외환위기 직후 부동산가격이 폭락한 상황에서 특수관계자에게 부동산을 양도한 경우 저가양도에 해당하지 않는다고 본 사례
외환위기 직후 부동산가격이 폭락한 상황에서 특수관계자에게 부동산을 양도한 경우 저가양도에 해당하지 않는다고 본 사례
심판청구번호 국심2002서 3011(2003. 4.10) ALIGN=CENTER>이 유
청구인은 ○○○도 ○○○시 ○○○외 4필지 토지 3,128㎡, 건물 6,307㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)와 쟁점부동산내의 기계장치(이하 "쟁점기계"라 한다)를 1994.8.19 ○○○은행의 대리인인 ○○○공사로부터 ○○○원(토지 ○○○원, 건물 ○○○원, 기계장치 ○○○원)에 경락받은 후 1994.9.15 쟁점기계는 ○○○원에 철거 매각하고 쟁점부동산을 1998.11.15 특수관계법인인 ○○○(주)에 경락금액과 같은 금액인 ○○○원에 양도하였다. 처분청은 청구인이 특수관계법인에게 쟁점부동산을 시가보다 부당하게 저가로 양도한 것으로 보고 부당행위계산부인규정을 적용하여 쟁점부동산의 시가를 기준시가 ○○○원으로 하여 양도차익을 계산한 후 2002.1.7 청구인에게 1998년귀속 양도소득세 ○○○원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.3.21 이의신청을 거쳐 2002.10.8 심판청구를 제기하였다.
(1) 청구인은 쟁점부동산을 기준시가보다 낮은 가액으로 양도할 만한 합리적인 이유가 있는데도 처분청이 단지 기준시가보다 낮은 가액으로 양도하였다하여 부당행위계산부인 규정을 적용하는 것은 부당하다. 청구인이 쟁점부동산을 양도할 당시(1998.11.15)는 외환위기 직후라서 부동산가격이 대폭락되어 있던 시기로서 쟁점부동산 인근 부동산도 기준시가보다 현저히 낮은 가격으로 거래되던 시기이므로 청구인이 기준시가보다 약 20% 정도 낮은 가격으로 양도한 거래가액은 양도당시의 시가로 볼 수 있어 처분청이 청구인의 양도가액을 시가로 인정하지 아니하고 부당행위계산부인규정을 적용한 것은 부당하다.
(2) 청구인은 쟁점부동산 취득시 쟁점기계는 노후되어 사용가치가 전혀 없다는 사실을 알면서도 토지를 취득할 목적으로 첨가취득하였고 쟁점기계를 취득한지 1개월내에 ○○○원에 고철로 매각하여 기계장치취득가액(○○○원)과의 차액인 ○○○원의 처분손실이 발생하였는데 이와 같이 토지·건물만을 사용할 목적으로 첨가 취득한 기계장치 처분손실은 토지·건물의 자본적 지출로 보는 것이므로(소득세법 기본통칙 39-19) 기계장치처분손실 ○○○원은 쟁점부동산 양도소득세계산시 필요경비로 인정되어야 한다.
(1) 쟁점부동산의 양도당시 시가가 확인되지 않고 있으므로 양도당시의 기준시가를 시가로 보고 청구법인이 특수관계법인에게 시가보다 낮은 가격으로 쟁점부동산을 양도한 데 대하여 부당행위계산부인 규정을 적용한 것은 적법하다.
(2) 청구인이 쟁점부동산과 쟁점기계를 경락에 의하여 취득할 때 매매계약서상 토지·건물·기계장치가액이 각각 개별적으로 결정되어 있었고 토지·건물·기계장치는 서로의 가치를 증대시키지 못하는 별개의 물건으로 기능하고 있으므로 기계장치처분손실을 자본적지출로 보아 필요경비로 인정할 수 없다.
(1) 청구인이 양도한 쟁점부동산의 거래가액을 양도당시의 시가로 인정할 수 있는 것인지 여부
(2) 청구인이 쟁점부동산 취득시 함께 취득한 기계장치처분손실을 쟁점부동산 양도에 따른 필요경비로 인정할 수 있는 것인지 여부
① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다. 소득세법시행령 제167조 【양도소득의 부당행위계산 】
③ 법 제101조제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때"라 함은 제98조제2항 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.
④ 제98조제1항 각호의 규정에 의한 특수관계있는 자와의 거래에 있어서 토지등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.
⑤ 제3항 및 제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 법 제96조 및 법 제97조제1항제1호의 규정에 의한 기준시가에 의한다. 소득세법시행령 제98조 【부당행위계산의 부인】
② 법 제41조에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다
1. 특수관계 있는 자로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계 있는 자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도하는 때 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산 】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비
3. 대통령령이 정하는 자본적 지출액
소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
④ 법 제97조제1항제3호에서 "대통령령이 정하는 자본적지출액"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.
1. 제69조의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 소득세법시행령 제69조 【수익적지출과 자본적지출의 구분】 사업자가 소유하는 사업용고정자산의 원상을 회복하거나 능률유지를 위하여 지출한 수선비는 수익적지출로 하고, 당해 사업용 고정자산의 내용연수를 연장시키거나 그 가치를 현실적으로 증가시키는 수선비는 이를 자본적지출로 본다. 이 경우 수익적지출과 자본적지출의 구분이 분명하지 아니한 때에는 재정경제부령이 정하는 바에 의한다.
○○○은행의 내부공문에 의하면 위 매매대금은 매수인(청구인)이 수의계약시 제시한 매매대금 ○○○원에 5년간의 할부이자 ○○○원을 합한 금액으로 밝혀지고 있고, 부동산매매계약서(1994.8.19)에 첨부된 특약사항 제11조에는 토지·건물·기계기구의 구분 매매가액은 한국감정원의 감정가격을 기준으로 안분하여 토지 ○○○원, 건물 ○○○원, 기계기구 ○○○원으로 정한다고 규정하고 있다. 청구인이 제시하는 매각계약서 및 기계목록에 의하면, 청구인은 1994.9.15 경락받은 기계기구 일체를 대금 ○○○원에 정○○○에게 철거하여 양도하기로 하였고, ○○○은행 ○○○지점장은 위 기계장치가 은행에서 일괄 담보 취득후 유입취득한 것으로서 전소유자의 대출금 연체후 공매를 통한 수의계약 체결시까지 수년이 경과하여 멸실 및 노후화되어 고유의 목적에 사용할 수 없는 상태였다고 확인(공매물건 매각시점 목록조회에 대한 회신)하고 있다. 청구인은 위 연불조건의 매매대금 중 ○○○원을 불입한 상태에서 1998.11.15 쟁점부동산을 청구인이 대표자로 되어 있는 ○○○(주)에 ○○○원(토지 ○○○원, 건물 ○○○원)에 양도한 사실이 부동산양도양수계약서에 의하여 확인되고 있는 바, 매매대금 ○○○원은 청구인이 1994.8.19 경락시 취득가액과 같은 금액으로 청구인은 당초 ○○○은행과 1994.8.19 체결한 부동산매매계약에 관하여 매수인의 지위에서 탈퇴하고 ○○○(주)가 매수인의 지위를 승계하는 부동산매매경개계약을 체결한 사실이 1998.11.19 부동산매매경개계약서 및 ○○○(주)의 결재서류에 의하여 확인되고 있다. 청구인은 1999.3.22 쟁점부동산에 대하여 실지거래가액(양도 및 취득가액 모두 ○○○원)에 의해 양도소득세예정신고를 하면서 양도차익이 없는 것으로 하였고, 처분청은 청구인이 신고한 양도가액이 양도당시의 기준시가 ○○○원보다 낮다는 이유로 부당행위계산부인규정을 적용하여 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하여 양도차익을 계산(양도가액 ○○○원, 취득가액 ○○○원)하였다가 이의신청후 취득가액은 실지거래가액인 경락가액(○○○원)을 적용하여 경정하였다. 이건의 경우 청구인으로부터 쟁점부동산을 취득한 ○○○(주)가 청구인과 특수관계가 성립되는 점에는 다툼이 없고, 처분청은 청구인이 신고한 양도시 실지거래가액을 시가로 볼 수 없다하여 양도당시의 기준시가를 시가로 보고 부당행위계산부인규정을 적용한 것이므로 청구인이 주장하는 양도시 실지거래가액을 양도당시의 시가로 볼 수 있는 것인지 여부를 살펴본다. 첫째, 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지양도가액(○○○원)은 쟁점부동산의 양도당시 기준시가 ○○○원(토지가액 ○○○원, 건물가액 ○○○원)의 80% 수준에 불과한 것으로 나타나고 있으나, 건물의 경우 대부분 1987년에 건축된 노후화된 건물로서 2∼4층의 스라브 창고 및 사무실 건물로 밝혀지고 있어 사실상 매매거래시 건물가격을 받기 어려운 점을 감안하여 토지가격으로만 비교하면 청구인이 신고한 실지양도가액(○○○원)은 토지의 기준시가(○○○원)보다는 높은 수준으로 나타나고 있다. 둘째, 청구인이 쟁점부동산을 양도한 시기(1998.11.15)는 외환위기로 인하여 전국의 부동산거래가액이 대부분 폭락했던 시기인 데, 우리 심판원에서 ○○○공사로 부터 1998.1.1.~1998.12.31.간 ○○○도 ○○○시 및 ○○○시에 위치한 공장용지 및 건물등의 공매·경매현황에 대하여 받은 회신공문(종기 15210-35, 2003.3.25)에 의하면, ○○○도 ○○○시 ○○○ 토지 40.9㎡ 및 건물 151.2㎡외 7건의 경우 낙찰가액은 총 ○○○원으로 감정가액 총 ○○○원 대비 12.8%이고 기준시가합계액 ○○○원 대비 40.08%에 낙찰된 것으로 나타나고 있다. 셋째, 쟁점부동산소재지 인근에서 ○○○ 공인중개사라는 상호로 부동산중개업을 하고 있는 홍○○○이 청구인이 양도한 부동산소재지 일대의 1998년 11월당시 부동산거래가액이 공시지가보다 훨씬 싸게 거래된 사실을 확인(2003.1.24 확인서, 인감증명 및 사업자등록증 첨부)하고 있다. 위 사실등을 종합하여 보면 청구인이 양도한 쟁점부동산의 실지거래가액(○○○원)은 쟁점토지의 기준시가(○○○원)보다 높은 가격으로서 당시 외환위기 직후의 상황에서 시가보다 낮은 가격으로 보기 어려운 데도, 처분청이 건물의 기준시가(○○○원)를 합산한 쟁점부동산의 기준시가(○○○원)보다 낮다는 이유만으로 이를 시가로 볼 수 없다 하여 부당행위계산부인규정을 적용한 것은 타당하지 아니한 것으로 판단된다. 위 판단에 따라 쟁점기계장치처분손실(○○○원)을 양도소득세 계산시 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장은 그 심리를 생략한다.
이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.