토지평가시 감정가액적용 여부

심판청구번호 국심2002전 0052(2002. 5.22) 도분 상속세 965,004,121원의 부과처분은 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 255㎡, 같은동 ○○○ 전 2,540㎡, 같은동 ○○○, 전 8,340㎡ 및 같은동 ○○○ 대지 239㎡ 계 4필지 11,374㎡에 대하여 기준시가로 평가한 가액을 상속재산가액으로 하여 과세표준과 세액을 경정한다.

피상속인 청구외 방○○○이 2000.7.24 사망하자 청구인을 포함한 별지1 기재 상속인들은 2001.1.26 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 501㎡ 등 4필지 토지 11,955㎡(이하 "전체토지"라 한다)를 기준시가로 평가하여 상속재산가액에 산입하고 과세표준을 962,095,085원, 납부세액을 205,765,673원으로 하여 상속세 신고를 하였다. 처분청은 전체토지의 상속재산가액을 평가함에 있어 전체토지 중 581㎡에 대하여 2000.9.25을 가격시점으로 한 감정평가법인(○○○감정평가법인 및 ○○○감정평가법인)의 감정가액 평균액(이하 "감정가액"이라 한다)이 있다 하여 이를 감정한 토지(581㎡) 뿐만 아니라 그 잔여토지(11,374㎡로서 이하 "쟁점토지"라 한다)에 대한 시가로 보고 신고가액과 시가(감정가액)에 의한 평가액과의 차액 744,217,025원 등을 상속재산가액에 합산하여 2001.6.1 상속인들에게 2000년도분 상속세 965,004,120원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.8.27 이의신청을 거쳐 2001.12.19 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 이 건 감정가액은 ㅇㅇㅇ광역시건설관리본부장이 전체토지 중 도로에 편입된 토지(이하“도로편입토지”라 한다)를 보상하기 위하여 감정평가법인에 의뢰하여 도로편입토지만을 평가한 것으로, 도로편입토지는 전체토지의 4.9%(581㎡/11,955㎡)로 극히 일부이고, 쟁점토지는 자연녹지지역으로 개발제한구역이며, 토지거래허가구역으로 정상적인 거래가 이루어질 수 없는 것이 실제의 토지현황임을 감안할 때, 도로편입토지의 보상가액이 존재한다는 사실만으로 동일 필지내의 쟁점토지 전체를 동 보상가액 기준으로 평가하여 과세한 처분은 부당하다. 따라서 도로편입토지와 쟁점토지는 특성이나 경제적 실상이 다르므로 그 실질내용에 따라 구분하여 감정가액은 도로편입토지의 평가에 국한시키고, 쟁점토지는 상속세및증여세법 제60조 제3항 의 규정에 따라 시가를 산정하기 어려운 것으로 보아 같은법 제61조 제1항 제1호의 규정에 의거 개별공시지가로 평가하여 과세함이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 도로편입토지가 전체토지 중 차지하는 면적은 적으나 이 건 감정가액은 필지별 전체면적에 대한 표준지 공시지가를 기초로 지역요인 및 개별요인, 기타요인을 적용하여 산정된 것이므로 동 감정가액을 각 필지 전체의 감정가액으로 볼 수 있고, 또한 전체토지의 개별공시지가가 ㅇㅇㅇ광역시에서 도로편입토지를 수용하기 이전 및 이후 계속적으로 상승하고 있는 점을 볼 때 이 건 감정가액이 쟁점토지의 특성 및 경제적 실상을 감안하지 않은 평가액이라 할 수 없으며, 따라서 상속개시일로부터 6개월내의 2개 감정가액(가격시점 2000.9.25)이므로 상속세및증여세법 제60조 제2항 및 동법시행령 제1항의 규정에 따라 이를 쟁점토지의 시가로 보아 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 상속재산(토지)을 평가함에 있어 상속개시일로부터 2개월후 당해 토지의 일부 면적에 대한 2개 감정기관의 감정가액을 나머지 면적에 대한 시가로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관계법령 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 상속세및증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. 토 지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). (단서 생략) 상속세및증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매가 있는 경우에 한하여 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (1999. 12. 31 개정)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (단서 생략)

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우에는 세무서장(관할 지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장 등" 이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되，그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다. (1999. 12. 31 개정)

• 가. 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액 (1999. 12. 31 신설)
• 나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액 (1999. 12. 31 신설)

3. 당해 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액 (1998. 12. 31 개정)

• 다. 사실관계 및 판단 전체토지는 별지2 기재내역과 같이 상속개시일(2000.7.24) 이후인 2000.9.23 필지분할되어 총면적 11,955㎡ 중 581㎡(도로편입토지)가 ○○○ 진입도로 확장공사에 편입됨에 따라 상속인들은 이의 보상가액으로 170,725,000원을 수령하였으며, 위 보상가액은 ㅇㅇㅇ광역시건설관리본부장의 감정의뢰에 의하여 2개의 감정평가법인이 ○○○ 진입도로 확장공사에 편입되는 토지 및 지장물에 한정된 보상목적으로 전체토지 중 도로에 편입된 토지(581㎡)만을 2000.9.25을 가격시점으로 하여 평가한 감정가액으로 산정되었음이 감정평가서 등 관련자료에 의하여 확인된다. 처분청은 전체토지의 가액을 평가함에 있어 도로편입토지가 전체토지에서 차지하는 면적은 적으나, 감정가액은 필지별 전체면적에 대한 표준지 공시지가를 기초로 지역요인 및 개별요인, 기타요인을 적용하여 산정된 것이므로 이를 각 필지 전체의 평가액으로 볼 수 있다 하여 이를 쟁점토지에 대하여도 적용하여야 한다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다. 전체토지 중 쟁점토지는 도로편입토지와 달리 감정가액이 없을 뿐만 아니라 수용 등에 의한 보상가액이 없는 이 건의 경우, 쟁점토지는 도로편입토지(감정토지)의 약 20배 이상의 면적으로서 우리 심판원 소속 공무원의 현지출장조사에 의하면 평지인 도로편입토지와 달리 대부분 야산상태이고 철탑과 묘지가 있는 것으로 확인된다. 또한, 도로편입토지에 대한 감정가액은 도로확장공사에 편입되는 토지 및 지장물에 한정된 보상목적으로 평가된 것이고, 그 가격으로 보상이 이루어진 것이나, 쟁점토지의 평가에 있어서는 위와 같은 특별한 사정에 의한 것이 아니므로 일반적인 매매거래를 전제하여야 할 것인 바, 쟁점토지는 감정평가일 이전부터 자연녹지지역으로 개발제한구역이며 토지거래허가구역임에 따라 일반적으로 매매거래가 이루어지기 어려운 여건에 있다고 보아야 할 것이고, 이에 대하여 ㅇㅇㅇ광역시 ㅇㅇㅇ구 ○○○동 소재 공인중개사 이○○○외 2인은 위와 같은 여건으로 이 건 상속개시일을 전후하여 매매거래가 이루어진 것을 보지 못했으며, 시가는 개별공시지가 수준에서 크게 벗어나지 아니할 것이라고 확인하고 있는 점 등을 볼 때, 위 감정가액에 쟁점토지의 경제적 실상이 감안되었다고 할 수는 없다 할 것이다(국심2001서2987, 2002.1.22 같은 취지임). 따라서 도로편입토지와 쟁점토지는 이용상황 등이 다를 뿐만 아니라 도로편입토지의 감정가액은 쟁점토지의 경제적 특성이 감안되지 아니한 평가액이므로 쟁점토지의 시가를 감정가액으로 보기보다는 시가가 불분명한 것으로 보아 보충적 평가방법인 기준시가로 평가하여 과세하는 것이 타당하다고 판단된다.
• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 【별 지 1】 상 속 인 명 단 성 명 주민등록 번 호 피상속인과의 관 계 주 소 손○○○

○○○ 배우자 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구 ㅇㅇㅇ동 23-8 방○○○

○○○ 1녀 ㅇㅇㅇ도 ㅇㅇㅇ시 ○○○ 방○○○

○○○ 2녀 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구 ○○○ 방○○○

○○○ 3녀 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ동 ○○○ 방○○○

○○○ 4녀 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ동 ○○○ 방○○○

○○○ 1남 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구 ○○○ 방○○○

○○○ 5녀 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구 ○○○ 방○○○

○○○ 2남 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구 ○○○ 방○○○

○○○ 6녀 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구 ○○○ 방○○○

○○○ 7녀 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구 ○○○