토지의 무상임대에 대해 부당행위계산부인한 경우 산정한 임대료의 당부

청구번호 국심 2002부 3120(2003. 5. 9) 청 구 인 조○○○

○○○시 ○○○구 ○○○ 대리인 세무사 이○○○

○○○시 ○○○구 ○○○ 처 분 청 ○○○세무서장

○○○세무서장이 청구인 소유의 ○○○시 ○○○구 ○○○ 합계 931평을 특수관계에 있는 청구외 ○○○목재(주)가 무상사용한 것으로 보아 소득세법 제41조 의 부당행위계산 부인규정을 적용하여 청구인에게 경정고지한 종합소득세 합계 ○○○원(1997귀속분 ○○○원, 1998귀속분 ○○○원, 1999귀속분 ○○○원)은,

1. ○○○시 ○○○구 ○○○ 번지 171평, 같은 동 125-13번지 171평, 같은 동 125-5 번지 198평 합계 540평은 무상 사용면적에서 제외하고,

2. ○○○시 ○○○구 ○○○ 391평에 대한 적정임대료는 인접한 같은 구 ○○○ 등 인근 유사임대사례를 조사하여 1997∼1999귀속분 종합소득세 과세표준과 세액을 경정하도록 합니다.

청구인은 ○○○시 ○○○구 ○○○등 4필지 대지면적 1,461평(4,822.4㎡)중 530평(1,749㎡)만 청구외 ○○○목재(주)등에 임대한 것으로 하고 1,461평(4,822.4㎡)중 ○○○시 ○○○구 ○○○ 198평 합계 540평(이하 "쟁점토지"라 한다)등 나머지 토지 931평은 임대를 하지 않고 있는 것으로 하여 세무신고를 하였다. 처분청은 청구인이 임대신고면적에서 제외한 쟁점토지는 청구인이 대표이사로 있는 ○○○목재(주)가 임대차계약을 체결하여 제재소로 사용하고 있는 부산광역시 ○○구 ○○동 125-10번지 500평 바로 옆에 인접하고 있어 ○○○목재(주)의 원목 야적장으로 사용할 수 밖에 없는 위치로 청구인이 실질적으로 ○○○목재(주)에 무상사용하게 한 것으로 보고 소득세법 제41조 의 부당행위계산 부인규정을 적용하여 2002.8.14. 청구인에게 종합소득세 합계 ○○○원)을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.10.11. 이 건 심판청구를 하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인 소유의 전체토지 1,461평(4,822.4㎡)중 임대차계약면적에서 빠진 쟁점토지등 931평은 ○○○목재(주)가 임차하여 사용하고 있는 ○○○시 ○○○구 ○○○ 대지 391평은 사실상 ○○○목재(주)가 사용하는 것으로 인정하여 승복할 수 있으나, 쟁점토지 540평은 ○○○구 ○○○번지에서 쟁점토지로 연결되는 경계부분에 원목 적재를 위한 H빔 담장이 통로를 막고 있어 ○○○목재(주)에서 이용할 수 없는 토지로 노폭이 좁아 원목을 실은 대형트럭의 진입이 불가능하고, 회전반경 폭이 좁아 원목 상·하차등 이동작업도 불가능하여 ○○○목재(주)가 원목 야적장으로 사용한 토지가 아니므로 무상사용면적에서 제외해야 한다. 부당행위계산부인 규정을 적용하여 임대수입을 추계방법으로 결정하는 경우 임대 실례가격이 있으면 그 가격을 기준으로 해야 하는 바, 인근 ○○○시 ○○○구 ○○○번지 소재 ○○○목제회사등 3곳의 유사 임대사례가 있는 이 건의 경우 처분청이 국유재산법상의 사용요율 5%와 법인세법 시행령 제89조 규정에 의해 적정임대료를 산정하여 부당행위계산부인한 처분은 경제적 합리성과 형평성을 결여한 처분이다(국심2000중626. 2000.11.28. 같은 뜻).
• 나. 처분청 의견 쟁점대지는 ○○○목재(주)가 제품 생산에 수시로 필요한 원목을 임시 야적했던 장소로 원목, 제품, 제재목등의 보관장소로 사용가능하므로 무상사용면적에 포함해야 하며, 청구법인은 ○○○구 ○○○대지에서 쟁점 대지로 연결되는 경계부분에 원목적재를 위한 H빔 담장이 있어 ○○○목재(주)가 쟁점대지를 사용할 수 없었다고 하나 경계부분에 담장이 있었다는 주장을 뒷받침하는 관련증빙을 청구인이 제시하지 못하고 있어 인정할 수 없다. 청구인이 유사 임대사례라고 제시하는 비교 부동산은 업종, 면적은 유사하나 쟁점토지 바로 옆에 위치하고 있지 아니할 뿐만 아니라 회사규모, 주변환경, 이용상황, 도로사용 등 제반여건을 비교해 볼 때 유사한 토지로 볼 수 없으며, 적정한 임대실례가 없는 경우 국유재산법의 연간사용료율 5%를 적용하여 적정임대료로 할 수 있는 것이므로 청구주장은 이유 없다(대법원91누7637, 1992.1.21 같은 뜻).

• 가. 쟁점

(1) 처분청이 임대면적을 과대계산하였으므로 931평중 540평은 무상사용 임대면적에서 제외해야 하는지 여부와 (2) 국유재산법 시행령 제26조 에서 규정한 연간 사용료율 5%와 법인세법 시행령 제89조 규정에 의해 적정임대료를 산정할 것이 아니라 비교가능한 적정임대 실례에 의할 것인지 여부를 가리는데 있다.

• 나. 관련법령 소득세법 제41조 【부당행위계산】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산 임대소득ㆍ사업소득ㆍ일시재산소득ㆍ기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해 연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

② 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자의 범위 기타 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 같은 법 시행령 제98조【부당행위계산의 부인】

① 법 제41조 및 법 제101조에서 특수관계 있는 자라 함은 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.

② 법 제41조에서 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 때를 말한다.

2. 특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 때. (단서생략) 국유재산법 시행령 제26조

① 법 제25조 제1항의 규정에 의한 연간사용료는 당해 재산의 가액에 다음 각호의 요율을 곱한 금액으로 하되, 월 할 또는 일할계산할 수 있다. 다만, 다른 법령에서 국유재산의 사용료에 대하여 달리 규정하고 있는 경우에는 그 법령에 의한다.

1. 제24조 제1항 제1호의 경우에는 100분의 5이상

② 제1항의 재산의 가액은 제37조의 규정을 준용하여 산출하되, 결정후 3년내에 한하여 적용한다. 이 경우, 토지ㆍ건물의 경우에 당해 재산의 가액은 지방세법의 규정에 의한 과세시가표준액으로 할 수 있다. 소득세법 시행령(1998.12.31 대통령령 제15967호로 개정된 것) 제98조 【부당행위계산】

① 법 제41조 및 법 제101조에서 “특수관계 있는 자”라 함은 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.

② 법 제41조에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

2. 특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 때. 다만, 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 직계존비속이 당해 주택에 실제 거주하는 경우를 제외한다.

③ 제2항 제1호의 규정에 의한 시가의 산정에 관하여는 법인세법시행령 제89조 제1항 및 제2항의 규정을 준용한다.

④ 제2항 제2호 내지 제5호의 규정에 의한 소득금액의 계산에 관하여는 법인세법시행령 제89조 제3항 내지 제5항의 규정을 준용한다. 법인세법 (1998.12.31 대통령령 제15970호로 개정된 것) 제89조 【시가의 범위 등】

③ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 금전의 대여 또는 차용에 있어서는 제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 재정경제부령이 정하는 당좌대월이자율(이하 “당좌대월이자율”이라 한다)을 시가로 한다. 다만, 당해 법인에게 당좌대월이자율보다 높은 이자율의 차입금이 있는 경우 그 차입금에 상당하는 금액의 대여금(법인 또는 사업을 영위하는 개인에게 대여한 경우로서 상환기간을 정하여 당좌대월이자율로 이자를 수수하기로 약정한 경우의 그 대여금을 제외한다)에 대하여는 당해 이자율을 시가로 본다.

④ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다.

1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 자산 시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계 청구인은 ○○○시 ○○○구 ○○○번지등 4필지 대지면적 1,461평(4,822.4㎡)중 530평(1,749㎡)만 청구외 ○○○목재(주), ○○○목재(주), ○○○식당등에 임대한 것으로 세무신고를 하고, 931평은 임대면적에서 제외하였으나 처분청은 특수관계에 있는 청구외 ○○○목재(주)가 제재소로 사용하고 있는 ○○○시 ○○○구 ○○○번지 500평 바로 옆에 인접하고 있어 ○○○목재(주)의 원목 적재에 사용할 수 밖에 없는 장소로 청구인이 대표이사로 있는 ○○○목재(주)에 무상사용하게 한 것으로 보고 소득세법 제41조 의 부당행위계산 부인규정을 적용하여 이 건 과세하였다. 처분청은 1997년∼1998년귀속 적정임대료를 비교가능한 적정임대 실례가 없어 국유재산법 시행령 제26조 에서 규정한 연간사용료율 5%를 적용하여 1997년은 수입금액 ○○○원, 1998년은 수입금액 ○○○원으로 임대료를 산정하고 1999년귀속 적정임대료는 소득세법 제41조 등의 규정에 의거 법인세법 시행령 제89조 제4항 에 따라 적정임대료를 ○○○원으로 산정하여 종합소득세 합계 ○○○원(1997귀속 ○○○원, 1998귀속 ○○○원, 1999귀속 ○○○원)을 과세하였다.

(2) 처분청이 무상임대면적으로 계산한 931평중 540평이 무상사용과 관계가 없는 면적인지에 대하여 본다.

○○○목재(주)는 ○○○공단내 원목하치장을 별도로 임차하여 사용한 관계로 쟁점토지 540평을 굳이 쓸 이유가 없으며, ○○○목재(주)가 임차하여 사용하고 있는 ○○○시 ○○○구 ○○○번지와 처분청이 무상사용면적으로 본 쟁점토지 사이에는 경계 담장이 있어 ○○○목재(주)가 사실상 무상 사용할 수 없었다고 주장하면서 입증자료로 H빔(원목야적시 붕괴사고방지를 위해 H빔등으로 고정시킴)이 고정되었던 장소를 파헤쳐 사진촬영을 하고 H빔이 철거된 현장사진, 일반제재소의 H빔 담장 사진, 현황도, 건축물 현황도 등을 제시하고 있다. 청구인이 제시하는 건축물 현황도등에 의하면 쟁점대지 540평은 가로72.3m, 세로24.05m의 직사각형 모양이고, 노폭은 전체 24.5m에서 건물이 정착한 13.75m를 제외하면 폭이 10.3m 밖에 안돼 10∼15m의 원목을 실은 대형트럭은 진입이 불가능한 것으로 판단되며, 또한 목재는 공장내에서 지게차 및 페이로다등 장비가 아니면 상하차와 이동작업이 불가능하고 이들 장비는 넓은 회전반경을 필요로 하는 점등을 감안해 볼 때 쟁점대지는 목재회사인 ○○○목재(주)의 원목 적재장등의 용도로는 사용할 수 없어 처분청이 무상임대면적으로 계산한 931평중 540평은 무상사용과 관계가 없는 면적으로 판단된다.

(3) 인접 유사 임대사례를 기준으로 적정임대료를 산정할 수 있는지 여부에 대하여 본다. 청구인은 무상사용토지에 대해 부당행위계산부인 규정을 적용하여 적정임대수입을 추계방법으로 결정하는 경우 임대 실례가격이 있으면 그 가격을 기준으로 해야 하는데도 처분청이 1997∼1998 귀속분은 쟁점토지의 개별공시지가에 국유재산법 시행령 제26조 의 사용료율(개별공시지가의 5%)을 적용하고, 1999귀속분은 법인세법 시행령 제89조 제4항 의 규정을 적용하여 적정임대료를 산정하여 과세한 처분은 부당하다고 주장하면서 인근 같은 공단내 ○○○시 ○○○구 ○○○번지 소재 ○○○목제회사등 3곳의 유사 임대사례를 제시하고 있으며, 청구인이 제시하는 유사 임대 사례부동산중 비교부동산②와 비교부동산③이 부동산의 위치, 주위환경, 이용상황 등이 쟁점토지와 유사한 토지로 인정된다.

○○○ 사업자가 특수관계 있는 자에게 부당하게 낮은 대가를 받고 부동산을 임대한 경우에 있어서 과세표준이 되는 부동산임대용역의 시가는 사업자와 특수관계가 없는 자와의 정상적인 거래에서 형성되는 가격을 기준으로 하여야 하고, 그와 같은 거래 실례가 없는 경우에는 부동산의 위치, 주위환경, 이용상황, 인접 및 유사지역내의 부동산에 대한 적정거래 가능가격 등을 참작하여 선정한 가격을 기준으로 삼아야 하는 바(국심2000중1806, 2001.3.7, 대법원97누1570, 1997.9.9 같은 뜻), 처분청에서 인근 사상공단내에 쟁점토지와 임대 조건이 유사한 다수의 임대사례가 있음에도 불구하고 이를 조사하지 아니한 채 국유재산법 시행령 제26조 와 법인세법 시행령 제89조 제4항 의 규정을 적용하여 임대료를 산정하여 과세한 처분은 조사를 소홀히 한 처분으로서 부당하다 할 것이므로 처분청은 청구인이 제시하고 있는 비교부동산②와 비교부동산③등 인근의 유사 임대사례 등을 조사하여 적정임대료를 산정하고 그 과세표준과 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다(국심2002서2395,2002.12.13, 국심2001중898,2001.9.26, 같은 뜻).

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.