부동산의 임대와 관련하여 특수관계에 있는 자로부터 받은 임대료로 보아 적정임대료로 인정하지 않은 사례
부동산의 임대와 관련하여 특수관계에 있는 자로부터 받은 임대료로 보아 적정임대료로 인정하지 않은 사례
심판청구번호 국심2002부 0447(2002. 5.14) � 처분청은 청구인 김○○○과 동 김○○○, 동 도○○○과 청구외 도○○○(각각 부자지간이며, 이하 각각 "김○○○ 일가", "도○○○ 일가" 또는 "청구인등"이라 한다)이 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 소재 공장용지 1,584.20㎡(소유지분 김○○○ 821.95㎡, 김○○○ 201.78㎡, 도○○○ 309.78㎡, 도○○○ 250.69㎡)와 같은곳 ○○○ 소재 대지 154.45㎡(소유지분 김○○○ 105.35㎡, 도○○○ 49.10㎡이며, 위 공장용지와 합하여 이하 "전체임대①부동산"이라 한다)를 청구외법인 ○○○가스주식회사(대표이사는 청구인 김○○○으로 이하 "○○○가스(주)"라 한다)에 임대하고 받은 임대료와 관련하여, 김○○○ 일가의 임대지분(이하 "쟁점①부동산"이라 한다)에 대하여 특수관계자간 부당행위계산 부인하고, 김○○○ 일가가 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 소재 대지 2,066㎡, 같은곳 ○○○ 소재 건물 971.31㎡, 같은곳 ○○○ 소재 공장용지 696㎡ 및 같은곳 ○○○ 소재 건물 260.5㎡(이하 "쟁점②부동산"이라 한다)를 김○○○ 일가와 특수관계에 있는 청구외법인 주식회사○○○공업사(이하 "(주)○○○공업사"라 한다)에 임대한 사실에 대하여 특수관계자간 부당행위계산 부인하여 2001.11.19 청구인 김○○○에게 기재의 1996년 2기~2000년 2기분 부가가치세 6,564,900원과 1996~2000년 귀속 종합소득세 81,503,380원을, 청구인 김○○○에게 기재의 1999년 1기~2000년 2기분 부가가치세 1,099,690원과 1999~2000년 귀속 종합소득세 16,574,560원을, 전체임대①부동산의 임대사업자로 등록한 청구인 도○○○에게 기재의 1996년 1기~2000년 2기분 부가가치세 11,672,260원을 각각 부과하였다. 청구인등은 이에 불복하여 2002.1.29 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인등 주장 및 처분청 의견
(1) 전체임대①부동산을 청구인과 공유하고 있는 도○○○ 일가는 ○○○가스(주)와 특수관계가 없으므로 도○○○ 일가가 ○○○가스(주)로부터 받은 임대료를 특수관계가 없는 자간의 임대실례가격으로 보아야 하며, 쟁점①부동산은 조세회피목적이 없는 나대지 상태의 임대로서 청구인등이 ○○○가스(주)로부터 현금배당을 받았으므로 쟁점①부동산의 임대소득은 과소신고된 것으로 볼 수 없다.
(2) 청구인등으로부터 쟁점②부동산을 임차한 (주)○○○공업사는 계속되는 경영악화로 재무구조개선을 추진중에 있어 처분청이 계산한 적정임대료를 부담할 능력이 없는 기업이므로, 청구인등의 쟁점②부동산 임대에 대하여 부당행위계산 부인한 처분은 부당하다.
(1) 도○○○ 일가는 ○○○가스(주)의 주주로서 법인의 경영에 영향력을 행사할 수 있는 위치에 있고, 전체임대①부동산에 대한 청구인등의 소유지분이 각각 달라서, 도○○○ 일가가 받은 임대료를 쟁점①부동산의 적정임대료로 보기는 어려우며, 나대지 상태의 임대이거나, 청구인등이 ○○○가스(주)로부터 현금배당을 받았다는 사실만으로 부당행위계산 부인규정의 적용을 배제하기는 어려우므로 당초 처분은 정당하다.
(2) 쟁점②부동산을 임차한 (주)○○○공업사의 재무구조가 열악하다는 사유가 부당행위계산 부인의 배제사유에 해당되지 아니하므로 청구인등의 쟁점②부동산 저가임대에 대하여 부당행위계산 부인한 처분은 정당하다.
(1) 쟁점①부동산의 임대와 관련하여 전체임대①부동산의 공동소유자가 받은 임대료를 쟁점①부동산의 적정임대료로 볼 수 있는지 여부와 청구인등이 ○○○가스(주)로부터 현금배당을 받았으므로 쟁점①부동산의 임대소득이 과소신고된 것으로 볼 수 없는지 여부
(2) 쟁점②부동산을 특수관계에 있는 법인에게 임대하면서 임차법인의 재무구조가 악화될 것을 우려하여 저가임대한 경우 부당행위계산 부인규정의 적용을 배제할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
2. 금전 이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가
3. 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가 같은법 시행령 제50조 【시가의 기준】① 법 제13조 제1항 각호에 규정하는 시가는 사업자와 특수관계에 있는 자(소득세법시행령 제98조 제1항 각호 및 법인세법시행령 제46조 제1항 각호에 규정된 자를 말한다. 이하 같다)외의 자와의 정상적인 거래에서 형성되는 가격으로 한다. 같은법 시행령 제52조 【부당대가 및 에누리등의 범위】① 법 제13조 제1항 제3호에 규정하는 부당하게 낮은 대가는 사업자가 그와 특수관계있는 자와의 거래에 있어서 재화와 용역의 공급가액에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되는 시가보다 현저하게 낮은 대가로 한다. 소득세법(1998.12.28 법률 제5580호로 개정된 것) 제41조【부당행위계산】① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득·사업소득·일시재산소득·기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계에 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다. 같은법 시행령 제98조【부당행위계산의 부인】② 법 제41조에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.
2. 특수관계에 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율등으로 대부하거나 제공한 때
③ 제2항 제1호의 규정에 의한 시가 산정에 관하여는 법인세법시행령 제89조 제1항 및 제2항의 규정을 준용한다. 법인세법시행령(1998.12.31 대통령령 제15970호로 전면 개정된 것) 제89조 【시가의 범위 등】 ① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다.
② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다.
1. 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액
2. 상속세및증여세법 제38조·동법 제39조 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액
④ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다.
1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 다음 각목의 금액중 큰 금액
3. 기타의 경우: 1천분의 50이상
② 제1항의 규정에 의하여 사용료를 계산함에 있어서의 재산가액은 다음 각호의 방법에 의하여 산출한다.
1. 토지의 경우: 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 해당토지의 개별공시지가(해당 토지의 개별공시지가가 없는 경우에는 동법 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 산정한 금액을 말한다)를 적용한다.
(1) 쟁점(1)에 대하여 살펴본다 (가) 청구인등은 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 소재 공장용지 1,584.20㎡(소유지분 김○○○ 821.95㎡, 김○○○ 201.78㎡, 도○○○ 309.78㎡, 도○○○ 250.69㎡)와 같은곳 ○○○ 소재 대지 154.45㎡(소유지분 김○○○ 105.35㎡, 도○○○ 49.10㎡)를 ○○○가스(주)에 임대하고 임대료로 김○○○ 일가와 도○○○ 일가가 각각 월 1,000,000원씩을 받았다. 청구인등으로부터 위 부동산을 임차한 ○○○가스(주)는 당초 ○○○시 8개 택시회사의 기업주들이 균등지분으로 설립하였으나, 청구인등이 여타 주주의 지분을 취득하여, 1996년 이후 심판심리일 현재까지 청구인등 4인이 지분의 100%를 소유(청구인 김○○○ 28.36%, 청구인 김○○○ 36.58%, 청구인 도○○○ 10.24%, 청구외 도○○○ 24.82%)하고 있으며, 김○○○ 일가는 ○○○가스(주) 지분의 50%이상을 소유하고 있어 ○○○가스(주)와 소득세법상 특수관계자에 해당되나, 도○○○ 일가는 50%에 미달하여 소득세법상 특수관계에 해당되지 않는다. 청구인등은 위 부동산을 ○○○가스(주)에 임대함에 있어 4인 공동명의로 임대사업자등록을 하고 대표자는 청구인 도○○○으로 하였다. (나) 처분청은 청구인등의 위 전체임대①부동산의 임대내역 중 김○○○ 일가의 지분(쟁점①부동산) 임대에 대하여 부당행위계산 부인하고, 쟁점①부동산 주변에 쟁점①부동산과 이용상황이 유사한 부동산이 없는 것으로 보아, 1998년 이전분은 1998.12.28 법률 제5580호로 개정되기 이전의 구 소득세법 및 그 당시의 부가가치세법상 시가의 산정방법에 관한 구체적인 예시규정이 없으므로 국유재산법시행령 제26조 소정의 국유재산 사용요율(5%)을 적정임대료로 보아 저가임대금액을 산정하고, 1999년 이후분은 1998.12.28 법률 제5580호로 개정된 소득세법 제41조 및 같은법 시행령 제98조 제3항의 규정에 의하여, 법인세법시행령 제89조 를 원용하여 같은조 제4항 제1호 가목과 나목의 금액중 큰 금액을 시가로 보아 저가임대금액을 산정한 다음
○○○가스(주)와 특수관계에 있는 청구인 김○○○과 김○○○에게 종합소득세를 과세하고, 부가가치세는 전체임대①부동산의 임대사업자등록시 공동사업자 4인 중 대표자로 등록한 청구인 도○○○에게 과세하였다. (다) 이에 대하여 청구인등은 김○○○ 일가와 도○○○ 일가가 위 부동산을 임대하고 ○○○가스(주)로부터 각각 월 1,000,000원씩의 임대료를 받은 것이므로, ○○○가스(주)와 소득세법상 특수관계에 해당되지 않는 도○○○ 일가가 ○○○가스(주)로부터 받은 임대료를 이 건 쟁점①부동산의 적정임대료로 보아야 하고, 또한, 나대지 상태의 임대는 건물과 함께 임대하는 경우와는 달리 보아야 하며, 청구인등이 1998년부터 ○○○가스(주)로부터 현금배당을 받아 종합소득세를 납부하였기 때문에 조세부담이 줄어든 것이 아니므로 이 건 청구인등의 쟁점①부동산 임대는 저가임대로 볼 수 없다는 요지의 주장을 하고 있다. (라) 위에서 살펴본 바와 같이, 위 전체임대①부동산은 필지별로 소유자가 달라서 개별적으로 별도 임대한 경우가 아니라 같은 필지를 청구인등 4인이 공동으로 임대한 경우로서, 청구인등이 위 전체임대①부동산을 임대함에 있어 청구인등 4인을 공동사업자로 등록한 사실이 확인되는 바, 도○○○ 일가의 임대지분을 김○○○ 일가의 임대지분과 분리하여 별도의 유사임대실례로 보기는 어려운 점이 있고, 부가가치세는 사업장 단위로 과세한다는 측면에서 보면, 공동사업자의 지분을 분리하여 별도의 임대사업으로 보기는 어려운 이 건의 경우, 부가가치세는 오히려 사업장 단위로 총임대금액에 대하여 과세하였어야 한다고 판단되고, 만일 이렇게 과세한다면 청구인등에게 불이익한 처분이 되므로, 부가가치세 부분에 대한 청구는 국세기본법 제79조 (불고불리·불이익변경금지)의 규정에 의하여 기각하고, ○○○가스(주)와 소득세법상 특수관계에 해당되는 김○○○ 일가의 쟁점①부동산 저가임대에 대하여 종합소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 인정된다. 또한, 임대부동산의 적정임대료는 임대부동산의 가치에 따라 산정되는 것이므로, 나대지 상태의 임대라 할지라도 건물과 토지를 함께 임대하는 경우와 달리 보아야 할 이유가 없고, ○○○가스(주)가 청구인등에게 현금배당을 하였다고 하더라도 그 금액은 임대료의 보전지급액이 아니므로 이러한 사유만으로 소득세법 제41조 소정의 부당행위계산 부인규정의 적용을 배제할 수 없는 것으로 판단된다. (마) 따라서, 이 건 처분청이 청구인등의 쟁점①부동산 저가임대에 대하여 부당행위계산 부인을 하여 청구인등에게 이 건 부가가치세와 종합소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(2) 쟁점(2)에 대하여 살펴본다 (가) 쟁점②부동산은 청구인 김○○○과 김○○○의 소유이며, 임차법인인 (주)○○○공업사는 청구인 김○○○이 지분의 34.0%를, 청구인 김○○○가 지분의 40.0%를 소유하여 청구인 김○○○ 일가가 (주)○○○공업사와 소득세법상 특수관계자에 해당된다는 사실에 대하여는 처분청과 청구인등 간에 다툼이 없다. (나) 처분청은 청구인 김○○○과 김○○○가 쟁점②부동산을 청구인등과 특수관계에 있는 (주)○○○공업사에 각각 저가 임대한 것으로 판단함에 있어 쟁점②부동산 인근에 쟁점②부동산과 토지이용상황이 유사한 부동산이 없다고 보아 과세 예고하였다가, 2001.8.10 청구인등이 제기한 과세전적부심사 결정을 통하여, 쟁점②부동산 인근의 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 소재 토지 7,143㎡와 건물 532.29㎡(임대인은 청구외 김○○○외 3인이며, 임차인은 청구외 ○○○종합정비 김○○○임)를 쟁점②부동산과 이용상황이 유사한 부동산으로 보아, 청구인등의 적정임대료를 산정하고, 이 건 부가가치세와 종합소득세를 과세하였다. (다) 이에 대하여, 청구인등은 쟁점②부동산의 임차법인인 (주)○○○공업사는 계속되는 경영악화로 최근까지 기업재무구조개선의 일환으로 종업원을 감원(1996년 38명→2000년 17명)하는 등 구조조정을 추진중에 있어 처분청이 자산가액 대비 일정율을 적용하여 계산한 임대료를 부담할 능력이 없는 기업이므로, 청구인등의 쟁점②부동산 임대행위에 대하여 부당행위계산 부인한 처분은 부당하다는 요지의 주장을 하고 있으나, 쟁점②부동산을 임차한 (주)○○○공업사의 재무구조가 열악하다는 사유만으로는 부당행위계산 부인의 적용을 배제할 수 없으므로 이 건 처분청이 청구인등의 쟁점②부동산 저가임대에 대하여 부당행위계산 부인한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
그러므로 이건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
성 명 주민등록번호 주 소 김○○○
○○○
○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 김○○○
○○○
○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 도○○○
○○○
○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○
2. 쟁점①부동산 관련 과세내역 (원) 구 분 부가가치세 종합소득세 비 고 도○○○ 김○○○ 김○○○ 1996년 1기 296,630 2기 1,483,180 12,616,470 1,778,520 1996년 1기 1,525,190 2기 1,525,190 11,482,780 3,090,140 1996년 1기 1,445,160 2기 1,445,160 13,477,640 2,995,330 1996년 1기 1,081,060 2기 1,015,670 8,236,500 2,342,180 1996년 1기 960,530 2기 894,490 7,266,270 2,055,330 계 11,672,260 53,079,660 12,261,500
3. 쟁점②부동산 관련 과세내역 (원) 구 분 부가가치세 종합소득세 김○○○ 김○○○ 김○○○ 김○○○ 1996년 2기 456,670 0 3,884,640 0 1996년 1기 457,900 0 2기 457,900 0 3,447,400 0 1996년 1기 487,630 0 2기 487,630 0 4,547,660 0 1996년 1기 1,158,640 301,550 2기 1,088,560 283,290 8,827,520 2,296,890 1996년 1기 1,020,060 266,570 2기 949,910 248,280 7,716,500 2,016,170 계 6,564,900 1,099,690 28,423,720 4,313,060
결정 내용은 붙임과 같습니다.