저가임대의 부당행위계산부인 부가가치세와 종합소득세과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심2002서 1736(2002. 9.10)

심판청구를 기각합니다.

청구인은 청구인의 아들인 한○○○(이하 "한○○○"라 한다)에게 청구인 소유의 ○○○시 ○○○구 ○○○ 소재 대지 368.9㎡(이하 "쟁점토지"이라 한다)를 임대하였고, 한○○○는 1995.10.31 쟁점토지상에 지하 1층, 지상 6층 건물 1,528.8㎡를 신축하여 1999.12.15까지 부동산임대업을 영위하였다.

○○○세무서장은 청구인이 특수관계자인 한○○○에게 쟁점토지를저가임대한 것으로 보아 이를 부당행위계산부인하여 2002.1.16 청구인에게 부가가치세 1996년 제2기 ○○○원, 1997년 제1기 ○○○원, 1997년 제2기 ○○○원, 1998년 제1기 ○○○원, 1998년 제2기 ○○○원, 1999년 제1기 ○○○원, 1999년 제2기 ○○○원, 합계 ○○○원을 결정고지 하였으며, ○○○세무서장은 2002.3.6 ○○○세무서장으로부터 종합소득세 과세자료를 통보받아 2002.3.13 청구인에게 종합소득세 1996년 귀속 ○○○원, 1997년 귀속 ○○○원, 1998년 귀속 ○○○원, 1999년 귀속 ○○○원, 합계 ○○○원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.4.16 이의신청을 거쳐 2002.6.4 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 1995년 이전에 타인에게 보증금 ○○○원, 월세 ○○○원에 임대하여 오다가 한○○○에게 쟁점토지를 임대하고 1996.1월∼1997.12월에는 월세 ○○○원, 1998.1월∼1999.12월에는 월세 ○○○원의 임대료를 받은 점에 비추어 볼 때 1995년을 전후하여 토지가격에 큰 변화요인이 없으므로 한○○○에게 시가보다 저가로 임대한 것으로 볼 수 없다. 소득세법시행령 제98조 제4항 에서 시가산정에 관하여 법인세법시행령 제89조 제3항 내지 제4항의 규정을 준용하여 적정임대료를 산정하도록 한 규정은 1998.12.31 신설된 규정임에도 1998.12.31 이전분은 국유재산법시행령을 원용하고, 1999.1.1부터는 법인세법시행령을 적용하여 과세한 처분은 세법해석원칙에 위배되며, 청구인은 한○○○가 신축한 건물의 6층 주택에서 함께 거주하였으므로 청구인이 거주한 주택부분에 상당하는 임대료가액은 부당행위계산부인액에서 제외하는 것이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 한○○○에게 쟁점토지를 저가로 임대하지 아니하였다고 주장하고 있으나, 개인이 행한 거래형태가 객관적으로 보아 경제적 합리성을 무시한 비정상적인 것이어서 조세법적인 측면에서 부당한 것으로 인정되는 경우에는 부당행위계산부인규정을 적용하는 것이 타당하다. 쟁점토지에 대한 저가임대여부를 확인하기 위하여 인근 지역에서 특수관계가 없는 임대실례가액을 조사하였으나 해당 거래가 없어 1998.12.31 이전분은 국유재산법시행령에 의한 국유재산임대요율을 적용하고 1999.1.1 이후분은 법인세법시행령에 의한 임대요율을 적용하여 과세한 처분은 정당하며, 청구인은 청구인이 거주한 주택부분에 상당하는 임대료를 부당행위계산부인액에서 제외하는 것이 타당하다고 주장하고 있으나, 청구인은 한○○○가 신축한 건물에 거주한 사실이 없고 쟁점토지는 건물의 사용용도와 관계없이 임대한 것이므로 주택부분에 상당하는 임대료를 부당행위계산부인액에서 제외하지 아니하는 것이 타당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 한○○○에게 쟁점토지를 저가임대한 것으로 보아 부당행위계산하여 부가가치세와 종합소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 종합소득세 및 부가가치세 납세의무성립일 현재 시행된 법령은 다음과 같다. 소득세법 제41조 【부당행위계산】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득·사업소득·일시재산소득·기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

② 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자의 범위 기타 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 소득세법시행령 제98조 【부당행위계산의 부인】

① (생 략)

② 법 제41조에서“조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

1. (생 략)

2. 특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 때. 다만, 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 직계존비속이 당해 주택에 실제 거주하는 경우를 제외한다.

③ (생 략)

④ 제2항 제2호 내지 제5호의 규정에 의한 소득금액의 계산에 관하여는 법인세법시행령 제89조 제3항 내지 제5항의 규정을 준용한다. 법인세법시행령 제89조 【시가의 범위 등】

① ∼③ (생 략)

④ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다.

1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 다음 각목의 금액 중 큰 금액

• 가. 당해 자산의 시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액
• 나. 당해 자산의 감가상각비(기준내용연수와 그에 따른 상각률 및 제26조 제4항의 규정에 의한 감가상각비에 의하여 계산한 당해 사업연도 중의 임대차기간에 해당하는 상각범위액을 한도로 한다) 및 공과금·수선비 등 그 자산을 유지·관리함으로써 발생하는 비용의 합계액 부가가치세법 제13조 【과세표준】

① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하“공급가액”이라 한다)으로 한다.(단서생략) 1.∼2. (생 략)

3. 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니한 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가 부가가치세법시행령 제50조 【시가의 기준】법 제13조 제1항 각호에 규정하는 시가는 사업자와 특수관계 있는 자(소득세법시행령 제98조 제1항 각호 또는 법인세법시행령 제87조 제1항 각호에 규정된 자를 말한다. 이하 같다)외의 자와의 정상적인 거래에 있어서 형성되는 가격으로 한다. 국유재산법시행령 제24조 【사용·수익허가】

① 법 제24조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 행정재산 또는 보존재산의 사용·수익의 허가(이하 "사용·수익허가”라 한다)를 할 수 있는 경우에는 다음 각호와 같다.

1. 행정목적 또는 보존목적의 수행에 필요한 때

2. 공무원의 후생목적을 위하여 필요한 때

3. 기타 용도 또는 목적에 장애가 되지 아니하는 경우로서 관리청이 필요하다고 인정되는 때 국유재산법시행령 제26조 【사용요율과 평가방법】

① 법 제29조 제1항의 규정에 의한 연간 사용료는 당해 재산의 가액에 다음 각호의 요율을 곱한 금액으로 하되, 월할 또는 일할 계산할 수 있다. 다만, 다른 법령에서 달리 규정하고 있는 경우에는 그 법령에 의한다.

1. 제24조 제1항 제1호의 경우: 1천분의 25 이상

2. 제24조 제1항 제2호의 경우: 1천분의 40 이상

3. 기타의 경우: 1천분의 50 이상. 다만, 주거용의 경우는 1천분의 25 이상

• 다. 사실관계 및 판단

(1) ○○○세무서장이 제시한 이 건 과세기록을 보면, 한○○○는 1995.10.31 청구인 소유인 쟁점토지상에 지하 1층, 지상 6층 건물 1,528.80㎡를 신축하여 부동산임대업을 영위하다가 1999.12.15 폐업하였는 바, ○○○세무서장은 쟁점토지에 대한 저가임대여부를 확인하기 위하여 인근 지역에서 특수관계가 없는 임대실례가액을 조사하였으나 해당 거래가 없어 1996.7.1∼1998.12.31 과세기간에 대하여는 국유재산법을 원용하여 국유재산법시행령에 의한 국유재산임대요율인 개별공시지가의 1천분의 50을 적정임대료로 산정하였고, 1999.1.1∼1999.12.31 과세기간에 대하여는 1998.12.31 개정된 소득세법시행령 제98조 제4항 의 규정에 의하여 법인세법시행령 제89조 제4항 제1호 가목의 규정을 준용하여 쟁점토지의 개별공시지가의 50%에 정기예금이자율 7.5%를 적용한 가액을 적정임대료로 산정하여 이 건 부가가치세를 경정하였으며, 청구인의 주소지 관할인 ○○○세무서장은 ○○○세무서장으로부터 과세자료를 통보받아 이 건 종합소득세를 경정한 것으로 나타나고 있다.

(2) 이에 대하여 청구인은 1995년 이전에는 타인에게 쟁점토지를 보증금 ○○○원, 월세 ○○○원에 임대하여 오다가 한○○○로부터 1996.1월∼1997.12월에는 월세 ○○○원, 1998.1월∼1999.12월에는 월세 ○○○원의 임대료를 받았으므로 타인에게 임대한 것보다 한○○○에게 저가로 임대하지 아니하였고, 부당행위계산부인액 계산시 국유재산임대요율를 적용한 것은 근거과세원칙에 위배되고 법인세법시행령 제89조 제4항 에 의한 임대요율을 적용한 처분은 세법해석의 원칙을 위배하였으며, 청구인은 한○○○가 신축한 건물에서 함께 거주하였으므로 청구인이 거주한 주택부분에 상당하는 임대료가액은 부당행위계산부인액에서 제외하는 것이 타당하다고 주장하고 있다.

(3) 청구인은 쟁점토지를 타인에게 임대한 것보다 한○○○에게 저가로 임대하지 아니하였고 부당행위계산부인액 계산시 국유재산임대요율과 법인세법시행령 제89조 제4항 에 의한 임대요율을 적용하여 과세한 처분이 근거과세원칙과 세법해석의 원칙을 위배하였다는 주장에 대하여 살펴보면, 국유재산법시행령 제26조 에 규정하는 임대요율은 정부가 소유하고 있는 국유재산에 대하여 일반 사경제부분에 있어서의 지가와 임대수준을 종합적으로 감안하여 가장 합리적인 수준에서 책정하여 법제화한 것으로 보아야 할 것이므로 특별한 사정이 없는 한 이 건의 경우와 같이 비교기준이 없을 때 사용될 수 있는 적정한 판단기준으로 보는데 무리가 없다 할 것이다. 따라서, ○○○세무서장이 1996.7.1∼1998.12.31 과세기간분에 대하여 국유재산법상의 최소요율을 비교기준으로 삼아 적정임대료를 산정하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다 할 것이고, 1999.1.1∼1999.12.31 과세기간분에 대하여는 1998.12.31 신설된 소득세법시행령 제98조 제4항 의 규정은 1999.1.1부터 적용하도록 되어 있고 법인세법시행령 제89조 제3항 내지 제5항의 규정을 준용하도록 규정하고 있으므로 법인세법시행령 제89조 제4항 제1호 가목의 규정에 의하여 쟁점토지의 적정임대료를 산정하여 과세한 처분은 적법한 것으로 판단된다.(국심2002서6, 2002.4.19 같은 뜻임) 한편, 청구인은 한○○○가 신축한 건물에서 함께 거주하였으므로 청구인이 거주한 주택부분에 상당하는 쟁점토지의 임대료 가액은 부당행위계산부인액에서 제외하는 것이 타당하다고 주장하고 있으나, 한○○○는 부동산임대업을 목적으로 청구인으로부터 쟁점토지 전부를 임차하였고, 한○○○의 부동산임대소득에는 주택부분이 포함되지 아니한 것으로 보아야 할 것이므로 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리 결과 청구인 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.