실지거래가액

심판청구번호 국심2002전 0040(2002. 4.26) � 청구인은 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 소재 대지 359.5㎡, 주택 123.8㎡(이하"쟁점1부동산"이라 한다)를 1997.8.27. 청구외 이○○○로부터 취득하여 1997.11.10. 청구외 정○○○에게 양도한후 1997.12.31. 취득가액을150,000,000원, 양도가액은 140,000,000원으로 양도소득세 신고를 하고, ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 소재 대지 332.3㎡, 건물 707.58㎡(이하"쟁점2부동산"이라 한다)를 1997.11.10. 청구외 정○○○으로부터 취득하여 1998.8.24. 청구외 정○○○에게 양도하고 양도소득세 신고를 하지 아니하였다. 처분청은 청구인에 대한 음성탈루소득 조사를 실시하여 쟁점1부동산의 취득가액을 150,000,000원, 양도가액을 400,000,000원으로 하고, 쟁점2부동산의 취득가액을 850,000,000원, 양도가액을 870,318,437원으로 하여 2001.5.31. 청구인에게 쟁점1부동산에 대한 양도소득세 148,500,000원과 쟁점2부동산에 대한 양도소득세 18,286,590원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.8.27. 이의신청을 거쳐 2001.12.26. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인은 1997.8.27. 청구외 이○○○로부터 쟁점1부동산을 취득하여 지방세 시가표준액에 맞추어 등록세를 납부하고 등기를 한후 청구외 정○○○의 소유부동산과 4억원에 교환양도 하였는바, 처분청은 쟁점1부동산의 양도차익을 양도가액은 교환가액인 4억원, 취득가액은 등기시 첨부한 검인계약서상의 1억5천만원으로 하여 산정하였으나 검인계약서상 1억5천만원은 지방세 시가표준액에 맞추어 신고한 것으로 쟁점1부동산의 진정한 취득가액이 아니므로 양도가액으로 환산하여 결정하여야 한다.

(2) 청구인은 1997.11.10. 청구외 정○○○으로부터 쟁점2부동산을 850,000,000원에 교환 취득한 후 청구외 정○○○에게 양도하면서 쟁점부동산에 관련된 채무 2억원과 임대보증금 1억5천만원을 인계하고 나머지 잔금은 ○○○ ○○○군 ○○○면 ○○○리 ○○○외 6필지(이하"쟁점외부동산"이라 한다)를 받은 데 대하여 처분청은 쟁점2부동산에 대한 양도차익을 산정하면서 양도가액을 취득가액에 의하여 환산하였으나 양도가액은 매수자가 인수한 부채 3억5천만원과 잔금으로 받은 부동산의 취득가액 370,201,480원을 합한 725,201,480원이므로 환산가액이 아닌 실지거래가액으로 결정하여야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점1부동산에 대하여 취득당시 검인계약서외에 실지 계약서가 없고, 검인계약서는 취득·등록세 신고관행상 작성된 것이므로 진정한 취득가액으로 볼 수 없다고 주장하나, 청구인은 쟁점1부동산의 양도에 대하여 1997.12.31. 실지거래가액에 의하여 양도소득세 신고(신고번호 ○○○호)를 하면서 취득가액을 1억5천만원으로 신고하였으므로 청구주장은 이유 없고, 설령 청구주장대로 검인계약서상의 금액을 실지거래가액으로 볼 수 없다고 하더라도 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약내용대로 작성되었다고 추정되고 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장하는 자가 입증하여야(대법원 91누 5938,1991.9.10.)하나 청구인이 실지거래가액을 입증하지 못하고 있으므로 당초 처분이 정당하다.

(2) 청구인은 쟁점2부동산을 1997.11.10. 청구외 정○○○으로부터 취득하여 1998.8.24. 정○○○에게 양도하면서 채무·임대보증금 인수 및 '쟁점외부동산'을 이전 받는 조건으로 양도(구두계약)하였으므로 실지거래가액으로 결정하여야 한다고 주장하고 있으나, 쟁점2부동산에 대한 양도계약서와 거래금액에 대한 구체적인 증빙을 제시하지 못하여 거래금액이 확인되지 아니하므로 취득가액에 의하여 양도가액을 환산하여 결정한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

(1) 쟁점1부동산의 검인계약서상 취득가액이 실지거래가액이 아닌지 여부와

(2) 쟁점2부동산의 청구주장 양도가액이 실지거래가액 인지 여부를 가리는데 있다.

• 나. 관련법령 (1) 소득세법 (1999.12.28. 법률 제6292호로 개정되기 전의 것) 제94조 【양도소득의 범위】양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득 제96조 【양도가액】 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산 을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. (1995. 12. 29 단서개정)

2. 제1호 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액. 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다. (1995. 12. 29 단서개정) 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (1995. 12. 29 단서개정) 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다. (1994. 12. 22 개정)

(2) 소득세법시행령(1998.12.31. 대통령령 제12564호로 개정되기 전의 것) 제166조【양도차익의 산정】

② 법 제100조 제1항 단서에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 가액을 말한다.

2. 제4항1호의 경우에는 다음각목에 의하여 계산한 가액

• 가. 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액 양도당시의 실지거래가액×취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가(제164조제7항의규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모·및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기차익을 목적으로 다음 자산을 양도하는 경우

• 가. 제157조 제3항 제2호의 자산
• 나. 취득후 1년이내의 부동산
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저, 쟁점1부동산에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점1부동산을 1997.8.27. 취득하여 1997.11.10. 양도하고 1997.12.31. 취득가액을 150,000,000원, 양도가액은 140,000,000원으로 실지거래가액에 의하여 양도소득세 신고를 하였으며, 처분청은 청구인에 대한 음성탈루소득조사를 실시하여 청구인이 쟁점1부동산과 청구외 정○○○소유의 쟁점2부동산을 교환하면서 쟁점1부동산은 400,000,000원으로 쟁점2부동산은 850,000,000원으로 평가하여 교환한 사실을 확인하고, 취득가액은 청구인이 신고한 150,000,000원으로, 양도가액은 조사시 확인된 400,000,000원으로 양도차익을 산정하여 2001.5.31. 청구인에게 양도소득세 148,500,000원을 결정고지한 사실이 심리자료에 나타나 있다. (나) 쟁점1부동산 양도당시의 양도소득세 관련법령을 보면 양도차익은 기준시가에 의하여 산정하는 것을 원칙으로 하나 예외적으로 단기차익을 목적으로 취득후 1년이내에 부동산을 양도하는 경우 실지거래가액에 의하여 산정하도록 규정하고 있으며, 또한 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 하며, 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나를 환산한 가액에 의하여 산정하도록 규정하고 있다. (다) 청구인은 양도소득세 신고시 취득가액으로 신고한 150,000,000원은 등기이전시 첨부한 검인계약서상의 거래금액이고 검인계약서상 거래금액은 지방세 시가표준액에 맞추어 신고하는 것이 통례로서 실지거래가액이 아니므로 양도가액에 의해 취득가액을 환산하여야 한다고 주장하고 있다. (라) 부동산거래에 있어서 검인계약서 작성·사용이 법제화 된 이래(1988.10.1.시행) 그 간의 거래상황을 볼 때 특별한 경우를 제외하고 검인계약서상의 거래가액이 실지거래가액보다 낮게 작성되어 온 것이 공지의 사실이라 할 수 있겠으나 검인계약서상 거래가액 이외에 다른 진정한 실지거래가액이 확인되지 아니하는 한 과세관청으로서는 검인계약서상 거래가액을 실지거래가액으로 인정하지 아니할 수 없다 할 것이다.(대법원93누2353, 1993.4.9. 같은 뜻) 이 건의 경우 청구인은 취득가액으로 신고한 150,000,000원이 검인계약서상의 거래가액으로 실지거래가액이 아니라고 주장만 할 뿐 이를 반증할 만한 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 청구인이 신고한 취득가액을 실지거래가액으로 인정하여 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

(2) 다음으로 쟁점2부동산에 대하여 본다. (가) 청구인이 쟁점2부동산을 앞서 (1)(가)에서 살펴온 바와 같이 1997.11.10. 청구외 정○○○으로부터 850,000,000원에 취득(교환)하여 소유권이전등기를 하지 아니하고 1998.8.24. 청구외 정○○○에게 양도(교환)한후 양도소득세 신고를 이행하지 아니한 사실과 처분청이 양도소득세를 결정하면서 취득가액은 교환가액인 850,000,000원으로 하고 양도가액은 확인되지 아니한다는 이유로 취득가액으로 환산(870,318,437원)하여 2001.5.31. 청구인에게 양도소득세 18,286,590원을 결정고지한 사실이 심리자료에 나타난다. (나) 쟁점2부동산 역시 보유기간이 1년미만이므로 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 할 것으로 판단된다. (다) 청구인은 양도가액을 거래상대방인 정○○○이 인수한 부채 3억5천만원(쟁점2부동산에 관련된 부채)과 잔금으로 받은 '쟁점외부동산'의 가액 370,201,480원 합계 725,201,480원을 양도가액으로 하여 양도차익을 산정하여야 한다고 주장하고 있으나, 잔금으로 받은 '쟁점외부동산'의 가액 370,201,480원은 정○○○이 취득한 여러 필지의 부동산중 일부로서 총취득가액을 면적으로 환산한 가액이므로 쟁점2부동산에 관련된 부채 3억5천만원과 '쟁점외부동산'의 환산가액의 합계 725,201,480원을 실지 양도가액으로 보기는 어렵다고 인정된다. 따라서 이 건은 양도가액이 확인되지 않는 경우이므로 취득가액으로 양도가액을 환산하여 양도소득세를 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.