[요지] 쟁점 건물 내의 특수관계없는 타인 임대사례가 있다 하여 임대층수나 내부공간활용도(공실유지 등), 피로연의 성향 등의 제반여건을 감안하지 아니하고 단순히 한식당의 평당 임대료를 양식당의 임대면적에 곱하여 이를 유사임대사례에 의한 적정임대료로 보는 것은 부당한 처분임
[요지] 쟁점 건물 내의 특수관계없는 타인 임대사례가 있다 하여 임대층수나 내부공간활용도(공실유지 등), 피로연의 성향 등의 제반여건을 감안하지 아니하고 단순히 한식당의 평당 임대료를 양식당의 임대면적에 곱하여 이를 유사임대사례에 의한 적정임대료로 보는 것은 부당한 처분임
[주 문]
○○세무서장이 2002.7.5. 청구인에게 한 종합소득세 501,608,660원(1997년 귀속 86,180,290원, 1998년 귀속 102,414,350원, 1999년 귀속 119,818,890원, 2000년 귀속 105,751,930원, 2001년 귀속 87,443,200원)의 부과처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 처분개요 청구인은 서울특별시 강남구 ○○동 826-37번지 대지 4,528.9㎡ 지상에 건물 11,039.04㎡(지층 및 지상4층으로, 이하 "쟁점 건물"이라 한다)를 신축하여 "○○당"이라는 상호로 예식장업을 영위하는 사업자로, 1997∼2001년 과세기간중 청구인의 아들 신○열에게 쟁점 건물 중 742평(지층 및 지상1ㆍ3층 중 2,453.56㎡)을 서양음식점용(상호는 "○○문"으로, 이하 "양식당"이라 한다)으로 임대보증금 400,000,000원과 월세 5,000,000원(이하 "쟁점 임대료"라 한다)에 임대하고 각 과세기간에 대한 종합소득세를 신고ㆍ납부하였다. 처분청은 청구인이 특수관계에 있는 아들에게 양식당을 저가로 임대한 것으로 보아 부당행위계산부인규정을 적용하여 동일건물 내 제3자에게 임대한 한식당(500평)의 평당 임대료를 적용하여 계산한 임대료를 적정소득금액으로 하여, 2002.7.5. 청구인에게 종합소득세 1997년 귀속 86,180,290원, 1998년 귀속 102,414,350원, 1999년 귀속 119,818,890원, 2000년 귀속 105,751,930원, 2001년 귀속 87,443,200원 합계 501,608,660원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.8.2. 이건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
3. 심리 및 판단
(1) 소득세법 제25조(총수입금액계산의 특례) ① 거주자가 부동산 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금ㆍ전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액을 부동산임대소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다. 같은법 제41조(부당행위계산) ① 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득ㆍ사업소득ㆍ일시재산소득ㆍ기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다. 같은법시행령 제98조(부당행위계산의 부인) ① 법 제41조 및 법 제101조에서 "특수관계있는 자"라 함은 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.
1. 당해 거주자의 친족
② 법 제41조에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.
2. 특수관계있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 때
④ 제2항 제2호 내지 제5호의 규정에 의한 소득금액의 계산에 관하여는 법인세법시행령 제89조 제3항 내지 제5항의 규정을 준용한다. (1998.12.31. 신설)
(2) 법인세법시행령 제89조(시가의 범위 등) ④ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다.
1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 다음 각목의 금액 중 큰 금액
(1) 등기부등본, 일반건축물대장 등에 의하면, 쟁점 건물의 구조는 아래 도면과 갈은바, 1층에 예식홀①, 2층에 예식홀②, ③, ④가 있어 예식홀은 주로 2층에 배치되어 있으며, 2층에 한식당①, 3층에 한식당②가 배치되고, 지층에 양식당①, 1층에 양식당②, 3층에 양식당③이 배치되어 있으며, 쟁점 건물은 예식홀 및 폐백실 외에 한식당, 양식당, 헤어샵 등만 입주된 예식장전용건물임이 확인되고, 2층에 예식홀②, ③, ④와 한식당①이 연접하여 위치하고 있어 대부분의 예식이 이루어지며 피로연 개최시 하객들의 식당이용이 편리하게 되어 있다. (쟁점 건물 현황도) (지층) (1층) ┌──────┬┬─┬─────┐┌──────┬───┬─────┐ │ ││주│ 양식당① ││ │예 약│ │ │ 공실 ││방│(799.68㎡)││ 예식홀① │접수실│ 헤어샵 │ │(1,001.18㎡)│└─┴──┬──┤│(1,026.56㎡)├───┤(176.32㎡)│ │ │ │창고││ │계산실│ │ │ │ └──┤│ │ │ │ ├──────┤ │├──────┴───┴─┬───┤ │홀(110.08㎡)│ ││ │폐백실│ ├──────┤ 주차장 │├──────┐ └───┤ │ 공실 │ (1,615.60㎡) ││ 주 방 │ │ │(110.08㎡) │ │├──────┤ │ ├──────┘ ││ 양식당② │ │ │ ││ (505.84㎡) │ │ └───────────────┘└──────┴─────────┘ (2층) (3층) ┌──────┬┬───────┐┌────────────────┐ │ 예식홀② ││ 예식홀③ ││ 양식당③ │ │ ││ ││ (1,148.04㎡) │ ├──────┤├───────┤├──┐ │ │ 폐백실 ││ 예식홀④ ││주방│ │ ├──────┘├───────┤├──┴─────────┬───┤ │ │ 폐백실 ││ │창 고│ ├─────┐ └───────┤├─────┐ ├───┤ │ 주방 │ ││ 주 방 │ │폐백실│ ├─────┤ │├─────┤ └───┤ │ 한식당① │ ││ 한식당② │ │ │(731.24㎡)│ ││(700.02㎡)│ │ │ 주방 │ ││ 주방 │ │ └─────┴─────────┘└─────┴──────────┘
(2) 등기부등본, 일반건축물대장, 임대차계약서 등에 의하여 쟁점 건물의 임대경위를 보면 다음과 같다.
① 1975.9.29. 청구인은 청구인의 자 6인 공유의 토지상에 쟁점 건물을 신축하여 제과공장 및 제과점을 영위함.
② 1984.12.3. 쟁점 건물을 증축 및 용도변경하여 예식장업을 겸업함(예식홀 4개), 예식장업 개업과 함께 2층 731.24㎡(한식당①), 3층 700.02㎡(한식당②)를 한식당 "○○"에 임대함(수용인원 각각 400명).
③ 1985.6.14. 1층 다방(203.12㎡)을 폐쇄하고, 양식당 "○○문"(양식당②의 일부)에 임대함.
④ 1986.9.1. 1층 제과판매점(302.72㎡)을 폐쇄하고, 양식당 "○○문"(양식당②)에 임대함(수용인원 200명).
⑤ 1989.12.31. 지층 제과공장 중 일부 799.68㎡(양식당①) 및 3층 공실면적 1,148.04㎡(양식당③)를 양식당 "○○문"에 임대함(수용인원 양식당① 400명, 양식당③ 600명).
⑥ 1996.8.29. 지층 제과공장(1,001.18㎡) 완전폐업으로 공실상태로 유지됨(제과공장의 사양화로 폐업하였다는 주장임).
⑦ 1998.1.1. 한식당 "○○"의 임차인이 변경되면서 상호가 "○○회관"으로 변경됨.
⑧ 2001.1.1. 한식당 "○○회관"이 폐업하자 청구인의 자 신○열이 인수하여 양식당 "○○문"과 같이 운영함.
⑨ 2002.6.30. 청구인이 한식당, 양식당을 직접 운영함(이건 과세처분으로 인하여 청구인이 직접 운영하였으며, 2003.1. 예식장업 및 식당을 폐업할 예정이라는 주장임).
(3) 이건 과세기간중 한식당(임차인: 제3자) 및 양식당(임차인: 청구인의 아들)의 임대차계약내용은 아래와 같은바, 청구인과 청구외 이○희간에 체결된 한식당(○○회관)에 대한 건물임대차계약서(1997.11.)에 의하면, 임대면적은 500평(2ㆍ3층), 임대보증금 600,000,000원 및 월임대료 12,000,000원, 업종이 "한식업"으로 되어 있고, 청구인과 그의 아들 신○열간에 체결된 양식당(○○문)에 대한 건물임대차계약서(1994.12.31.)에 의하면, 임대면적은 742평(지층, 1ㆍ3층), 임대보증금 400,000,000원 및 월임대료 5,000,000원, 업종은 "서양음식업"으로 되어 있다. (쟁점 건물 내 음식점업 임대내용) (단위: 평/천원) ┌─────────┬────────┬────────────┐ │ │ │ 임 대 계 약 내 용 │ │ 기 간 별 │ 업종(상호) ├──┬────┬────┤ │ │ │면적│ 보증금 │ 월 세 │ ├─────────┼────────┼──┼────┼────┤ │1997.1.∼1997.12. │한식당(○○) │ 500 │500,000 │11,000 │ │1998.1.∼2000.12. │한식당(○○회관)│ " │600,000 │12,000 │ ├─────────┼────────┼──┼────┼────┤ │1997.1.∼2002.6. │양식당(○○문) │ 742│400,000 │ 5,000 │ └─────────┴────────┴──┴────┴────┘
(4) 처분청은 청구인이 아들 신○열에게 양식당을 부당하게 낮은 대가로 임대하였다 하여 부당행위계산부인규정을 적용하여 한식당을 비교대상으로 삼아 이의 평당 임대료에 양식당의 임대면적을 곱한 금액을 적정임대료로 보아 신고소득금액과의 차액을 아래와 같이 과소신고금액으로 결정하여 이건 부가가치세를 과세하였음이 조사관련 서류, 결정결의서 등에 의하여 확인된다. (과세신고소득금액결정내역) (단위: 천원) ┌────┬────┬────┬────┬────┬────┐ │ 총 계 │1997년 │1998년 │ 1999년 │ 2000년 │ 2001년 │ ├────┼────┼────┼────┼────┼────┤ │927,591 │166,668 │197,832 │190,746 │190,476 │182,139 │ └────┴────┴────┴────┴────┴────┘
(5) 이건 과세기간(1997∼2001년)중 쟁점 건물에서 행한 결혼식의 피로연 개최현황을 보면 아래 표와 같은바, 한식당의 이용율이 양식당의 이용율에 비해 약 2∼3배 많은 것으로 나타난다. (1997년∼2000년 기간중 피로연 개최현황) (단위: 건) ┌───┬───┬───┬───┬───┬───┐ │ │1997년│1998년│1999년│2000년│2001년│ ├───┼───┼───┼───┼───┼───┤ │한식당│ 586 │ 514 │ 270 │ 168 │ │ ├───┼───┼───┼───┼───┤ 240 │ │양식당│ 127 │ 200 │ 134 │ 96 │ │ └───┴───┴───┴───┴───┴───┘ ※ 2001년은 한식당과 양식당을 함께 운영 한편, 처분청의 조사자료에 의하면 이건 과세기간중 한식당과 양식당의 신고수입금액은 유사한 것으로 나타나고 있다. (한식당과 양식당의 수입금액 비교) (단위: 천원) ┌───┬────┬────┐ │ │ 한식당 │ 양식당 │ ├───┼────┼────┤ │1997년│ 639,175 │423,898 │ ├───┼────┼────┤ │1998년│ 269,471 │272,259 │ ├───┼────┼────┤ │1999년│ 253,762 │254,452 │ ├───┼────┼────┤ │2000년│ 265,215 │238,774 │ └───┴────┴────┘ ※ 1997년은 경정세액을 환산하여 합산함.
(6) 쟁점 건물에서 결혼식을 개최한 건수를 연도별로 보면 아래 표와 같은바, 이건 과세기간중인 1997년∼2001년은 1990년대 초에 비해 현저히 예식건수가 감소하고 있는 것으로 나타난다. (쟁점 건물의 연도별 예식건수) (단위: 건) ┌──┬───┬───┬───┬───┬───┬───┐ │연도│1990년│1991년│1992년│1993년│1994년│1995년│ ├──┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤ │건수│ 2,695 │2,580 │2,091 │ 1,498 │ 1,354 │1,145 │ └──┴───┴───┴───┴───┴───┴───┘ ┌──┬───┬───┬───┬───┬───┬───┐ │연도│1996년│1997년│1998년│1999년│2000년│2001년│ ├──┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤ │건수│ 986 │ 592 │ 357 │ 202 │ 132 │ 120 │ └──┴───┴───┴───┴───┴───┴───┘
(7) 청구인은 쟁점 건물의 신축연도가 오래되고 주차장이 협소하여 예식장이용자가 급격한 감소추세에 있어 한식당을 임차한 사업자가 폐업하고, 양식당도 1층과 3층은 거의 사용하지 아니하며, 2003년초에는 예식장업(음식점 포함)을 폐업할 예정이라는 주장이고, 우리심판원이 쟁점 건물에 대한 현지확인조사결과 양식당의 경우 지층을 사용하고 1층(양식당②) 및 3층(양식당③)은 방치상태에 있는 것으로 확인되며, 서울특별시 강남구 및 서초구 소재의 예식장전용사업장에 대한 임대실례를 탐문ㆍ조사한바, 1개 식당에서 한식과 양식으로 음식만 구분할 뿐, 한식당과 양식당을 구분하여 임대하거나 영위하는 사례나 예식장전용건물에 예식장업과 관련이 없는 타업종이 입주된 사례는 발견되지 아니한다.
(8) 위 사실을 종합하여 보건대, 쟁점 건물은 예식장전용건물로서 건축단계부터 예식업에만 사용되도록 설계되어 설령 영업실적이 양호하지 않아도 중도에 상가 등 다른 용도로의 전용이 곤란하고, 예식에 관련된 예식홀, 폐백실, 헤어샵 외에는 피로연을 하는 전용식당으로 용도상의 제한을 받을 뿐만 아니라 이미 한식당을 임대한 상태에서는 나머지 식당은 양식당으로 용도를 제한받을 수밖에 없게 되고, 청구인이 1989.12.31. 2차로 양식당②, ③을 임대할 때 양식당③이 공실(공부상 용도는 사무실)로 유지되다가 임대면적에 포함된 점으로 보아 양식당 임대면적에 소요 이상의 면적이 포함되었을 개연성이 인정되고(청구인은 양식당③은 수요가 없어 관할구청의 위생교육장, 동사무소 경로잔치장소 등으로 제공하였다는 주장임), 결혼피로연은 양식보다 한식을 더 선호하는 경향이 있어 한식당(○○)의 피로연 개최수가 양식당(○○문)보다 2∼3배 많은 것으로 나타나고 있으며, 2층의 경우 한식당①과 예식홀②, ③, ④가 위치하고 있어 피로연 개최시 하객들의 식당이용이 편리한 반면 양식당은 다른 층에 배치되어 있어 식당이용에 불편함이 예상되고, 우리원의 현지확인한 결과에 의해서도 1층 및 3층에 있는 양식당②, ③은 방치된 상태에 있는 것으로 확인되고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 처분청이 쟁점 건물 내의 특수관계없는 타인 임대사례가 있다 하여 임대층수나 내부공간활용도(공실유지 등), 피로연의 성향 등의 제반여건을 감안하지 아니하고 단순히 한식당의 평당 임대료를 양식당의 임대면적에 곱하여 이를 유사임대사례에 의한 적정임대료로 보는 것은 부당한 것으로 판단된다(국심2001부1057, 2001.11.3. 같은뜻임).
4. 결론 이건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.