오수정화조 시설공사 및 증축공사 관련 금액을 필요경비에 산입하는지 여부

심판청구번호 국심2002광 0864(2002. 6.14)

청구인 양○○○, 김○○○(위 2인을 이하 "청구인들"이라 한다)과 청구외 정○○○(청구인들과 정○○○을 이하 "청구인등"이라 한다)등 3인은 광주광역시 남구 ○○○동 ○○○ 대지 1,853㎡를 1988.7.30 취득하여 동소에 근린생활시설용 건물 1,359.72㎡(위 대지와 건물을 이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 신축하여 보유하다가 2000.6.7 쟁점부동산을 양도한 후 취득가액 456,490,000원, 양도가액 775,000,000원을 실지거래가액으로 하여 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 취득시의 실거래가액은 384,284,573원으로, 양도시의 실거래가액은 1,066,000,000원으로 하여 2001.10.25 청구인 양○○○에게 2000년 귀속 양도소득세 42,754,980원, 청구인 김○○○에게 2000년 귀속 양도소득세 27,023,370원을 결정고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 2001.11.6 이의신청을 거쳐 2002.2.28 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장 처분청에서 쟁점부동산양도와 관련하여 실거래가액으로 양도소득세를 과세하면서 청구인등이 쟁점부동산의 건물을 신축하기 위하여 농지를 대지로 지목변경하는 과정에서 농지관계법령에 의거 부담한 농지조성비 및 전용분담금 등 90,273,634원(이하 "농지조성비등"이라 한다)과 건물신축시 본건물과는 별도로 청구외 ○○○산업개발(주) 에게 오수정화조 시설공사를 도급주어 시공케 한 후 공사비로 지급한 19,000,000원, 증축건물(39.6㎡) 공사비로 ○○○건업에 지급한 12,000,000원을 필요경비로 인정하지 아니한 채 양도차익을 계산하여 과세한 처분은 부당하므로 위 금액 121,273,634원(이하 "쟁점금액"이라 한다)을 필요경비에 추가 산입하여 과세표준과 세액을 경정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인들이 주장하는 필요경비중 농지조성비등 90백만원은 당초 양도소득세 조사시 필요경비로 인정하여 기 공제한 바 있으며, ○○○산업개발(주) 에게 지급하였다는 오수정화조 시설비 19백만원과 ○○○건업에 지급하였다는 건물증축분공사비 12백만원은 거래사실을 뒷받침할 만한 거래명세서나 대금결제등의 증빙이 없고, 또한 공동사업자중 한사람인 청구외 정○○○이 건물증축분의 지출사실을 부인하고 제출된 증빙은 최근에 구한 가공자료라고 진술하고 있으므로 청구인들이 주장하는 오수정화 시설비공사와 증축분 공사비를 필요경비로 인정할 수는 없다 하겠다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산양도와 관련하여 쟁점금액을 필요경비에 추가로 산입하여 양도차익을 계산하는 것이 정당한지 여부
• 나. 관련 법령 소득세법 제96조 【양도가액】제1항에서「제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 1.∼5(생략)

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

7. (생략)」라고 규정하고 있고, 같은법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】제1항에서「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제3호 내지 제5호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제114조 제5항의 규정에 의한 가액

2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비

3. 대통령령이 정하는 자본적 지출액」이라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인등은 쟁점부동산의 양도가액을 775,000,000원으로 신고하였는 바, 청구인등이 신고한 양도가액에 임대보증금 인계금액 291,000,000원이 누락되어 쟁점부동산의 실지양도가액이 1,066,000,000원이라는 사실에 대하여는 다툼이 없다

(2) 청구인등은 쟁점부동산중 토지취득가액은 117,500,000원, 건물취득(신축)가액은 338,990,040원으로 하여 양도소득세를 신고하였는데 토지취득계약서를 임의로 작성하였다는 공동소유자 청구외 정○○○의 진술과 거래상대방이 행방불명 되어 실지거래 토지가액을 확인할 수 없다는 등의 이유로 처분청에서는 토지취득가액을 환산가액인 16,443,533원, 건물신축비는 청구인등이 신고한 338,990,040원에 부가가치세상당액 28,851,800원을 더한 금액인 367,841,040원을 실지취득(신축)가액으로 본 사실, 농지조성비 등 90,481,414원을 포함하여 총 99,016,634원을 토지에 대한 필요경비로 인정하여 과세한 사실이 조사복명서, 결정결의서 등 이 건 과세기록에 의해 확인된다.

(3) 위와 같이 청구인등이 신고한 실지거래가액이 증빙등에 의해 확인되지 아니한다 하여 처분청에서 확인한 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분에 대하여 청구인들은 쟁점금액을 필요경비로 추가산입하여 과세하여야 한다고 주장하고 있어 이에 대하여 본다

(4) 앞에서 살펴본 소득세법 제96조 제1항 및 제97조에서 일정한 자산의 양도가액과 취득가액은 당해 자산의 양도(취득)당시의 기준시가에 의하되 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 양도소득세 과세표준 확정신고기한까지 관할세무서장에게 신고하는 경우 등에 예외적으로 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있는 바, 이는 일정한 자산을 양도한 경우에 그 양도차익을 산정함에 있어서 종래의 실지거래가액 과세원칙으로부터 기준시가 과세원칙으로 전환하였음을 선언한 것으로서 실질과세의 예외를 인정한 취지로 해석되는 것이므로, 일정한 자산을 양도한 경우에 양도자가 실지거래가액이라 하여 신고한 가액이 실지거래가액으로 확인되는 경우 당해 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하고, 그와 같은 신고가 없거나 신고가 있었다 하더라도 당해 신고한 실지거래가액이 실지거래가액으로 확인되지 아니하면 그 때는 다시 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 할 것이고, 비록 조사 등에 의하여 달리 실 거래가액이 확인된다 하더라도 그 확인되는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 것은 아니라 할 것(대법원 200두314, 2000.7.28 및 국심 2001중513, 2001.7.14 같은 뜻)이다

(5) 사실이 이러하다면 당초 청구인등이 신고한 거래가액이 실지거래가액이 아니라는 사실에 다툼이 없는 이 건의 경우 기준시가로 양도차익을 산정 과세하는 것이 타당하다 하겠으나 기준시가로 양도차익을 산정 과세할 경우 처분청의 이 건 처분 보다 청구인들에게 불이익이 되므로 불이익변경금지원칙에 따라 당초 처분을 유지하는 것이 타당하다 하겠다

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.