[요지] 토지의 양도당시의 실지거래가액이 거래증빙에 의해 확인된다고 보기 어려우므로, 토지의 취득 및 양도가액을 기준시가로 산정하여 양도소득세를 과세함
[요지] 토지의 양도당시의 실지거래가액이 거래증빙에 의해 확인된다고 보기 어려우므로, 토지의 취득 및 양도가액을 기준시가로 산정하여 양도소득세를 과세함
[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 처분개요 청구인은 1987.4.15. OOO시 OOO구 OOO번지 답(畓) 1,554m2의 1/2지분(이하 “원토지”라 한다)을 취득하였고, 원토지는 OOO시 OOO지구 토지구획정리사업으로 환지처분(1992.11월 종료)되어 지목이 대지로 변경되면서 면적이 833.3m2로 축소되었으며, 이후 같은 곳 OOO번지(272.8m2), OOO번지(280.2m2), OOO번지(OOO번지에서 청구인의 단독소유로 교환·분필된 것으로 면적은 280.2m2이고, 이하 이를 “쟁점토지”라 한다)로 각각 분필되었다. 청구인은 1994.5.23. 같은 곳 OOO번지의 1/2지분(이하 이를 “쟁점외토지”라 한다)을 양도하고 실지거래가액(취득가액 OOO원, 양도가액 OOO원)으로 양도소득세를 신고·납부하였고, 2000.7.4. 쟁점토지를 당초 원토지의 공동소유자인 서진걸의 처(妻) 박OOO에게 양도하고 실지거래가액(취득가액 OOO원,양도가액 OOO원)으로 2000년도 귀속분 양도소득세 OOO원을 신고납부하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득·양도가액이 모두 신빙성이 없다고 보아 이를 부인하고, 기준시가로 양도차익을 산정하여 2002.10.12. 청구인에게 2000년도 귀속분 양도소득세 OOO원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.10.28. 이 건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
3. 심리 및 판단
6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 같은 법 제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(괄호생략)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(괄호생략)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. 같은 법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자, 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다.
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(괄호생략) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 소득세법시행령 제176조의 2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
(1) 청구인은 1987.4.15. 쟁점토지를 OOO원(원토지 취득가액을 환지처분으로 불하받은 면적으로 환산한 가액)에 취득하여 2000.7.4. OOO원에 양도한 것으로 하여 처분청에 양도소득세를 신고납부하였고, 처분청은 청구인이 신고한 취득·양도가액이 모두 신빙성이 없다고 보아 동 신고내용을 부인하고, 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 과세한 사실이 결정결의서 등 과세자료에 의해 확인된다.
(2) 전술한 소득세법 규정에 의하면 부동산의 거래가액은 기준시가를 적용하는 것이 원칙이나, 양도자가 거래 당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 신고하는 경우에는 그에 의할 수 있도록 하면서, 다만 이러한 경우에도 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 또는 허위임이 명백한 경우에는 기준시가 등에 의해 과세할 수 있도록 규정하고 있다. 또한 부동산의 양도차익을 산정함에 있어서는 취득·양도당시의 거래가액 쌍방을 모두 실지거래가액이나 기준시가로 하도록 되어 있어, 청구주장이 받아들여지기 위해서는 쟁점토지의 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 모두 확인되어야 할 것이다.
(3) 쟁점토지의 양도가액에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점토지의 양도당시 실지거래가액이 OOO원이라고 주장하면서 매매계약서(2000.5.31.), 확인서, 청구인의 예금거래 내역서 등을 제출하고 있다. 양도당시의 쟁점토지 매매계약서(2000.5.31.)를 보면, 청구인은 쟁점토지를 박OOO에게 OOO원에 양도하면서 계약금 OOO원은 계약당일에, 중도금 OOO원은 2000.6.9.에, 잔금 OOO원은 2000.7.4.에 각각 지급받을 것을 약정하고 있으며, 부동산중개인의 입회가 없고 특약사항도 기재되어 있지 않다. 공인중개사 이OOO의 확인서에 의하면, 이OOO는 청구인이 쟁점토지를 양도할 당시 일시적으로 거래에 관여한 사실이 있으며, 쟁점토지가 일반토지처럼 좁지 않으면 평당 OOO～OOO원의 시세가 나가나 당시 OOO원에도 매수자가 없었다고 확인하고 있다. 청구인의 예금거래내역 출력사본(OOO은행 계좌번호 OOO)을 보면, 쟁점토지 양도계약 당일인 2000.5.31.에 OOO원, 중도금 지급일자인 2000.6.9.에 OOO원, 잔금청산일자인 2000.7.4.에OOO원이 각각 수표로 입금(합계 OOO원)된 것으로 확인된다. (나) 한편, 처분청에서 쟁점토지 인근의 부동산중개소 5곳으로부터 받은 확인서에 의하면 쟁점토지는 양도당시 거래시세가 평당 OOO원～OOO원인 것으로 조사되어 있다. 청구인이 쟁점외토지와 쟁점토지를 양도하고 처분청에 신고한 내용을 정리하여 보면, 청구인은 1994.5.23. 쟁점외토지를 평당 OOO원에, 2000.7.4. 쟁점토지를 평당 OOO원에 각각 양도하여, 쟁점토지의 평당 양도가액은 쟁점외토지의 60%(평당가액 기준) 수준인 것으로 나타난다. 또한, 쟁점토지의 양도당시 평당 기준시가는 OOO원(환지 전후의 면적변화를 감안하여 산정한 가액이며 전체가액은 OOO원임)으로 청구인이 신고한 양도가액은 위 기준시가의 78.6%로 나타나고 있다(아래 표 참조). OOO (다) 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 실지거래가액을 입증하는 증빙으로 부동산매매계약서를 제시하고 있으나, 여기에는 부동산중개인의 입회가 없고 특약사항 등이 기재되어 있지 않으며, 양도가액을 보더라도 평당 OOO원으로 청구인이 약 6년전에 양도한 연접토지인 쟁점외토지의 평당가액 OOO원, 처분청에서 부동산중개소를 상대로 탐문조사한 평당가액 OOO원, 양도당시의 평당 기준시가 OOO원에 비해 현저히 낮은 수준이므로, 동 부동산매매계약서를 신빙성이 있다고 인정하기 어려운 것으로 판단된다. 청구인은 또한 공인중개사 이OOO가 작성한 확인서를 제시하고 있으나 그가 쟁점토지의 양도를 직접 중개한 것이 아니므로 동 확인서를 양도당시 실지거래가액을 입증하는 증빙으로 인정하기 어렵고, 예금거래 내역서의 경우도 수표 입금된 내역이 상기 부동산 매매계약서상의 대금 지급시기 및 액수와 어느 정도 부합하고 있으나, 동 부동산 매매계약서가 신빙성이 없으므로 이로써 실지거래가액이 확인된다고 보기 어렵다 하겠다.
(4) 따라서 쟁점토지의 양도당시의 실지거래가액이 거래증빙에 의해 확인된다고 보기 어려우므로, 처분청에서 쟁점토지의 취득 및 양도가액을 기준시가로 산정하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 하겠다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.