실지거래가액의 적용을 배제하고 기준시가를 적용하여 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심2001중 3077(2002. 2. 9) � 청구인은 청구인이 보유하고 있던 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 소재 대지 661.2㎡ 지상에 1987.11.19 건물 1,223㎡(이하 "쟁점건물"이라 한다)를 신축하여 2000.5.9 위 토지 및 쟁점건물을 청구외 (주)○○○에 1,370,000,000원에 양도한 데 대하여 토지부분은 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하고, 건물부분은 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 2000.7.31 2000년 귀속 양도소득세 122,344,130원을 자진납부하였다. 처분청은 청구인이 쟁점건물의 양도차익을 실지거래가액으로 신고한 내용에 대하여 실지조사한 결과 취득당시의 실지거래가액이 확인되지 아니한다하여 이를 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 2001.9.5 청구인에게 2000년 귀속 양도소득세 67,500,210원을 추가 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.11.23 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 명확한 근거없이 청구인이 신고한 쟁점건물의 취득시의 실지거래가액을 부인하였는 바, 쟁점건물 신축 당시 시공회사의 현장소장으로 근무한 청구외 윤○○○의 공사확인서, ○○○감정평가법인이 평가한 쟁점건물의 취득당시 기준 소급감정서, 건축사의 의견서 등에 의하여 취득당시 공사비가 총 400,000,000원임이 확인되므로 이를 부인하고 기준시가로 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점건물 신축 당시의 도급계약서, 이에 따른 세금계산서, 대금수수관련 증빙 등 실지거래가액을 객관적으로 입증할 수 있는 증빙을 제시하지 못하고 있으며, 청구인이 제시한 현장소장의 확인서나 감정평가법인의 소급감정서만으로는 취득당시의 실지거래가액을 인정할 수 없어 취득당시의 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우에 해당되므로 취득 및 양도가액을 모두 실지거래가액의 적용대상에서 제외하고 기준시가로 결정한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점건물의 취득 당시의 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부 및 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련 법령 이 건 과세요건 성립 당시 관련법령은 다음과 같다. 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당 해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1 항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지 거래가액에 의한다 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 중 기준시가 외에 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가 액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5 항의 규정에 의한 가액 중 기준시가외에 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액 도 기준시가에 의하여야 한다. 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신 고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득세과세표준과 세액 을 경정한다

⑤ 제2항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래 가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서 류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양 도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가 액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계 조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 같은 법 시행령 제176조의 2【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비 된 경우.

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결 정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정 한 가액에 의한다

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산에 대하여 2 이상 의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 3월 이내인 것 에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 2000.7.31 자산양도차익 예정신고시 토지부분은 기준시가로, 건물부분은 양도시 매매계약서를 첨부하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 신고하였으므로 쟁점건물에 대하여는 증빙에 의해 실지거래가액으로 확인되는 경우 실제거래가액에 의하여 결정하여야 하는 바, 청구인이 신고한 실지거래가액의 당부를 살펴본다. 먼저, 쟁점건물의 양도가액에 대하여 살펴보면 청구인이 제시한 양도시 매매계약서에 의하면 2000.5.9 토지 및 쟁점건물의 총매매대금은 토지 1,068,364,598원, 건물 301,635,402원, 합계 1,370,000,000원으로 약정하여 청구외 (주)○○○에 양도한 것으로 확인되며 이에 대하여 처분청은 사실확인결과 매수자인 청구외 (주)○○○의 장부기록 및 대금지급 증빙에 의해 사실로 인정하고 있음이 처분청의 조사서에 의하여 확인된다. 다음으로 쟁점건물의 취득가액에 대하여 살펴보면 청구인이 쟁점건물의 취득 당시 실지거래가액에 대한 증빙으로 취득당시 시공회사의 현장소장으로 근무하였다고 주장하는 청구외 윤○○○의 공사확인서 및 ○○○감정평가법인의 쟁점건물의 취득당시를 가격시점으로 하는 소급감정서를 제시하고 있으며, 기타 건물신축에 따른 도급계약서, 세금계산서, 대금수수관련 증빙 등 실지거래가액을 객관적으로 입증할 수 있는 증빙을 제시하지 못하고 있다. 또한 쟁점건물 취득당시의 쟁점건물의 기준시가는 156,388,200원으로 계산되며, 청구인이 실지거래가액으로 신고한 금액 400,000,000원은 기준시가 대비 255.8% 수준으로 분석된다. 이러한 사실에 근거하여 판단해 볼 때 "실지거래가액을 확인할 수 없는 경우라" 함은 소득세법 시행령 제176조 의 2 제1항 제1호에서 규정하는 바와 같이 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비되어 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 등을 말하는 바, 청구인이 주장하는 양도가액은 실지거래가액으로 인정할 수 있다 할 것이나, 취득가액은 건물신축에 따른 도급계약서, 세금계산서, 대금수수관련 증빙 등 실지거래가액을 객관적으로 입증할 수 있는 증빙을 제시하지 못하고 있으며, 청구인이 제시하는 취득당시 시공회사의 현장소장으로 근무하였다고 주장하는 청구외 윤○○○의 공사확인서나 ○○○감정평가법인이 취득당시를 가격시점으로 하여 평가한 소급감정서만으로는 취득당시 실지거래가액이 확인되는 것으로 인정하기 어려운 것으로 보이므로 취득당시의 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우에 해당되는 것으로 보는 것이 타당하다. 그러므로 실지거래가액으로 인정되는 양도가액에 대응하는 취득당시 실지거래가액이 확인되지 아니하는 이 건에 있어서 소득세법 시행령 제176조 의 2 제3항 규정에 의하여 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 1) 매매사례가액, 2) 2 이상의 감정평가법인이 평가한 감정가액의 평균액, 3) 양도당시 실지거래가액을 기준시가 변동율로 환산한 취득가액, 4) 기준시가 순으로 순차로 적용하여 양도차익을 산정하여야 하는 바, 취득당시 매매사례가액이나 2 이상의 감정평가법인의 감정가액이 없는 이 건의 경우 양도당시 실지거래가액을 기준시가 변동율로 환산하는 방법에 의하여 양도차익을 계산할 수 있으나 이에 의한 양도차익은 기준시가에 의하여 결정하는 경우보다 더 많아지는 것으로 분석되므로 양도가액 및 취득가액 모두 기준시가를 적용하여 양도차익을 산정한 당초처분은 합당한 것으로 판단된다.

그러므로, 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.