취득당시의 매매실례가액을 취득가액 인정 여부

심판청구번호 국심2002부 0426(2002. 4.12)

심판청구를 기각합니다.

청구인은 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 소재 청구인 소유 대지 580.8㎡(이하 『쟁점외부동산』이라 한다)를 1987.3.25. 청구외 박○○○ 소유인 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 소재 대지 462.8㎡, 위 지상 건물 3,333.5㎡(지하2층, 지상10층, ○○○호텔, 이하 『쟁점부동산』이라 한다)와 교환하고 쟁점부동산을 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구 ㅇㅇㅇ면 ○○○ 소재 (주)○○○유통에 2000.4.28. 양도한 후, 양도가액은 실지거래가액인 1,850,000,000원, 취득가액은 환산가액인 1,008,000,000원과 자본적지출액 475,000,000원을 합한 1,483,000,000원으로 하여 실지거래가액으로 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 교환으로 취득한 쟁점부동산의 취득가액이 불분명하다고 보아 기준시가로 양도차익을 계산하여 2001.12.3. 2000년 귀속 양도소득세 116,615,600원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.1.29. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인은 청구외 박○○○ 소유인 쟁점부동산과 청구인 소유인 쟁점외부동산을 1987.3.25. 교환하였으며, 청구외 박○○○는 쟁점외부동산 취득일로부터 30일이 지난 1987.4.24. ○○○생명보험주식회사(구 ○○○생명보험주식회사)에 쟁점외부동산을 양도하였으므로 양도가액인 1,750,000,000원(추정액)을 쟁점부동산의 취득가액으로 하여야 하며, (2) 소득세법 제97조 제1항 제2호 규정에 따라 쟁점부동산에 대한 자본적지출액 405,319,830원과 취득세 및 등록세 60,040,210원을 필요경비로 공제하여야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 쟁점부동산의 양도가액은 매매계약서 및 취득자인 청구외 (주)○○○유통의 확인내용과 같이 실지거래가액 1,850,000,000원이 확인되나, 쟁점부동산의 취득가액은 당초 청구인 소유의 쟁점외부동산과 쟁점부동산을 1987.3.25. 교환한 사실은 확인되지만 상호간 계약서만 작성하였기 때문에 이 건의 경우는 취득가액이 불분명한 경우에 해당하고, 소득세법 제96조 제1항 규정에 의거 양도 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 신고하지 아니한 경우는 기준시가에 의하여 과세하는 것이므로 당초처분은 정당하며,

(2) 이 건의 경우는 취득당시 실지거래가액이 불분명하여 양도 및 취득가액을 기준시가로 결정하여야 하는 바, 소득세법 제97조 제3항 제2호 및 같은 법 시행령 제163조 제6항의 규정에 따라 토지는 취득가액의 3%, 건물은 취득가액의 10%를 필요경비로 공제하는 것이므로 당초처분은 적법하다.

• 가. 쟁점

(1) 양도가액은 실지거래가액, 취득가액은 환산취득가액으로 신고하였다가 확정신고기간이 경과한 후, 취득당시 매매실례가액을 취득가액으로 보아 양도차익을 계산하여야 한다는 청구주장의 당부

(2) 취득세 등 60,040,210원 및 자본적지출액 405,319,830원을 필요경비로 공제할 수 있는지 여부

• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 [양도가액]

① 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. (1999. 12. 28 개정)

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고급주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (1999. 12. 28 개정)

2. 제94조 제2호의 규정에 의한 자산 중 대통령령이 정하는 것인 경우 (1999. 12. 28 개정)

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 (1999. 12. 28 개정)

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 (1999. 12. 28 개정)

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 (1999. 12. 28 개정)

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (1999. 12. 28 개정)

7. 기타 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (1999. 12. 28 개정)

②,③: 생략 (2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (1999. 12. 28 개정)
• 나. 제94조 제3호 내지 제5호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 (1999. 12. 28 개정)
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제114조 제5항의 규정에 의한 가액(1999. 12. 28 신설)

2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비 3, 4. 생략

② ∼⑦: 생략 (3) 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① ∼ ⑤: 생략

⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 “대통령령이 정하는 금액”이라 함은 다음 각호의 금액을 말한다. (1997. 12. 31 개정)

1. 토 지 (1997. 12. 31 개정) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)

2. 건 물 (1997. 12. 31 개정)

• 가. 법 제99조 제1항 제1호 다목에 규정된 건물(그 부수토지를 포함한다) (1999. 12. 31 개정) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 다목의 가액 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)
• 나. 가목외의 건물 (1999. 12. 31 개정) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000) (4) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 중 기준시가외의 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 중 기준시가외의 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (1999. 12. 28 개정) (5) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다.(1999. 12. 28 개정)

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (1999. 12. 28 개정) 이 하 생 략 (6) 소득세법시행령 제176조 의 2【추계결정 및 경정】

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. (1999. 12. 31 신설)

1. 제157조 제4항 및 제5항의 규정에 의한 주식 등이나 제158조 제1항 각호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (1999. 12. 31 신설) 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제5호의 규정에 의한 토지 및 건물과 제162조의 2 제1항의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (1999. 12. 31 신설) 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가(제164조 제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점외부동산을 1987.3.25. 쟁점부동산과 교환하고 쟁점부동산을 2000.4.28. 양도한 후, 양도가액은 실지거래가액인 1,850,000,000원, 취득가액은 환산가액인 1,008,000,000원과 자본적지출액 475,000,000원을 합한 1,483,000,000원으로 하여 실지거래가액으로 자산양도차익 예정신고한 사실이 등기부등본 및 자산양도차익 예정신고서 등에 의하여 확인되며, 이에 대해 처분청은 청구인이 교환으로 취득한 쟁점부동산의 취득가액이 불분명하다고 보아 기준시가로 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 과세하였음이 양도소득세 결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인이 된다.

(2) 청구인은 쟁점부동산과 쟁점외부동산을 1987.3.25. 교환하였으며, 쟁점외부동산은 그 취득일로부터 30일이 지난 1987.4.24. ○○○생명보험주식회사에 양도되었으므로 그 양도가액인 1,750,000,000원(추정액)을 쟁점부동산의 취득가액으로 하여야 하며, 쟁점부동산에 대한 자본적지출액 405,319,830원과 취득세 및 등록세 60,040,210원을 필요경비로 공제하여야 한다는 주장이므로 이에 대해 본다. (가) 청구인은 쟁점부동산을 (주)○○○유통에 2000.4.28. 비품대금 250,000,000원을 포함한 2,100,000,000원에 양도하였음을 입증하는 양도당시 매매계약서 및 같은 내용의 사업 양도·양수계약서를 제출하고 있다. (나) 청구인은 당초 자산양도차익 예정신고시 양도가액은 실지거래가액인 1,850,000,000원, 취득가액은 환산가액인 1,483,000,000원으로 하여 실지거래가액으로 자산양도차익 예정신고한 사실에 대해서는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다. (다) 소득세법 제96조 제1항 규정에 의하면, 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산할 수 있는 예외적 경우의 하나로서 『양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (1999. 12. 28 개정)』를 들고 있는 바, 위 규정은 일정한 자산을 양도한 경우에 그 자산의 양도차익 예정신고 또는 과세표준 확정신고시 양도자가 실지거래가액이라 하여 신고한 가액이 실지거래가액으로 확인되면 그 실지의 양도 및 취득가액에 의하여 양도차익을 산정하되, 위와 같은 신고가 없거나 신고가 있더라도 그 신고한 가액이 실지거래가액으로 확인되지 아니하면 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 하고, 비록 위 신고기한 후 당초 신고한 실지거래가액외에 다른 실지거래가액이 확인되더라도 실지거래가액에 의하지 않는 것으로 해석(대법원 2000. 4. 11 선고, 99두 7227 판결 및 국심 2000부2196, 2001.10.15. 같은 뜻임)하고 있으며, 이 경우 실지거래가액은 실지의 양도 및 취득가액 모두가 신고시 제출한 실지매매계약서에 의하여 확인되어야 하는 바, 청구인의 경우와 같이 어느 일방의 가액(양도가액)만 실지거래가액에 의하고 다른 일방(취득가액)의 가액은 환산가액에 의하여 양도차익을 계산하여 신고하였다가 과세표준 확정신고기간이 경과한 후 취득당시 매매실례가액으로 취득가액을 계산하여야 한다고 주장하는 것은 위 법령 등에 근거가 없는 청구인의 자의적인 계산방법으로서 받아들일 수 없다 하겠다.

(3) 위 사실관계와 관련법령을 종합해 볼 때, 청구인이 자산양도차익 예정신고시 실지거래가액이라 하여 신고한 취득가액이 실지매매계약서에 의한 가액이 아닌 환산가액에 의한 가액임이 확인되므로 처분청이 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.

(4) 또한 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우는 소득세법시행령 제163조 제6항 규정에 따라 토지는 취득가액의 3%, 건물은 취득가액의 10%(이하 "개산공제"라 한다)를 필요경비로 공제하는 것이며, 청구인 주장과 같이 달리 실지 지출한 증빙에 의하여 자본적지출액등 필요경비가 확인된다 하더라도 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에는 개산공제외에는 이를 필요경비로 공제하지 않기 때문에 실지로 지출된 자본적지출액 등을 필요경비로 공제하여야 한다는 청구인 주장도 받아들일 수 없다.

따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.