근저당된 채무 등으로만 부동산을 양도하는 경우에 양도시기를 언제로 볼 것인지 여부

심판청구번호 국심2002중 0292(2002. 5.17) � 청구인은 1999.4.16 경기도 ㅇㅇㅇ군 ㅇㅇㅇ면 ○○○리 ○○○ 임야 46,512㎡(이하 "쟁점토지"라고 한다)를 취득하였다가 2001.7.23 서○○○(이하 "매수인"이라고 한다)에게 양도하고 2001.7.23 기준시가로 부동산 양도신고를 하였으나 양도소득세는 납부하지 아니하였다. 이에 처분청은 2001.11.7 청구인에게 2001년도분 양도소득세 30,539,850원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.1.14 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2001.6.20 매수인과 쟁점토지에 대한 매매계약서를 작성하면서 그 양도대금은 쟁점토지관련 채무를 매수인이 모두 인수하는 조건으로 하였고, 잔금지급약정일은 2001.6.22로, 그리고, 매매계약 즉시 소유권이전등기를 하기로 하였으나, 매수인이 등기를 차일피일 미루다가 쟁점토지의 4차 경매일(2001.7.24) 직전인 2001.7.23에 쟁점토지의 소유권이전등기를 하였다. 통상적으로 매매계약서는 3부를 작성하는 것이 관례이지만 쟁점토지의 가처분권자인 매수인이 쟁점토지로 인해 많은 손해를 보았고, 법무사사무실 직원(정○○○)이 매매계약서는 1부만 작성하고 여분으로 도장만 찍은 매매계약서 1부를 작성해도 된다고 하여 경제적 약자의 지위에 있는 청구인으로서는 어쩔 수 없이 매수인이 요구하는 대로 당초 매매계약서는 1부만 작성하여 매수인이 소지하였고, 청구인은 당초의 매매계약서를 소지하지 못한 상태에서 쟁점토지의 소유권이전 서류 및 부동산 양도신고서류를 매수인으로부터 받게 되었는데, 이 때 여분으로 작성한 매매계약서에 잔금지급일을 2001.7.22로 기재하여 부동산 양도신고 및 소유권이전등기 접수를 한 사실을 알게 되었다. 위와 같이 청구인이 비록 당초의 매매계약서를 제시하지는 못하지만 청구인이 제시하는 증빙과 정황 등으로 보아 쟁점토지의 잔금지급약정일이 2001.6.22로 확인되므로, 쟁점토지의 양도시기는 등기접수일이 아니고 잔금지급약정일이며, 그럴 경우 2001년도 개별공시지가 고시되기 전이므로 2000년도 개별공시지가를 적용하여 이 건 양도소득세를 과세함이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점토지의 경우 당초 매매계약서에 의하면 잔금지급약정일이 2001.6.22로 되어 있으므로 쟁점토지의 양도시기를 2001.6.22로 하여야 한다고 주장하나, 당초의 매매계약서를 제시하지 아니하여 확인이 안되므로, 부동산양도신고시의 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일인 2001.7.22이 양도시기가 되고, 2001.6.30에 2001년도 개별공시지가가 고시되었으므로, 2001년도 개별공시지가를 적용하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도시기를 언제로 볼 것인지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

(2) 같은 법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(괄호내용 생략)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

• 다. 사실관계 이 건 관련 과세자료 및 청구인의 제시증빙 등에 의하여 다음 사실을 알 수 있다.

(1) 쟁점토지는 2001.6.12 매매를 원인으로 하여, 2001.7.23 그 소유권이 청구인에서 서○○○(매수인)으로 이전등기되었다(다툼이 없는 사실관계).

(2) 쟁점토지의 개별공시지가는 2000년도 10,700원(㎡당)에서 2001년도 13,200원(㎡당, 2001.6.30 고시)으로 변경되었다.(다툼이 없는 사실관계).

(3) 청구인(대리인 법무사 김○○○)은 쟁점토지의 양도와 관련하여 잔금지급약정일이 2001.7.22로 기재된 부동산매매계약서를 첨부하여 2001.7.23 개별공시지가로 부동산양도신고를 하고 양도소득세는 납부하지 아니하였으며, 처분청은 쟁점토지의 양도시기를 위 매매계약서상 잔금지급약정일인 2001.7.22로 보아 2001년도 개별공시지가를 적용하여 무납부 당연결정으로 이 건 양도소득세를 과세하였다.

(4) 청구인의 주장 및 제시 증빙: (가) 청구인은 실지 매매계약서상 잔금지급일을 2001.6.22로 약정하고, 실지매매계약서는 1부만 작성하였으며, 매수인인 서○○○이 협조하지 않아 실지매매계약서를 제출하지 못하고 있다고 주장하고 있다. (나) 이 건 관련 우리 심판원의 심판관회의시 청구인이 진술한 내용을 보면, 청구인은 당초 매매계약서 작성시 잔금 청산일을 2001.6.22로 하였으며, 채무를 모두 인수하는 조건이었으므로 계약서를 1부만 작성하고 만약을 대비하여 여분의 계약서를 청구인의 도장만 찍어 매수인에게 주었다고 진술하고 있다. (다) 청구인은 쟁점토지의 양도대금은 쟁점토지와 관련한 채무를 매수인이 모두 인수하는 조건으로 하였고, 소유권관련 서류를 넘겨받은 즉시 소유권이전 등기를 완료하기로 하였으며, 2001.6.20 소유권이전 관련서류를 매수인에게 모두 넘겼으므로 쟁점토지의 양도시기는 실지 매매계약서상의 잔급지급약정일인 2001.6.22이라고 주장하면서, 이에 대한 증빙으로 "청구인이 2001.6.20 부동산매도용 인감증명을 발급받은 사실이 있다"고 확인하는 주소지관할 수원시 장안구 ○○○동장의 공문(주택 58500-4397, 2001.8.24), 2001.6.23자 법무사 김○○○가 작성한 것으로 된 쟁점토지의 "확인서면", "당초 매매계약서상 잔금지급일자를 2001.6.22로 약정하였으나 등기절차 등을 위해 청구인의 동의없이 잔금지급약정일을 2001.7.22로 기재하여 부동산양도신고 및 소유권이전등기"를 하였다고 확인하는 매수인 및 법무사사무실 직원 정○○○의 확인서를 제시하고 있다.

• 라. 판단 (1) 소득세법 제98조 및 같은법 시행령 제162조 제1항의 규정을 보면, 자산의 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하고 있고, 다만, 대금청산이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로 하되, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부 등에 기재된 등기접수일로 한다"고 규정하고 있음을 알 수 있다.

(2) 청구인은 쟁점토지의 양도시기를 당초 매매계약서상의 잔금지급약정일인 2001.6.22이라고 주장하고 있으나, 당초 매매계약서를 제출하지 못하고 있고, 쟁점토지의 매매계약 당시 청구인은 당초 실지매매계약서 외에 청구인의 도장만 찍은 여분의 계약서를 매수인에게 주었으므로 이는 청구인이 매수인에게 위 쟁점토지의 매매계약사항을 매수인에게 위임한 것으로 볼 수 있으며, 청구인이 쟁점토지의 부동산양도신고시 첨부한 매매계약서상의 잔금지급약정일은 2001.7.22로 되어 있어 청구인이 제시하는 증빙만으로는 쟁점토지의 잔금지급약정일을 확인하기 어렵다.

(3) 또한, 채무에 갈음하여 대물변제하는 토지의 경우 그 소유권이전 등기를 완료하여야만 대물변제가 성립되어 기존채무가 소멸되는 것이므로, 당사자 사이에 대물변제의 약정이 있었던 경우에는 그 소유권이전등기가 완료된 때에 부동산이 유상으로 양도되고 그 대가의 지급이 이루어진 것으로 보아야 할 것(같은 뜻, 대법99두7395, 1999.10.12)인 바, 쟁점토지의 경우, 매수인이 청구인의 쟁점토지 관련 채무를 인수하는 조건으로 하여 양도된 경우이므로, 그 양도시기는 소유권이전에 관한 등기접수일인 2001.7.23로 봄이 타당하다. 따라서, 처분청이 쟁점토지의 양도가액 계산시 2001.6.30 고시된 2001년도 개별공시지가를 적용하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유가 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.