있고, 원고는 1996.10.29 피고들에게 각 소유권지분이전등기를 경료하여 주었고, 다시 2001.11.29 피고들에게 각 공유물분할등기까지 필하여 주었는데도 불구하고 어불성설의 생트집을 부리면서아래 매매약정내용의 잔금을 지급하지 않고 있다고 기재되어있다. 매매약정내용 (OO O OO) (다) 쟁점토지의 등기부등본에 의하면 1996.10.29 쟁점토지중 O,OOO평이 허OO로부터 지OO외 23인에게 지분으로 소유권이전등기된 사실이 확인되고, 쟁점토지중 O,OOO평이 1996.10.29 청구인의 누나 안OO에게 소유권이전등기되었다가 1997년에 서OO외 9명에게 쟁점토지중 O,OOO평이 증여를 원인으로, 1998년 김OO외 2명에게 쟁점토지중 OOO평이 매매를 원인으로, 1999년 김OO외 5명에게 O,OOO평이 매매를 원인으로 소유권이전등기되었음이 확인된다. (라) 처분청에서 제시하고 있는 부동산매매계약서(23매)에 의하면, 청구인이 매도인으로 기재되어 있고 청구인은 쟁점토지중 O,OOO평을 지OO외 23인에게 O,OOO,OOO,OOO원에 양도한 것으로 확인되고, 매매계약서에 기재되어 있는 양도면적, 매수인, 매도일자 등이 등기부등본의 등기내용과 일치하고 있고, 매수인별 지분등기내용과 양수가액은 별첨1 쟁점토지소유권이전등기내역 및 매매계약서 내역과 같다. (마) 쟁점토지중 안OO에게 소유권이전등기되었다가 서OO에게 소유권이전등기된 OOO평에 대한 부동산매매계약서 내용을 보면, 매도인란에 청구인의 주소와 주민등록번호, 전화번호가 기재되어 있고 청구인이 서OO과 OOO,OOO,OOO원에 매매계약을 체결하고 계약금 O,OOO,OOO원은 계약시, 중도금 OO,OOO,OOO원은 1996.9.1에, 잔금 OO,OOO,OOO원은 등기될 때 지급받기로 약정하였음이 확인된다. (바) 위의 사실을 종합하여 보면, 청구인은 쟁점토지 전체를 허OO로부터 OOO,OOO,OOO원에 취득하기로 1995.12.13 부동산매매계약을 체결하고 계약당일 계약금 OO,OOO,OOO원, 1996.1.8 중도금 OO,OOO,OOO원을 지급하였음이 확인되고, 쟁점토지중 허OO로부터 1996년 지OO외 23인에게 소유권이전등기된 O,OOO평의 부동산매매계약서상 모두 청구인이 매도인으로 기재되어 있고, 청구인이 쟁점토지를 양도하고 일부 잔금을 지급받지 못한 권OO외 6명을 상대로 제기한 잔금지급청구소송의 소장에서 청구인은 원고로서 쟁점토지를 가분할하여 매도하였다고 주장하고 있으며, 매도한 금액과 면적은 처분청에서 제시한 매매계약서의 내용과 일치하고 있는 이 건의 경우 등기부등본상 허OO로부터 매수인 24명에게 직접 소유권이 이전되었고, 허OO로부터 안OO에게 소유권이전등기된 O,OOO평중 O,OOO평은 1997～1999년 기간동안 19명에게 소유권이전등기되었으나 그 실질내용은 청구인이 허OO로부터 쟁점토지 전체를 취득하여 가분할하여 판매하였음이 확인되므로 단순히 쟁점토지 매매를 중개한 중개인에 불과하다는 청구주장은 이를 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 쟁점(2)에 대하여 본다.
(3) 청구인은 안OO가 허OO로부터 쟁점토지중 O,OOO평을 취득하여 1997～1999년 기간동안 금전채무에 대한 대물변제로 서OO 등 19명에게 O,OOO평을 소유권이전등기하였을 뿐 청구인이부동산 매매업을 영위한 것이 아니라고 주장하나 쟁점토지 전체를 청구인이 허OO로부터 취득한 사실만 확인될 뿐 안OO가 허OO로부터 쟁점토지중 O,OOO평을 취득하였다고 인정할 만한 증빙과 동 기간동안 대물변제로 안O자가 서OO 등 19명에게 소유권이전등기하였다고 인정할 만한 증빙 등을 전혀 제시하지 못하고 있으므로 안OO 명의로 소유권이전등기되었다가 1997～1999년 기간동안 서OO외 18명에게 소유권이전등기된 O,OOO평은 안OO가 단순히 대물변제로 소유권이전등기하였다는 청구주장을 인정하기는 어려운 것으로 판단된다. 쟁점(3)에 대하여 본다.
(4) 청구인은 쟁점토지중 청구외 서OO에게 양도한 토지는 쟁점토지의 당초 소유자인 허OO가 서OO에게 직접 양도하였다고 주장하나, 등기부등본상 허OO→ 안OO→ 서OO으로 소유권이 이전등기된 것으로 확인되고, 청구인이 권OO외 6명(서OO포함)을 상대로 OO지방법원에 제기한 잔금지급청구소송의 소장에 의하면 청구인이 서OO에게 쟁점토지중 242평을 OOO,OOO,OOO원에 양도하였음이 확인되므로 청구주장은 이를 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 따라서 처분청에서 청구인이 쟁점토지를 가분할 판매하여 부동산매매업을 영위하였다고 보아 사업소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별첨#1> 소유권이전등기 및 매매계약서 내역 O OOOOOOO OOOO OOOOO OOOO <별표#2> 안OO지분 소유권이전등기내역