쟁점주택이 임의경매로 경락된 경우 양도소득세를 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는데 여부(기각)

[참조결정] OOOOOOOOOO /

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 1999.6.10 서울특별시 동작구 상도동 159-225번지 노들빌라 404호 대지 38.08㎡, 주택건물 96.03㎡(토지와 합하여 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 이재옥으로부터 취득하여 보유하다가 쟁점주택이 임의경매되어 2001.7.4 청구외 김경숙에게 121,700,000원에 낙찰된데 대하여 청구인은 기준시가로 쟁점주택에 대한 부동산양도신고를 하였으나 실제로 수령한 양도가액이 없다는 사유로 양도소득세를 납부하지 아니하였다. 처분청은 청구인이 쟁점주택의 양도에 대한 양도소득세를 신고하고 무납부한 사실에 대하여 기준시가로 양도차익을 결정하고 2002.1.7 청구인에게 2001년 귀속 양도소득세 3,061,660원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.2.26. 이의신청을 거쳐 2002.7.8 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 채무자 박춘우에게 1996년경에 대여한 금전채권(7000만원)의 변제를 수년간 독촉하면서 여러차례 법정절차를 거치는 등 우여곡절 끝에 채무자의 처 이재옥으로부터 쟁점주택에 설정되어 있는 농협중앙회의 채무(5000만원)에 대한 근저당권을 조속히 해결하여 준다는 조건하에 쟁점주택을 박춘우로부터 대물변제로 양수받게 되었으며 채무자가 농협의 대출금을 상환하지 아니함에 따라 농협중앙회가 쟁점주택을 임의경매신청에 의해 2001.7.4 청구외 김경숙에게 쟁점주택이 낙찰되었으며 청구인은 경락에 따른 배당금을 전혀 수령하지 못하였는 바, 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 경우에도 실질과세의 원칙상 그 양도차익이 실제로 양도한 가액의 범위를 넘을 수 없다는 판례가 있음에도 쟁점주택의 경우 청구인이 수령한 양도가액이 없어 양도차익이 전혀 없음에도 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점주택이 경매로 양도되어 양도소득이 발생하지 아니하였기 때문에 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다고 주장하나, 청구인은 쟁점주택이 부동산 임의경매로 김경숙에게 경락됨에 따라 2001.9.4 기준시가로 부동산양도신고를 하고 양도소득세를 무납부하였고, 쟁점주택의 취득가액이나, 취득경위 및 채권의 금액 등을 확인할 수 있는 증빙이 전혀 없으므로 기준시가로 양도소득세를 결정고지한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 이 건의 다툼은 쟁점주택이 임의경매로 경락된 경우 양도소득세를 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득 같은법 제96조 【양도가액】 양도가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 같은법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류, 보유기간, 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 같은법 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토 지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가 라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
• 나. 건물 건물(다목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격·구조·용도·위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액
• 다. 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 공동주택으로서 국세청장이 지정하는 지역안에 있는 공동주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류·규모·거래상황 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정·고시하는 가액 같은법 시행령 제164조【기준시가의 산정】

⑧ 다음 각호의 1에 해당하는 가액이 법 제99조 제1항 제1호 가목내지 다목에 의한 가액보다 낮은 경우에는 그 차액을 동호 가목 내지 다목의 가액에서 차감하여 양도당시 기준시가를 계산한다.

2. 국세징수법에 의한 공매와 민사소송법에 의한 강제경매 또는저당권 실행을 위하여 경매되는 경우의 그 공매 또는 경락가액 같은법 시행령 제166조 【양도차익의 결정】

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단 (1)청구인은 1999.6.10 서울특별시 동작구 상도동 159-225번지 노들빌라 404호 대지 38.08㎡, 주택건물 96.03㎡(쟁점주택)를 이재옥으로부터 매매를 원인으로 취득하여 보유하다가 쟁점주택이 임의경매되어 2001.7.4 청구외 김경숙에게 121,700,000원에 낙찰된데 대하여 청구인은 기준시가로 쟁점주택에 대한 부동산양도신고를 하였으나 양도소득세를 납부하지 아니한 사실이 부동산등기부등본, 양도소득세 과세표준예정신고 및 자진납부계산서 등에 의하여 확인되고 이에 대하여 처분청은 청구인이 쟁점주택의 양도에 대한 양도소득세를 신고하고 무납부한 사실에 대하여 기준시가로 양도차익을 결정하여 이건 과세한 사실이 조사복명서, 양도소득세 과세표준결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 쟁점주택이 서울지방법원의 부동산임의경매(사건번호 2000타경 31176)에 의하여 청구외 김경숙에게 121,700.000원에 낙찰되었다는 사실과 1세대 1주택으로 비과세대상이 아니라는 사실에 대하여 다툼이 없으나 청구인은 쟁점주택이 낙찰되었으나 배당금을 전혀 수령하지 못하여 양도차익이 없음에도 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다고 주장하면서 부동산매매계약서와 영수증, 배당표을 제시하고 있으므로 이에 대하여 본다. (가) 청구인이 제시하고 있는 부동산매매계약서(1998.2.3)와 박춘우가 발행한 영수증에 의하면 청구인은 1998.2.3 쟁점주택을 청구외 박춘우로부터 127,390,000원에 취득하기로 매매계약을 체결하고 계약당일 매매대금 전액을 지급한 것으로 기재되어 있을 뿐 근저당권이나 전세권승계에 대한 특약사항은 전혀 기재되어 있지 아니함을 알 수 있다. (나) 서울지방법원의 배당표(2001.10.11)에 의하면 쟁점주택이 121,700,000원에 김경숙에게 경락되어 동작구청장에게 122,330원, 농협중앙회에 65,000,000원, 청구외 이상진에게 64,603,190원이 배당되었을 뿐 청구인에게 배당된 금액은 없음을 알 수 있다. (다) 처분청의 기준시가에 의한 양도소득세 결정내역을 보면, 양도가액은 71,531,280원, 취득가액은 52,158,205원, 양도차익은 17,808,230원으로 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과하지 아니함을 알 수 있다.

(3) 위 소득세법 제96조의 규정에 의하면 부동산양도시 기준시가 과세를 원칙으로 하면서 예외적으로 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 당해 양도소득세 결정전까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 과세하도록 규정하고 있으므로 이 건이 실지거래가액에 의한 과세대상인지 여부를 본다. (가) 청구인 소유의 쟁점주택이 농협중앙회의 임의경매신청에 의하여 121,700,000원에 경락되어 유상으로 양도됨에 따라 청구인은 기준시가로 쟁점주택에 대한 양도차익을 산정하여 부동산양도신고후양도소득세를 무납부하였고, 양도소득세확정신고기한까지 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 갖추어 신고한 사실이 없을 뿐만 아니라 청구인은 심판청구 심리단계에서 쟁점부동산의 취득에 대한 부동산매매계약서와 영수증을 제시하고 있으나 동 매매계약서는 전세권이나 근저당권 승계 등에 대한 특약이 없는것으로 금융자료 등 달리 객관적인 증빙에 의하여 뒷받침되지 않는 한 진실된 계약서로 인정하기 어렵다 하겠으므로 취득당시의 실지거래가액이 확인되지 않는 경우에 해당하므로 처분청이 기준시가로 쟁점주택의 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 정당하고 달리 잘못이 없다 하겠다. (나) 또한 타인의 채무담보로 제공된 주택이 타인의 채무불이행으로 강제처분되어 그 대금이 전액 당해 채무에 충당되고 타인에 대해 구상권 행사 불능상태이더라도 양도소득세 과세요건 성립에 영향이 없는 것이므로(OOOOOOOOOO, 2002.3.5 같은뜻) 경락에 따른 배당금을 전혀 수령하지 못하였음에도 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 따라서 청구인이 쟁점주택에 대한 부동산양도신고를 하고 양도소득세를 무납부한 사실에 대하여 처분청이 기준시가로 양도소득세를 결정고지한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 2002년 10 월 9 일 주심 국세심판관 장 태 평