토지의 양도시기

심판청구번호 국심2002서 0328(2002. 4.26) 489,850원의 부과처분에 대하여는 ○○○세무서장이 ○○○도 ○○○시 ○○○동 ○○○의 토지에 대한 양도당시의 기준시가를 재조사하여 그 과세표준과 세액을 경정하도록 합니다.

청구인은 1999.6.24 ○○○도 ○○○시 ○○○동 ○○○ 하천 2,327㎡, 같은 동 ○○○ 1,174㎡, 같은 동 ○○○ 전 1,143㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 청구외 ○○○시에 양도하기로 계약을 체결하면서 매매대금을 1,212,530,000원으로 하되 차후 감정평가액에 따라 정산하기로 하고 우선 9억원을 지급받은 상태에서 1999.6.25 소유권이전등기하였으나 이에 대한 양도소득세 신고는 하지 아니하였다. 처분청은 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가에 의한 양도차익을 산정하여 2001.7.2 청구인에게 1999년 귀속분 양도소득세 177,489,850원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.9.24 이의신청을 거쳐 2002.1.15 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 청구인이 쟁점토지에 대한 양도소득세 무신고자인 것으로 보아 기준시가에 의거 양도소득세를 과세하였는 바, 청구인은 쟁점토지에 대한 매매대금의 정산문제 등이 해결되지 아니하여 이에 대한 양도소득세 신고를 하지 않은 것으로 처분청이 이를 무신고로 보아 과세함은 부당하고, 쟁점토지의 실지거래가액에 의한 양도차익을 계산하면 양도가액은 청구인과 ○○○시간에 정산하기로 약정한 감정평가액인 265,742,100원이며 취득가액은 266,192,700원으로서 양도차익이 발생하지 아니하므로 이 건 과세처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 1999.6.24 매수자인 ○○○시와 체결한 계약내용을 보면 "본 건 양도대가로 98년도 공시지가인 1,212,539,000원으로 산정하여 우선 9억원을 지불하고 차후에 감정평가를 실시하여 정산하기로 한다"고 되어 있으며, 청구인은 그 계약내용에 따라 9억원을 우선 지급받았으나 차후에 감정평가액(265,742,100원)과의 차액을 정산(반환)하지 아니하여 매수자인 ○○○시로부터 그 차액을 반환하라는 내용의 소를 제기당한 상태인 바, 쟁점토지의 매도가액이 청구인이 주장하는 실지양도가액인 265,742,100원이라고 단정할 수 없으며, 청구인은 이 건 양도소득세 결정전까지 실지거래가액으로 신고한 사실이 없으므로 기준시가에 의한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가에 의해 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 관계법령을 본다. 소득세법 제96조 【양도가액】양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 가목외의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 그 자산의 취득당시의 기준시가에 의한다. 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. (단서생략) 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정】 ④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간.거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.~ 2. (생 략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 소득세법시행령 제164조 【토지·건물의 기준시가 산정】① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다. 1~3 생략

4. 개별공시지가의 결정ㆍ고시가 누락된 토지(국ㆍ공유지를 포함한다)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1999.6.24 쟁점토지를 ○○○시에 양도하기로 하는 계약을 체결하고 계약서상의 매매대금인 1,212,539,000원중에서 9억원만을 받은 상태에서 1999.6.25 쟁점토지의 소유권을 ○○○시에 이전한 사실이 확인되며 청구인은 쟁점토지의 양도에 대하여 이 건 고지세액 결정일까지 이에 대한 양도소득세를 신고한 사실이 없음이 확인되고 이에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 쟁점토지에 대한 기준시가(개별공시지가)는 1997년도 까지는 고시된바 있으나, 1998년도 이후의 개별공시지가는 고시된 바 없음이 쟁점토지에 대한 개별공시지가확인원 및 청구인이 ○○○시장에게 확인요청한데 대한 민원회신문(지적58323-20345, 2001.7.20)에 의하여 확인된다.

(3) 처분청의 이 건 양도소득세 결정내용을 보면 처분청은 양도차익을 산정함에 있어 쟁점토지에 대한 용지매매계약서상의 "98공시지가인 1,212,539,000원으로 산정하여 우선 9억원을 지불한다"는 계약내용에 터잡아 이를 쟁점토지의 양도당시의 기준시가로 적용하여 과세하였는 바, 동 매매가액은 쟁점토지의 1997년 개별공시지가를 적용하여 산출한 금액임에도 처분청은 이를 1998년 개별공시지가로 잘못 알고 동 금액을 쟁점토지의 양도당시의 기준시가로 결정하여 과세하였음이 확인된다.

(4) 처분청이 쟁점토지의 양도차익을 계산함에 있어 매매계약서상의 매매가액을 적용한 것이 적정한 것인지를 살펴본다. 전시한 소득세법 제96조 등 관계법령에 따르면 부동산의 양도차익을 계산함에 있어서는 기준시가에 의한 과세를 원칙으로 하며, 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액으로 과세할 수 있는 것이나, 청구인의 경우 양도소득세 무신고자에 해당하는 경우이므로 쟁점토지에 대한 양도차익은 청구인이 주장하는 실지거래가액으로 계산할 수 없고 당해토지의 기준시가에 의하여 산정하는 것이 적법하다. 그렇다면, 쟁점토지의 양도당시 기준시가로 적용할 1998년 개별공시지가가 고시된 바 없는 이 건의 경우, 관계법령에 따라 쟁점토지에 대한 기준시가를 별도 산정하여 과세하여야 할 것임에도, 처분청은 쟁점토지에 대한 매매계약서상의 매매대금(1997년 개별공시지가를 적용하여 산정된 금액임)을 1998년 기준시가로 적용하여 과세한 잘못이 있다.

(5) 위 사실 및 관계법령을 종합하여 보면, 쟁점토지에 대한 양도차익 산정을 기준시가로 결정함이 적법하나, 양도당시 적용할 1998년 개별공시지가가 고시된 바 없는 경우이므로, 쟁점토지에 대한 기준시가는 개별공시지가가 고시되지 아니한 토지에 대한 기준시가 결정방법을 규정한 소득세법시행령 제164조 제1항 제4호 규정에 따라 처분청이 기준시가를 재조사결정하여야 할 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장은 이유없으나, 처분내용에 일부 잘못이 있어 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.