적정임대료를 산출하여 과세하는 것이 적정한지 여부

심판청구번호 국심2002서 1213(2002. 6.29)

심판청구를 기각합니다

청구인이 청구인 소유인 ○○○시 ○○○구 ○○○동 대지 559.3㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 청구인의 父인 청구외 김○○○에게 1996년은 무상, 1997년 이후는 저가로 임대한 사실에 대하여 처분청은 부당행위계산부인규정을 적용하여 1996∼1998년 귀속분은 국유재산법시행령 제26조 의 규정에 의한 국유재산사용요율을, 1999∼2000년 귀속분은 소득세법시행령 제98조 제4항 및 법인세법시행령 제89조 제4항 의 규정에 의한 정기예금이자율등을 감안한 요율을 각각 적용, 적정임대료를 산출하여 청구인에게 종합소득세 1996년 귀속분 49,437,140원, 1997년 귀속분 45,282,160원, 1998년 귀속분 29,799,000원, 1999년 귀속분 18,622,060원, 2000년 귀속분 17,897,890원과 1997년 1기∼2000년 2기 과세기간중 부가가치세 5,821,090원을 2002.1.17 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.4.12 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인의 父 김○○○은 쟁점토지상에 건물(연면적 994.56㎡로 이하 "쟁점건물"이라 한다)을 신축하여 부동산임대업을 영위하고 있는 바, 처분청의 계산대로 토지임대료를 산출할 경우 김○○○의 쟁점건물임대손익은 대상기간 5개사업연도(1996∼2000)모두가 음수(-)가 되어 상식적으로 판단해 볼 때도 처분청결정임대료를 적정임대료로 볼 수는 없다 하겠으므로 건물의 용도(쟁점건물은 전시장등 으로 사용)등을 감안하고 토지와 건축물의 서로 다른 소유자간의 경제적 합리성과 형평성을 반영한 방식을 적용하여 시가가 반영된 적정임대료를 다시 산정하여 과세하여야 하며

(2) 쟁점토지에 대한 적정임대료의 시가를 인접지역이나 유사지역내에서 발견할 수 없다면 쟁점토지와 쟁점건물의 임대로 인한 총 소득을 경제적 합리성에 의하여 토지소유주인 청구인과 건물 소유주인 김○○○이 부동산 가액비율로 안분계산하여 토지에 대한 임대료를 산출하는 것이 합리적이다

• 나. 처분청 의견

(1) 이 건의 경우 특수관계자간 토지무상임대 및 저가 임대에 따른 부당행위계산부인으로 실제 임대가액 및 인근유사토지의 정상적인 임대가액이 확인되지 아니하여 1998년도 이전분은 국유재산법에 의한 사용(임대)요율, 1999년도 이후분은 법인세법령의 규정에 의한 정기예금이자율등을 감안한 요율을 각각 적용하여 임대수입금액을 산출과세한 당초 처분은 정당하고

(2) 청구인은 쟁점토지와 건물의 임대로 인한 총 소득을 청구인(토지주)과 김○○○(건물주)이 안분하는 방식으로 적정임대료를 산정하는 것이 타당하다고 주장하나 토지와 건축물의 소유자가 서로 다르며, 동업사업자에도 해당되지 않고 또한 토지 소유자인 청구인이 1997년부터 토지임대에 따른 종합소득세를 신고납부하여 왔으므로 청구주장과 같은 방법으로 적정임대료를 산출할 수는 없다 하겠다.

• 가. 쟁점

(1) 부당행위계산부인하면서 쟁점토지에 대한 적정임대료를 합리적인 방법으로 산정하여 과세하였는지 여부

(2) 쟁점토지와 쟁점건물의 임대총수입을 재산가액비율로 안분하여 쟁점토지의 적정 임대료를 산출과세하는 것이 정당한지 여부

• 나. 관련 법령 소득세법 제41조 【부당행위계산】제1항에서납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득·사업소득·일시재산소득·기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다.고 규정하고 있고, 같은조 제2항에서제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자의 범위 기타 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제98조 【부당행위계산의 부인】제2항에서「법 제41조에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다. 1.(생략)

2. 특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 때. 다만, 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 직계존비속이 당해 주택에 실제 거주하는 경우를 제외한다. 3.∼4(생략)」라고 규정하고 있고, 같은조 제4항에서 제2항 제2호 내지 제5호의 규정에 의한 소득금액의 계산에 관하여는 법인세법시행령 제89조 제3항 내지 제5항의 규정을 준용한다.라고 규정하고 있다. 또한 법인세법시행령 제89조 【시가의 범위】제4항에서「제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다.

1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 다음 각목의 금액중 큰 금액

• 가. 당해 자산의 시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액
• 나. 당해 자산의 감가상각비(기준내용연수와 그에 따른 상각률 및 제26조 제4항의 규정에 의한 감가상각법에 의하여 계산한 당해 사업연도의 중의 임대차기간에 해당하는 상각범위액을 한도로 한다) 및 공과금·수선비 등 그 자산을 유지 관리함으로써 발생하는 비용의 합계액 2.(생략)」라고 규정하고 있고, 국유재산법 제25조 【사용료】제1항에서 행정재산 또는 보존재산(이하 이장에서 "행정재산 등"이라 한다)의 사용·수익을 허가한 때에는 대통령이 정하는 요율과 산출방법에 의하여 매년 사용료를 징수한다고규정하고 있으며, 같은법시행령 제26조【사용자요율과 평가방법】제1항에서는「법 제25조 제1항의 규정에 의한 연간 사용료는 당해 재산의 가액에 다음 각호의 요율을 곱한 금액으로 하되, 월할 또는 일할계산할 수 있다 다만, 다른 법령에서 국유재산의 사용료에 대하여 달리 규정하고 있는 경우에는 그 법령에 의한다 1∼2.(생략)

3. 기타의 경우 1천분의 50이상」이라고 규정하고 있다.

• 다. 쟁점(1)에 대하여 본다

(1) 청구인이 쟁점토지를 父인 김○○○에게 1996년도는 무상으로 1997∼2000년도는 년임대료 24백만원에 임대한 사실에 대하여는 다툼이 없다

(2) 처분청은 청구인이 쟁점토지를 특수관계자에게 저가(또는 무상)임대한 것으로 보고 부당행위계산부인규정을 적용하여 1996년∼1998년 귀속분은 국유재산법시행령 제26조 제1항 의 규정에 의한 국유재산사용요율을, 1999년∼2000년 귀속분은 법인세법시행령 제89조 제4항 의 규정에 의한 정기예금이자율등을 감안한 요율을 각각 적용하여 적정임대료를 산출과세한 사실이 이 건 과세기록에 의해 확인된다. 살피건대, 청구인은 위 (2)항과 같은 방법으로 쟁점토지임대료를 산출할 경우 김○○○의 쟁점건물임대손익이 음수(-)로 나타나 처분청에서 결정한 적정임대료를 시가 임대료라고 할 수 없어 이 건 과세처분이 부당하다는 주장이다. 따라서 1996∼1998년 귀속분의 경우 국유재산법시행령 제26조 에 규정하는 임대요율은 정부가 소유하고 있는 국유재산에 대하여 일반사경제부분에 있어서의 지가와 임대수준을 종합적으로 감안하여 가장 합리적인 수준에서 책정하여 법제화 한 것으로 보아야 할 것이므로 특별한 사정이 없는 한 다른 비교기준이 없을 때 사용될 수 있는 적당한 판단기준으로 보는데 무리가 없다 할 것이고(국심2001중2753, 2002.2.25), 1999∼2000년 귀속분의 경우 또한 앞에서 살펴본 바와 같이 소득세법시행령 제98조 제4항 및 법인세법시행령 제89조 제4항 등에서 적정임대료산출방법을 구체적으로 규정하고 있고 처분청은 이에 따라 적정 임대료를 산출하였으므로 처분청의 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 라. 쟁점(2)에 대하여 본다 청구인은 쟁점토지의 적정임대료를 인근지역내에서 발견할 수 없다면 쟁점토지와 쟁점건물의 임대로 인한 총소득(총임대료)을 쟁점토지 및 건물가액비율로 안분계산하여 토지에 대한 적정임대료를 산출과세 하는것이 합리적이라고 주장하나, 청구주장과 같은 방법으로 적정임대료를 계산한다는 규정도 없을 뿐만 아니라 청구인과 김○○○이 공동으로 부동산임대사업을 영위한 것도 아니여서 쟁점토지와 쟁점건물의 임대로 인한 총소득을 해당부동산가액비율로 안분계산하여 적정임대료를 산출과세하는 것이 합리적이라는 청구주장 또한 이를 받아들일 수 없다 하겠다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.