보유하던 농지를 대지로 조성하여 농지전용허가 및 건축허가를 받아 양도한 경우 부동산매매업으로 볼 수 있는지 여부
보유하던 농지를 대지로 조성하여 농지전용허가 및 건축허가를 받아 양도한 경우 부동산매매업으로 볼 수 있는지 여부
심판청구번호 국심2002중 1654(2002. 7.23) � 청구인외 4인(청구인, 봉○○○, 봉○○○, 봉○○○, 봉○○○, 이하 『청구인들』이라 한다)은 ○○○도 ○○○군 ○○○ 대지 766㎡, 같은 리 ○○○ 전 244㎡, 합계 1,010㎡(이하 『쟁점토지』라 한다)를 1991.1.17. 청구외 봉○○○외 5인으로부터 매매를 원인으로 취득한 후 1996.2.1. 농지전용허가 및 1996.3.14. 건축허가를 받아 청구외 강○○○에게 1996.3.25.양도하고 처분청에 종합소득세를 신고하지 아니하였다. 처분청은 청구인들이 1981년 이후 수차례(취득 39회, 양도 22회)에 걸쳐 부동산을 거래한 사실이 있고 쟁점토지를 수익목적으로 개발하여 양도하였으므로 부동산매매업에 해당하는 것으로 보아 2002.4.18. 청구인에게 1996년 귀속 종합소득세 ○○○원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.5.9. 이 건 심판청구를 제기하였다.
(1) 쟁점토지는 선대로부터 내려온 종중의 위토로 종중원들의 연명으로 1971.6.14. 소유권보존등기 후 보유하고 있던 중 명의자들의 사망, 해외이민, 행방불명 등으로 인하여 1991.1.17. 청구인들의 명의로 등기하여 보존하던 종토로서 1994년경 관광개발지역으로 건축물의 신축이 가능하게 됨에 따라 종중의 발전을 위하여 쟁점토지에 건물을 신축·임대하여 소득을 창출하려는 계획으로 농지전용 및 건축허가를 받았으나 건물신축과 관련하여 종중원들간의 여러 문제가 발생하여 건축물을 착공하지 못하고 양도하였다.
(2) 청구인들은 단순히 공부상으로 쟁점토지를 분할·농지전용 및 건축허가를 득하였을 뿐, 쟁점토지에 대한 아무런 개발행위도 한 사실이 없었음에도 청구인들이 수익을 목적으로 쟁점토지를 취득하여 개발 후 양도한 것으로 보고 처분청이 이를 부동산매매업으로 보아 과세하는 것은 부당하다.
① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.
1. 농업(작물재배업을 제외한다. 이하 같다)·수렵업 및 임업(산림소득에 해당하는 사업을 제외한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득
2. ∼ 10. 생 략
11. 부동산업(부동산임대소득에 해당하는 사업 및 제12호의 규정에 의한 부동산매매업을 제외한다. 이하 같다), 임대업 및 사업서비스업에서 발생하는 소득
12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 (2) 소득세법시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건축물 자영건설업 및 부동산분양공급업을 말한다.
(1) 청구인들은 쟁점토지를 1991.1.17. 청구외 봉○○○외 5인으로부터 매매를 원인으로 취득한 후 1996.2.1. 농지전용허가 및 1996.3.14. 건축허가를 받아 청구외 강○○○에게 양도하고 처분청에 종합소득세를 신고하지 아니하였다. 이에 대해 처분청은 청구인들이 쟁점토지를 취득하여 토지를 새로이 조성하고 농지전용허가 및 건축허가를 받아 양도하였고, 1981년 이후 수차례(취득 39회, 양도 22회)에 걸쳐 계속적·반복적으로 부동산을 거래한 사실이 있으며 쟁점토지를 수익목적으로 개발하여 양도하였으므로 이를 부동산매매업에 해당하는 것으로 보아 청구인에게 이 건 과세한 사실이 종합소득세 결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.
(2) 청구인은 쟁점토지가 선대로부터 내려온 종중의 위토로서 건물을 신축·임대하여 소득을 창출하려는 계획으로 농지전용 및 건축허가를 받았으나 종중원들간의 여러 문제가 발생하여 건축물을 착공하지 못하고 양도하였으며 쟁점토지에 대한 아무런 개발행위도 한 사실이 없었음에도 청구인들이 수익을 목적으로 쟁점토지를 취득하여 개발 후 양도한 것으로 보고 이를 부동산매매업으로 보아 과세하는 것은 부당하다는 주장이다.
(3) 부동산의 매매를 소득세법에서 규정하고 있는 양도소득으로 볼 것인지 아니면 부동산매매업에 의한 사업소득으로 볼 것인지 여부는 그 매매가 수익을 목적으로 하고 있었는지 여부와 그 매매의 규모·횟수·태양과 매매 전·후의 기타 제반상황 등을 고려하여 판단하여야 할 것이므로 이에 대해 본다. (가) 청구인들은 쟁점토지 양도일 이전인 1996.2.1. 및 1996.3.14. 쟁점토지에 대하여 이미 ○○○군수로부터 농지전용허가 및 건축허가를 각각 받은 사실이 처분청이 제출한 농지전용허가대장 및 건축허가서 사본 등에 의하여 확인된다. (나) 처분청이 청구인들중 봉○○○을 상대로 2000.12.4. 작성한 문답서 내용을 보면, 쟁점토지는 당초 모지번인 같은 리 ○○○번지에서 분할되었으며 당초 음식점을 하려고 허가를 냈으나 공동소유로서 이해관계가 얽혀있어 양도하게 되었으며 근린생활시설 신축을 목적으로 ○○○시 소재 김○○○ 건축사무소에 설계를 의뢰하였고 쟁점토지에 대한 농지전용허가 및 건축허가를 청구인들이 받아 양도하였으며 쟁점토지가 종중토지로 등록되지 아니한 사실이 확인된다. (다) 청구인이 제출한 매매계약서에 의하면, 건축착공계, 설계비, 농지전용허가 및 토지개발부담금 등 개발비용과 관련한 대부분의 비용을 매도인인 청구인들이 책임지는 것으로 되어 있다. (라) 국세청 전산자료에 의하면 청구인들은 1981년 이후 부동산을 수차례(취득 39회, 양도 22회)에 걸쳐 계속적·반복적으로 취득 및 양도한 사실이 확인되며 쟁점토지 양도일 전에도 레져산업을 사업목적으로 ○○○레져개발주식회사를 설립하였다가 폐업한 사실이 처분청이 제출한 조사종결복명서 등에 의하여 확인된다.
(4) 부동산의 매매가 부동산매매업에 해당하는지 여부를 판단함에 있어서 부가가치세법시행규칙 제1조 제1항 에서 규정하고 있는 1과세기간중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우에 해당하지는 않는다 하더라도 부동산의 매매를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매한 경우에는 부동산매매업에 해당한다 할 것인 바, 그 『사업목적』에는 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 건물과 토지를 양도한 경우 및 토지를 개발하여 주택지·공업단지·상가·묘지 등으로 분할하여 양도하는 경우는 물론이고 토지를 전용·조성하여 양도한 경우도 포함된다 할 것이다.
(5) 위의 사실관계 및 관련법령 등을 종합해 볼 때, 첫째, 청구인들이 쟁점토지 양도일 이전에 농지전용허가 및 건축허가를 각각 받은 점, 둘째, 쟁점토지가 당초 모지번에서 분할되었으며 청구인들이 근린생활시설 신축을 목적으로 건축사무소에 설계를 의뢰한 점, 셋째, 청구인들은 1981년 이후 부동산을 수차례(취득 39회, 양도 22회)에 걸쳐 계속적·반복적으로 취득 및 양도한 사실이 확인되는 점 등으로 보아 청구인들은 쟁점토지 양도일 이전부터 이미 쟁점토지에 대하여 수익을 목적으로 개발계획을 수립하였으며 쟁점토지의 양도가 이루어진 시기의 전·후를 통하여도 계속적·반복적으로 수익을 목적으로 부동산을 취득 및 양도한 사실이 확인되므로 처분청이 쟁점토지의 양도를 부동산매매업으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없다 하겠다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.