기준시가에 의한 양도소득세 과세

심판청구번호 국심2002서 0177(2002. 4.26) 요

• 가. 청구인은 ○○○도 ○○○시 ○○○읍 ○○○리 ○○○ 전 2,086㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1987.7.14 취득하여 2000.12.22 강○○○에게 양도하고 부동산양도 사전신고시 8년 자경농지로 비과세 신고하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 8년 자경농지 비과세요건에 해당하지 않는 것으로 보고 기준시가(양도가액 197,752,800원, 취득가액 40,380,788원)로 양도차익을 산정하여 2001.9.16 청구인에게 2000년 귀속 양도소득세 40,165,980원을 결정 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2001.11.27 이의신청을 거쳐 2002.1.5 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 청구인 회사의 경영악화로 쟁점토지를 2,500만원에 실지 양도한 사실이 쟁점토지의 부동산매매계약서, 매수자 강○○○의 확인서, 부동산중개업소의 확인서, 양도대금 상당액의 수표에 의해서 확인되므로, 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 과세한다 하더라도 기준시가에 의해 산정된 양도차익 156,160,589원이 실지양도가액 2,500만원을 초과하므로 실지양도가액을 양도차익으로하여 과세하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점토지의 실지 양도가액이 2,500만원(㎡당 11,985원)이라고 주장하나, 매수자 강○○○은 취득세신고시 과세표준을 1억8000만원으로 신고하였고, ○○○시청에 확인한 바 인근토지의 보상가격을 ㎡당 112,000원으로 산정하여 보상한 사실이 있고, 관할 읍사무소에 탐문한 바 인근토지의 시가가 평당 30만원∼100만원으로 거래가 이루어지고 있다는 사실이 확인된 점등으로 볼 때 청구인이 주장하는 양도가액은 신빙성이 없어 실지양도가액으로 인정할 수 없으므로 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 주장하는 실지양도가액을 인정하여 동 가액을 양도차익으로 할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】① 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.(이하생략) 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액
• 가. 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지를 청구외 김○○○으로부터 1987.7.14 취득하여 보유하다 매수자 강○○○에게 2000.12.22 양도하고 부동산양도 사전신고시 8년 자경농지로 비과세 신고하였으나, 처분청은 청구인이 8년 자경농지 비과세요건에 해당하지 않는 것으로 보고 기준시가(양도가액 197,752,800원, 취득가액 40,380,788원)로 양도차익을 산정하여 과세하였다. 이에 대해 청구인은 실지 취득가액을 제시하지 않고 실지 양도가액은 2,500만원이라고 하면서 기준시가에 의한 양도차익 156,160,589원이 실지 양도가액을 초과하므로 실지 양도가액 2,500만원을 양도차익으로 하여야 한다고 주장하고 있다.

(2) 청구인이 쟁점토지의 실지양도가액이 2,500만원이라고 주장하면서 제시한 부동산매매계약서, 양도대금으로 받았다고 주장하는 자기앞수표(바가○○○)사본, 매수자 강○○○이 2001.10.31, 2001.12.14 작성한 확인서 등을 살펴보면, (가) 부동산매매계약서의 계약일은 2000.11.15이고 총 매매대금은 2,500만원으로 되어있고 계약시 계약금은 250만원을 수령하고 잔금 2,250만원은 2000.11.30 수령하는 것으로 되어 있으나, 청구인이 양도대금으로 받았다는 자기앞수표의 발행일은 2000.12.6로 되어 있어 계약서의 대금지급 약정일과는 차이가 있음을 알 수 있다. (나) 매수자 강○○○은 확인서에서 “청구인으로부터 쟁점토지를 2,500만원에 매수하였으나 취득세 신고시 신고과표를 1억8000만원으로 한 것은 토지거래 허가시 매매가액이 너무 높거나 낮으면 허가가 나지 않는 관계로 법무사 사무실에서 임의로 작성한 계약서에 의해 신고하였기 때문이다”라는 요지로 확인하고 있으나, 토지이용계획확인서에 의하면 쟁점토지 구역은 토지거래허가 구역이 아니어서토지거래 허가를 받기 위해 매매가액을 실제거래가액보다 높게 신고하였다는 매수자의 확인 내용에는 신빙성이 없어 보인다. (다) 청구인이 제시한 토지이용계획확인서에 의하면 쟁점토지 지역은 준농림지역으로서 군사시설보호구역 및 군용항공기지구역(비행안전구역)임을 알 수 있다.

(3) 처분청이 제시하는 사실확인조사서에 의하면, (가) 양도당시 쟁점토지의 기준시가는 197,752,800원으로 청구인이 주장하는 양도가액 2,500만원의 8배 수준이고, 매수자 강○○○은 취득세 신고시 신고과표를 1억8000만원으로 신고하였다. (나) 처분청에서 쟁점토지 관할 ○○○읍사무소에 문의한 바 인근토지의 실제거래가는 기준시가의 3배 수준으로서 실제거래는 평당 30만원에서 100만원으로 거래가 형성되었다고 확인한 사실을 알 수 있고, 처분청에서 ○○○시청 건설과에 확인한 바에 의하면 쟁점토지 인근지역인 ○○○도 ○○○읍 ○○○리 ○○○의 1999.11월 용지보상가액을 ㎡당 112,000원으로 보상한 실례가가 있음을 확인한 사실을 알 수 있고 쟁점토지의 기준시가는 ㎡당 94,800원인 반면에 청구인이 주장하는 가격은 ㎡당 11,985원이다.

(4) 실질과세원칙상 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세하는 경우 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과하는 경우 실지양도가액을 양도차익으로 과세하는 것(국심 1997서, 1998.11.27 같은 뜻임)이므로 이 건의 경우 청구인이 주장하는 쟁점토지의 실지거래가액이 확인되고 기준시가에 의한 양도차익이 실지거래가액을 초과하는 지에 대하여 살펴보면, 청구인은 쟁점토지의 실지양도가액은 2,500만원이라고 주장하면서 매매계약서 등을 제시하고 있으나, 매수자 강○○○은 쟁점토지 취득세 신고시 신고과표를 1억8000만원으로 신고하였고 쟁점토지의 기준시가는 197,752,800원으로서 청구인이 주장하는 양도가액 2,500만원의 8배 수준이며, 처분청이 ○○○시청과 ○○○읍사무소에 확인한 바에 의하면 당시 인근토지의 보상 실례가액은 ㎡당 112,000원(청구인 주장가액 ㎡당 11,985원)이고 인근토지의 거래시세도 평당 300만원에서 100만원으로 거래가 형성되었다는 사실을 확인한 점등을 종합하여 보면, 청구인이 주장하는 실지양도가액 2,500만원은 신빙성이 없으므로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.