실지거래가액 해당 여부

심판청구번호 국심2002부 0009(2002. 3. 8) 청구인은 1997.4.30. 부산광역시 기장군 철마면 ○○○리 ○○○ 대지 980㎡(이하 『쟁점토지』라 한다)를 취득하여 1998.2.7. 건물 478.28㎡(이하 『쟁점건물』이라 하고 쟁점토지와 쟁점건물을 합하여 『쟁점부동산』이라 한다)를 신축하고 1998.2.14.부터 ○○○어린이집을 운영하다가 2000.5.10. 쟁점부동산과 같은 리 ○○○ 전 282㎡, 동 ○○○ 도로 14㎡, 동 ○○○ 전 73㎡(이하 "잔여토지"라 한다)를 양도하고 쟁점부동산의 취득가액은 282,251,156원, 양도가액은 293,000,000원으로 하여 실지거래가액으로 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 자산양도차익 예정신고시 신고한 쟁점부동산의 실지양도가액은 293,000,000원이나 쟁점부동산과 잔여토지를 각 자산별 기준시가로 안분계산한 쟁점부동산의 실지양도가액은 320,000,000원이며, 취득당시 실지거래가액중 건물신축과 관련하여 지출한 공사금액 등에 대한 증빙이 불비하다고 보아 기준시가로 양도차익을 계산하여 2001.10.1. 2000년 귀속 양도소득세 40,049,120원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.12.19. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점부동산의 양도가액은 당초 작성한 부동산매매계약서에 명시하고 있는 바와 같이 총 매매대금 400,000,000원중 쟁점토지는 120,000,000원, 쟁점건물은 200,000,000원, 잔여토지는 30,000,000원, 기타 시설물과 비품등은 50,000,000원으로서 쟁점부동산의 양도가액은 320,000,000원임이 확인되므로 당초 청구인이 신고한 양도가액 293,000,000원이 아닌 320,000,000원을 쟁점부동산의 양도가액으로 보아 양도차익을 계산하여야 하며,

(2) 쟁점건물의 취득가액은 청구인이 직접 시공하여 모든 결제를 행하였기 때문에 별도의 영수증을 갖추지는 못하였으나, 청구인이 결제하면서 작성한 매입매출장에 의거 공사자재 구입비 및 인건비와 관련한 지출금액 214,079,770원을 쟁점건물의 취득가액으로 인정하여야 한다. 따라서 쟁점부동산의 양도가액은 320,000,000원(토지: 120,000,000원, 건물: 200,000,000원), 취득가액은 282,000,000원(토지: 68,000,000원, 건물 214,000,000원)으로 하여 양도소득금액을 결정하여야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 수개의 자산을 함께 양도하는 경우로서 양도가액이 구분표시되지 아니한 경우는 각 자산별 기준시가 비율로 안분계산한 가액을 양도가액으로 신고하여야 함에도 청구인은 임의로 작성한 양도가액 293,000,000원의 허위계약서를 제출하였고, 취득가액 중 건물의 신축비용도 불분명하므로 처분청이 기준시가에 의하여 과세한 처분은 정당하며,

(2) 청구인이 양도소득세 확정신고 기한이 경과하여 당초 예정신고시 신고한 양도 및 취득당시의 실지거래가액에 관한 증빙과 다른 실지거래가액 에 관한 증빙을 제출한 경우는 소득세법 제96조 제1항 및 같은 법 제97조 제1항 규정에 의하여 기준시가로 양도차익을 산정하여야 하는 것이므로 처분청이 기준시가에 의하여 과세한 당초처분은 적법하다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 양도가액이 처분청이 조사·확인한 가액과 상이한 것으로 보아 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 [양도가액]

① 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. (1999. 12. 28 개정)

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고급주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (1999. 12. 28 개정)

2. 제94조 제2호의 규정에 의한 자산 중 대통령령이 정하는 것인 경우 (1999. 12. 28 개정)

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 (1999. 12. 28 개정)

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 (1999. 12. 28 개정)

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 (1999. 12. 28 개정)

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (1999. 12. 28 개정)

7. 기타 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (1999. 12. 28 개정)

②,③: 생략 (2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (1999. 12. 28 개정)
• 나. 제94조 제3호 내지 제5호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 (1999. 12. 28 개정)
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제114조 제5항의 규정에 의한 가액(1999. 12. 28 신설)

2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비 3, 4. 생략

② ∼⑦: 생략

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지를 1997.4.30. 취득하여 그 지상에 쟁점건물을 1998.2.7. 신축하고 1998.2.14.부터 ○○○어린이집을 운영하다가 쟁점부동산을 2000.5.10. 양도하고 쟁점부동산의 취득가액은 282,251,156원, 양도가액은 293,000,000원으로 하여 실지거래가액으로 자산양도차익 예정신고한 사실이 등기부등본 및 자산양도차익 예정신고서 등에 의하여 확인이 되며, 이에 대해 처분청은 쟁점부동산의 실지 양도가액은 320,000,000원이므로 청구인이 신고한 양도당시 매매계약서가 허위이고 취득당시 실지거래가액중 건물신축을 위하여 지출한 비용이 불분명하다고 보아 기준시가로 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 과세하였음이 양도소득세 결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인이 된다.

(2) 청구인은 쟁점부동산의 양도가액은 320,000,000원임이 확인되므로 당초 청구인이 신고한 양도가액 293,000,000원이 아닌 320,000,000원을 쟁점부동산의 양도가액으로 보아 양도차익을 계산하여야 하며, 쟁점건물의 취득가액은 별도의 영수증을 갖추지는 못하였으나, 청구인이 결제하면서 작성한 매입매출장에 의거 확인되는 지출금액 214,079,770원을 공사금액으로 인정하여야 한다는 주장이므로 이에 대해 본다. (가) 청구인은 쟁점토지 및 부산광역시 기장군 철마면 ○○○리 ○○○ 소재 토지를 1997.4.30. 같은 리 ○○○에 거주하는 청구외 김○○○으로부터 93,840,000원(쟁점토지 안분가액: 68,171,386원)에 취득하였음을 입증하는 취득당시 매매계약서 및 쟁점토지를 중개한 청구외 노○○○의 확인서와 쟁점부동산의 실지 양도가액이 320,000,000원임을 주장하면서 매수자인 청구외 김○○○의 확인서 등을 제출하고 있다. (나) 청구인은 당초 쟁점부동산의 실지양도가액을 293,000,000원으로 신고하였다가, 이 건 심판청구시 그 가액이 320,000,000원임을 주장하고 있으며, 쟁점건물의 취득가액(신축비용)에 대하여 매입매출명세서외에 그 지급사실을 입증할 수 있는 증빙을 제출하지 못하고 있고 이에 대해서는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다. (다) 소득세법 제96조 제1항 규정에서 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산할 수 있는 예외적 경우의 하나로서 『양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (1999. 12. 28 개정)』를 들고 있는 바, 위 규정은 일정한 자산을 양도한 경우에 그 자산의 양도차익 예정신고 또는 과세표준 확정신고시 양도자가 실지거래가액이라 하여 신고한 가액이 실지거래가액으로 확인되면 그 실지의 양도 및 취득가액에 의하여 양도차익을 산정하되, 위와 같은 신고가 없거나 신고가 있더라도 그 신고한 가액이 실지거래가액으로 확인되지 아니하면 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 하고, 비록 달리 실지거래가액이 확인되더라도 실지거래가액에 의할 것은 아닌 것으로 해석(대법원 2000. 4. 11 선고, 99두 7227 판결 및 국심 2000부2196, 2001.10.15. 같은 뜻임)된다.

(3) 위 사실관계와 관련법령을 종합해 볼 때, 청구인이 자산양도차익 예정신고시 실지거래가액이라 하여 신고한 가액이 사실과 다른 허위계약서에 의한 가액임이 확인되고 쟁점건물의 신축과 관련하여 지출한 비용이 증빙에 의하여 확인되지 아니하는 이 건의 경우 처분청이 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.

• 라. 결론 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.