경매에 의하여 양도된 토지의 양도소득에 대한 양도소득세를 등기부등본상의 명의자에게 부과 여부

심판청구번호 국심2001중 2858(2002. 3.11) 0,009,750원의 부과처분은 이를 취소한다.

• 가. 청구인은 청구인 명의의 경기도 안성시 원곡면 ○○○리 ○○○ 답 846㎡ 외 11필지 대지 및 답 17,524㎡(이하“쟁점토지”라 한다)가 2001.1.15 임의경매로 인한 낙찰을 원인으로 (주)○○○교육원(경기도 안성시 원곡면 ○○○리 ○○○)에게 소유권이전등기가 되자 2001.1.15 청구인의 명의로 기준시가에 의하여 부동산양도신고는 하였으나 납부는 하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 2001.5.12 청구인에게 2001년 귀속 양도소득세 140,009,750원을 결정고지 하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2001.7.31 이의신청을 거쳐 2001.10.26 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 1996.9.21 설립된 (주)○○○(경기도 안성시 원곡면 ○○○리 ○○○, 연수시설운영 및 교육서비스업, 강사파견 및 알선 등)이 연수원의 신축부지로 사용하기 위하여 1996.12.6∼1996.12.30 매입한 것이나 당시에 영리법인의 경우 농지구입이 불가능하여 농지를 보유한 청구인의 명의로 하기로 약정한 후 (주)○○○의 자금으로 취득하고 농지용도를 변경하여 (주)○○○ 명의로 환원하기로 하고 건물공사를 착공하여 지하 1층·지상 3층의 건물을 준공하여 사업을 시작하려고 하였으나, 그때 마침 닥친 외환위기로 인하여 사업실적이 부진하고 또한 많은 공사대금을 차용한 탓에 다수의 압류, 가압류 등이 설정된 상태에서 (주)○○○은 제대로 사업도 시작해보지 못하고 채권자들이 신청한 임의경매에 의하여 쟁점토지 및 건물의 소유권이 이전된 것이고, 또한 청구인 명의로 부동산양도신고가 된 것은 쟁점토지의 경락인이 경락대금을 납부하지 못하여 재경매가 실시되는 것을 막기 위하여 경락잔금을 납부하고 부동산양도신고를 한 후에 소유권이전등기를 하여야 한다고 하여 인장을 주었을 뿐이지 청구인이 쟁점토지를 양도하고 부동산양도신고를 한 것은 아님에도, 단지 청구인이 쟁점토지의 등기부등본에 명의자로 등재된 사실만 가지고 사실상 소유자인 (주)○○○이 아닌 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 사실관계를 오인한 잘못이 있다.
• 나. 처분청 의견 등기부등본에는 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시 매매원인으로 취득한 것으로 되어 있고, 명의신탁약정서 등의 객관적 증빙서류에 의하여 쟁점토지가 명의신탁재산인지 여부가 확인되지 아니하며, 또한 청구인은 2001.1.15 기준시가로 부동산양도신고를 하였고, 설사 청구인의 주장과 같이 쟁점토지가 청구인에게 명의신탁 된 재산이라 하더라도 부동산실명법이 시행된 후 명의를 신탁한 쟁점토지의 경우 명의신탁약정은 무효이고 명의신탁약정에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산 물권변동도 무효이며 그 무효는 제3자에게 대항하지 못하는 것이므로 쟁점토지는 등기부등본상의 명의자인 청구인의 소유로 보아야 하는 것인 바, 따라서 경매에 의하여 소유권이 이전된 쟁점토지의 양도소득에 대하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 경매에 의하여 양도된 쟁점토지의 양도소득에 대한 양도소득세를 등기부등본상의 명의자에게 부과한 처분의 당부
• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 관련법령은 다음과 같다.

(1) 국세기본법 제14조【실질과세의 원칙】① 과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고, 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

(2) 소득세법 제88조【양도의 정의】① 제4조 제3호 및 이 장에서“양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.

(3) 부동산실권리자명의등기에관한법률 제4조【명의신탁약정의 효력】① 명의신탁약정은 무효로 한다.

② 명의신탁약정에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 그 일방당사자가 되고 그 타방당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다. 부칙 (1995.3.30. 법률 제4944호) 제1조【시행일】이 법은 1995년 7월 1일부터 시행한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 농지원부를 보면 청구인은 경기도 안성시 원곡면 ○○○리 ○○○ 답 874㎡ 외 11필지의 전·답을 보유한 것으로 등재되어 있고, 쟁점토지의 취득당시 매매계약서(1996.10.8)에는 양도자가 김○○○(대리인 김○○○)이고 양수자가 청구인이며 매매대금이 3억 1,000만원이고 계약금 1억원, 잔금(1996.11.15) 2억 1,000만원으로 기재되어 있으며 영수증에도 같은 내용이 나타나며, (주)○○○의 보통예탁금 거래내역 명세표(계좌번호 ○○○)를 보면 잔금지급일자와 같은 날인 1996.11.15 (주)○○○이 잔금에 해당되는 2억 1,000만원을 인출한 사실이 확인된다.

(2) 쟁점토지 및 지상건물의 등기부등본을 보면, 1996.12.6∼1996.12.30 기간 청구인 명의로 매매를 원인으로 쟁점토지를 취득하였고, (주)○○○이 1998.2.18 쟁점토지에 지하 1층·지상 3층의 건물 2,995.46㎡를 신축하고 소유권보존등기를 하였으며, 쟁점토지에 1997.2.29 및 1997.10.2 채무자를 (주)○○○, 근저당권자를 ○○○개발금융(주)(서울특별시 강남구 ○○○동 ○○○)로 하여 채권최고액 3억 2,500만원과 6,500만원의 근저당권이 각 설정되었고 1998.2.18 채무자를 (주)○○○, 근저당권자를 (주)○○○은행(서울특별시 강남구 ○○○동 ○○○)으로 하여 채권최고액 20억원이 설정되었으며, ○○○개발금융(주)가 ○○○지방법원 ○○○지원에 제기한 임의경매신청에 대하여 1999.4.9 경매개시를 결정(99타경7716)하여 임의경매가 개시되어 2001.1.15 임의경매에 의한 낙찰을 원인으로 (주)○○○교육원에게 소유권이전등기 된 사실이 확인된다. 한편 ○○○지방법원 ○○○지원의 입찰 및 낙찰기일 통지서(1999.6.1)와 경락대금완납증명서(2001.1. 15) 및 배당표(2001.3.15)에는 채권자가 ○○○개발금융(주)이며 채무자가 (주)○○○이고 쟁점토지 및 지상건물이 11억 5,000만원에 낙찰되어 지연이자·보증금이자를 포함하고 집행비용을 공제한 1,162,625,846원을 1순위자(임금채권자)인 반○○○ 외 4명의 임금채권으로 133,777,098원, 2순위자(채권자)인 ○○○개발금융(주)에게 3억 9,000만원 및 3순위자(근저당권자)인 (주)○○○은행에게 638,848,748원이 각 배당된 반면 청구인에게는 배당이 되지 아니한 사실이 나타난다.

(3) (주)○○○이 1997.3.31 토지초과이득세법 제25조 의 규정에 의하여 ○○○세무서장에게 제출한 1996.12.31 현재 보유토지명세서에는 (주)○○○이 쟁점토지를 보유한 것으로 신고되어 있다.

(4) 처분청은 2001.1.15 청구인이 쟁점토지의 양도에 대한 부동산양도신고(○○○)를 하고 날인하여 청구인의 소유임을 인정하였다고 보았으나, 청구인이 2001.12.21 국세기본법 제58조 의 규정에 의하여 국세심판관회의에서 경락인이 2001.1.15 경락대금을 완납하고 청구인에게 찾아와서 부동산양도신고를 하여야만 소유권이전등기를 할 수 있다고 하여 인장을 빌려 준 것이라는 내용의 의견진술을 한 사실을 감안해 볼 때, 위 부동산양도신고만을 근거로 하여 청구인이 쟁점토지의 사실상 소유자라고 단정하기는 어렵다 할 것이다.

(5) 위 사실관계를 종합해 보면, 쟁점토지의 사실상 소유자는 (주)○○○이고 청구인은 단지 그 명의자에 불과하다는 청구인의 주장은 신빙성이 있다고 판단된다.

(6) 부동산실권리자명의등기에관한법률(이하“부동산실명법”이라 한다)제4조 제1항 내지 제3항에 의하면, 부동산실명법의 시행일(1995.7.1) 후 명의신탁을 하는 경우 그 명의신탁의 약정은 무효가 되고 명의신탁약정에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산에 관한 물권변동은 무효가 되는 것이나 그 무효는 제3자에게 대항하지 못하는 것이므로 쟁점토지는 형식상 청구인을 거쳐 경매에 의하여 (주)○○○교육원에게 유효하게 소유권이전등기가 되었으나, 위에서 본 바와 같이 쟁점토지에 대한 근저당권 설정 등 사용·수익과 경락에 의한 양도행위 및 양도로 인하여 발생하는 소득이 사실상 귀속되는 자는 (주)○○○이므로 실질과세원칙에 의하여 쟁점토지의 양도소득에 대한 납세의무자도 (주)○○○이라 할 것이다.(국세기본법기본통칙 2―1―6…14 및 국심 2001서764, 2001.11.2 참고)

(7) 그렇다면, (주)○○○이 쟁점토지를 청구인의 명의로 등기한 것에 대하여 부동산실명법 제9조 제3항 에 의하여 처분청이 국세청장 및 쟁점토지의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 명의신탁사실을 통보하는 것은 별론으로 하더라도, 쟁점토지가 경매에 의하여 양도됨에 따라 발생하는 양도소득에 대한 양도소득세 납세의무자는 사실상 소유자인 (주)○○○임에도 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.