토지에 대해 국유재산사용요율을 적용한 적정임대료를 계산하여 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심2002부 0655(2002. 7.25) 악欖撚轢�○○○원(세액명세 별지)의 부과처분은

1. ○○○세무서장이 ○○○시 ○○○구 ○○○ 공장용지 13,165㎡에 대한 1996년∼1998년 각 과세기간의 임대수입금액을 같은동 ○○○외 2필지 토지 3,686㎡의 임대실례를 참고로 재조사하여 각 과세기간의 과세표준과 세액을 경정하고,

2. 나머지 청구는 이를 기각합니다.

• 가. 청구인은 1983.3.1부터 ○○○시 ○○○구 ○○○ 공장용지 13,165㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 특수관계자인 주식회사 ○○○(이하 "임차법인"이라 한다)에게 임대하였다.
• 나. 처분청은 쟁점토지의 임대를 저가임대로 보아 부당행위계산부인하여 1996년∼1998년 귀속분은 국유재산법 시행령 제26조 의 규정에 의한 국유재산사용요율을, 1999년∼2000년 귀속분은 소득세법 시행령 제98조 제4항 및 법인세법 시행령 제89조 제4항 의 규정에 의한 정기예금이자율등을 감안한 요율을 각각 적용하여 적정임대료를 산출하고 무신고나 과세신고분에 대하여 2001.10.13 청구인에게 1996.2기분∼2000.2기분 부가가치세 ○○○원 및 1996년∼2000년 귀속 종합소득세 ○○○원(세액명세 별지)을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2001.12.3 이의신청을 거쳐 2002.2.18 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인은 1983년도부터 10년간 쟁점토지를 특수관계자에게 임대하고 임대료는 재산세납부액으로 하여 임대차계약을 체결하였으나, 임대차계약서에 임대료로 명시한 재산세는 1989.6.16 종합토지세 신설로 폐지되었을 뿐만 아니라 계약을 갱신한 사실도 없고, 청구인이 종합토지세를 납부하는 등 어떠한 임대료도 받지 않았으므로 쟁점토지의 임대는 용역의 무상공급에 해당하므로 이 건 부가가치세를 과세한 처분은 부당하다.

(2) 처분청은 쟁점토지의 임대가 저가임대라 하여 부당행위계산부인하면서 1996년∼1998년 귀속분에 대하여는 국유재산사용요율을 적용하여 적정임대료를 산출하였으나, 대법원 판례에 의하면 적정임대료를 산정함에 있어 특수관계에 있지 아니한 자와의 정상적인 거래를 하는 경우에 형성되는 가격을 기준으로 하되, 그에 관한 실례가 있는 경우에는 그 가격을 기준으로 하여야 한다고 판시하고 있는 바, 이 건의 경우 쟁점토지와 유사한 주식회사 ○○○사업소의 임대사례가 있음에도 불구하고 현실에 맞지 않는 국유재산사용요율을 적용하여 과세한 처분은 부당하다.

(3) 쟁점토지 중 공장진입로 하단부분에 위치한 자연녹지 1,433㎡(이하 "쟁점부지"라 한다)는 고도의 경사면을 이루고 있어 임차법인의 업무용으로 사용이 불가능하고, 상관행에 비추어도 임대가 불가능한 토지임에도 쟁점부지를 임대면적에 포함하여 부당행위계산부인하고 과세한 처분은 부당하다.

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인과 임차법인간에 1983.2.25 작성된 임대차계약서를 보면, 쟁점토지분에 대한 재산세납부액을 임대료로 한다고 명시되어 있으므로 쟁점토지의 임대는 임대료가 시가보다 높거나 낮아도 유상계약에 해당되고, 임대료를 받거나 받지 못하였다 하더라도 부가가치세법 제7조 제1항 에서 규정하는 용역의 유상공급에 해당하므로 이 건 부가가치세를 과세한 처분은 정당하다.

(2) 쟁점토지는 공장용부지로 사용되고 있는 반면에, 청구인이 제시한 인근유사 임대사례의 토지는 쟁점토지와 다른 용도로 사용되고 있을뿐더러 토지의 형태나 위치 등이 서로 달라 사실상 비교가 불가능하므로 국유재산사용요율로 적정임대료를 산출하여 과세한 처분은 정당하다.

(3) 쟁점부지는 공장의 한울타리 내에 소재하고 있고, 약정한 임대면적에 포함되어 있을 뿐만 아니라 쟁점토지의 임대료는 평균적인 이용가치를 감안하여 산정된 것으로 보아야 하며, 임차법인의 공장환경을 위한 녹지조성에 제공된 토지이므로 쟁점부지를 임대면적에서 제외하여야 한다는 청구주장은 이유없다.

• 가. 쟁점

① 1996∼1998과세연도에는 쟁점토지를 무상임대한 것으로 볼 수 있는지 여부

② 쟁점토지를 특수관계자에게 임대한 사실에 대하여 부당행위계산부인하면서 국유재산법 시행령 제26조 의 규정에 의한 국유재산사용요율을 적용한 적정임대료를 계산하여 과세한 처분의 당부

③ 임대면적에서 쟁점부지면적을 제외할 수 있는지 여부

• 나. 관련법령 (1) 부가가치세법 제7조 【용역의 공급】① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화·시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것으로 한다.

③ 대가를 받지 아니하고 타인에게 용역을 공급하거나 고용관계에 의하여 근로를 제공하는 것은 용역의 공급으로 보지 아니한다. (2) 부가가치세법 제13조 【과세표준】① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 "공급가액"이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

3. 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가 (3) 부가가치세법 시행령 제50조 【시가의 기준】① 법 제13조 제1항 각호에 규정하는 시가는 사업자의 특수관계 있는 자(괄호생략)외의 자와의 정상적인 거래에 있어서 형성되는 가격으로 한다. (4) 소득세법 제41조 【부당행위계산】① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득·사업소득·일시재산소득·기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다. (5) 소득세법 시행령 제98조 【부당행위계산의 부인】② 법 제41조에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

2. 특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율등으로 대부하거나 제공한 때. (단서규정 생략)

• 다. 쟁점①에 대하여 본다.

(1) 청구인과 임차법인이 소득세법시행령 제98조 제1항 의 규정에 의한 특수관계 있는 자에 해당한다는 사실과 임차법인이 1984.2.10 쟁점토지 지상에 공장을 신축하여 이를 업무용으로 계속해서 사용하고 있는 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 청구인과 임차법인이 1983.2.25 작성한 쟁점토지의 임대차계약서를 보면, 계약기한은 명도일인 1983.3.1부터 10년간으로 되어 있고, 임대료는 보증금없이 연간 재산세 납부액으로 한다고 되어 있다. 그 후에 작성된 임대차계약서를 보면, 계약기간은 1998.1.1부터 1999.12.31까지 2년간으로 되어 있고, 임대료는 보증금없이 월 ○○○원(부가가치세 별도)으로 되어 있다. (3) 민법 제639조 에 의하면, "존속기간의 특약이 있는 경우에는 그 기간이 만료된 때에 소멸한다. 그러나, 기간만료후에 임차인이 계속하여 임차물을 사용·수익하고 있는데도 임대인이 상당기간 내에 이의를 하지 않는 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다"고 규정하고 있는 바, 이 건의 경우 기간만료후에도 임차법인이 계속하여 쟁점토지를 사용하고 있는 점으로 보아 청구인의 묵시적 동의가 있었다고 할 것이므로 새로운 계약을 체결할 때까지는 1983.2.25 체결한 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보아야 할 것이고, 임대료로 약정한 재산세가 그 명칭이 종합토지세로 변경되었다거나 종합토지세를 임차법인이 납부하지 않았다 하더라도 계약이 당연 무효화되었다고는 볼 수 없으므로 처분청이 쟁점토지의 임대를 유상임대로 보아 이 건 부가가치세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 쟁점②에 대하여 본다.

(1) 처분청은 쟁점토지의 임대가 저가임대라 하여 부당행위계산부인하면서 1996년∼1998년 귀속분의 경우 국유재산법 시행령 제26조 제1항 제3호 의 규정에 의한 국유재산사용요율(당해연도 개별공시지가의 3%)을 적용한 적정임대료를 산출하여 무신고 또는 과소신고분에 대하여 이 건 부가가치세 및 종합소득세를 과세하였음이 처분청의 과세기록에 의하여 확인된다.

(2) 처분청이 위와 같은 방법으로 적정임대료를 산출하고 과세한 데 대하여 청구인은 현실에 맞지 않는 국유재산사용요율을 적용하여 적정임대료를 산출하는 것은 부당하므로 쟁점토지와 6ｍ도로를 경계로 바로 앞면에 위치한 토지(○○○시 ○○○구 ○○○외 2필지 대지 등 3,686㎡, 이하 "비교토지"라 한다)가 제3자에게 임대된 사례가 있는 바, 비교토지의 임대실례가액으로 적정임대료를 산출하여 과세하여야 한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 본다. <쟁점토지와 비교토지 비교> 구분 쟁점토지 비교토지 소유자 청구인 (주)○○○ ○○○사업소 지번

○○○동 ○○○

○○○동 ○○○외 2필지 위치 쟁점토지와 6ｍ도로를 경계로 접하고 있음 면적 13,165㎡ 3,686㎡ 도시계획법상 용도 준공업지역 준공업지역 공부상 지목 공장용지 대지 및 임야 임대 현황 나지 임대 나지 임대 토지사용 현황 공장용지 세차장 등 부지 ㎡당 공시지가(96∼98년)

○○○원∼○○○원

○○○원∼○○○원

(3) 청구외 주식회사 ○○○사업소는 1995.1.1부터 비교토지전부를 임대하고 아래 "표"와 같이 부가가치세를 신고하였음이 부가가치세 신고서(국세청의 전산자료) 및 부동산임대 공급가액명세서 등에 의하여 확인되고, 위 비교토지의 부가가치세신고 임대료를 토지가액(개별공시지가)으로 나누어 산정한 임대요율은 아래 "표"와 같다. <비교토지의 임대요율>

○○○

(4) 일반적으로 적정임대료의 산정은 인근의 유사한 임대실례를 비교하여 산정하는 것이고, 임대실례가 없는 경우에도 구체적인 당해 토지의 위치와 주위환경, 이용상황이나 사용가능범위 등 토지의 거래가격(임대보증금 또는 임대료)을 형성하는 개별적인 요인은 물론, 인접지역내 유사토지의 거래가격을 종합적으로 검토하는 등 합리적인 방법에 따라야 할 것이다.(대법원 88누3987, 1989.11.14외 다수 같은 뜻임)

(5) 위 사실관계 등을 종합하여 보면, 청구인이 유사임대사례라고 제시한 비교토지의 경우 쟁점토지와 6ｍ도로를 경계로 바로 앞면에 위치하고 있을 뿐만 아니라 도시계획법상 용도지역이 동일하고, 토지만 임대하여 유사한 임대사례로서의 비교가치가 있다고 판단되므로 국유재산법상의 임대료를 원용하여 적정임대료를 산정하기 보다는 비교토지의 임대실례등을 참고하여 각 과세기간에 대한 쟁점토지의 적정임대료를 재조사·산정하여 그 과세표준과 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.(국심 2000중626, 2000.11.28 같은 뜻임)

• 마. 쟁점③에 대하여 본다.

(1) 쟁점부지는 임차법인의 공장진입로 하단부분에 위치한 녹지지역으로 청구인과 임차법인이 체결한 임대차계약서상의 임대면적에 포함되어 있는 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 쟁점부지는 임차법인의 공장환경을 위해 조성한 조경부지임이 처분청의 과세기록과 임차법인의 토지이용계획도에 의하여 확인된다.

(3) 위 사실내용과 같이 쟁점부지는 임차법인의 공장환경을 위하여 조성된 조경부지이고, 임대차면적에 포함되어 있는 점 등을 종합하여 볼 때, 쟁점부지를 제외하고 임차법인이 공장으로 사용하는 바닥면적과 주차장 등의 면적만을 임대차면적으로 하여 적정임대료를 계산하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

○○○