미등기 양도 여부

심판청구번호 국심2001중 2764(2002. 3. 4) � 청구외 박○○○은 ○○○도 ○○○시 ○○○면 ○○○리 ○○○ 목장용지 12,603㎡, 같은리 ○○○ 전 595㎡, 같은리 ○○○ 전 446㎡ 및 같은리 ○○○ 전 1,507㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 2000.5.9 (주)○○○테크(이하 "청구외법인"이라 한다)에 양도하고 2000.4.24 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 2001.5월 자체탈세정보자료에 대한 조사결과, 청구인이 2000.5.9 쟁점토지를 위 박○○○으로 부터 취득하여 부동산소유권이전등기를 하지 아니하고 같은 날 청구외법인에게 양도한 것으로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 2001.8.15 청구인에게 2000년귀속 양도소득세 85,777,300원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.10.25 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 1996.9.9 청구외 박○○○과 쟁점토지를 190,000,000원에 매수하기로 하고 계약금등 150,000,000원을 지급하였으나, ○○○ 지방도로 확·포장시 지방도로와 쟁점토지사이에 있는 관습도로에 대하여 분쟁이 있어 위 매매계약을 해제하게 되었다. 그러나, 위 박○○○이 위 계약금등의 지급을 지연하는 데다 관습도로가 없는 쟁점토지는 매각이 잘되지 아니하여 부득이 쟁점토지와 인접한 청구외 이○○○ 소유 ○○○도 ○○○시 ○○○면 ○○○리 ○○○ 임야 9,256㎡(이하 "쟁점외토지"라 한다)를 취득하여 2000.5.9 쟁점토지와 함께 청구외법인에 양도하였으며, 매매계약 및 대금회수등은 청구인 책임하에 하고 기지급한 계약금등과 위약금 65,000,000원은 그 대금에서 정산하기로 하였다. 따라서, 청구인이 한 매매행위는 미등기전매가 아니므로 이 건 부과처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점토지를 청구외 박○○○으로부터 2000.5.9 183,320,000원에 취득하여 같은 날 청구외법인에게 300,000,000원에 미등기양도하였음이 위 박○○○의 문답서 및 청구외법인의 실무담당 강○○○의 확인서에 의하여 확인되고 있고 또한, 청구인이 주장하는 위약금의 규모가 2001.6.25 과세전적부심사청구시 89,884,000원이었으나 이 건 심판청구시 65,000,000원으로 하는 등 일관성이 없다. 따라서 청구인이 쟁점토지를 미등기전매한 것으로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 산정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도가 미등기전매인지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조제3호 및 이 장에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.(후단 생략) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

3. 제104조제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 매도인 박○○○이 처분청에 제출한 문답서에 의하면, 위 박○○○이 1996.9.9 ○○○부동산에서 쟁점토지를 183,320,000원에 양도하기로 계약하고 계약금 18,000,000원을 수령하였으며 1월후에 중도금 122,000,000원을 1996.11.30 잔금 43,320,000원을 받기로 하였으나, 쟁점토지에 대한 도로진입로 문제로 인하여 중도금은 1996.10.17 및 1997.1월에 잔금은 2000.5월초에 각각 수령하였으며 양도대금의 지연으로 인하여 양도소득세는 청구인이 신고납부하는 조건하에 등기관련서류를 인계하였다고 하고 있다.

(2) 매수자인 청구외법인의 실무담당 강○○○의 확인서에 의하면, 등기부상 소유자인 위 박○○○은 만나보지 못하였고 쟁점토지의 매매계약전에 이미 등기부상의 소유자가 위 박○○○이라는 사실은 알고 있었으나, 청구인이 취득하여 소유권이전등기만 되지 않았다고 하여 계약이 이루어졌고 계약금을 제외한 잔금은 2000.5.10 ○○○은행 ○○○지점에서 대출받아 청구인의 통장에 무통장입금하였다고 하고 있다.

(3) 1999.4.20 위 박○○○이 청구인에게 한 위임장에서 위 박○○○이 쟁점토지에 대한 매매계약 체결, 대금수령 및 토지사용승낙서등의 모든 권한을 청구인에게 위임한 것으로 되어 있고, 2001.3월 위 박○○○이 청구인으로부터 쟁점토지의 매매대금에서 위 계약금등 150,000,000원과 위약금 65,000,000원을 차감한 44,000,000원을 현금으로 지급받았다고 하는 대금수취에 관한 확인서를 제시하고 있다. 위 사실등을 종합하여 보면, 청구인이 쟁점토지의 계약에서부터 대금회수에 이르기까지 일체를 직접 주관하였고 특히, 1996.9.9 위 박○○○과 당초 계약체결시 총매매대금 183,320,000원이고 그후 3년이 지난 시점인 1999.10.16 청구외법인과 계약체결시 총매매대금이 300,000,000원으로 변경되었음에도 불구하고 위 박○○○은 당해 매매대금의 액수를 정확히 알지 못하고 있으며, 청구인과 위 박○○○간 당초 계약의 해제 및 위약금에 관하여 약정한 사실이 없는 상태에서 위 박○○○이 총매매대금에서 위 계약금등 150,000,000원과 위약금 65,000,000원을 차감한 44,000,000원을 현금으로 받았다고 하는 청구주장은 신빙성이 없다고 판단된다. 따라서, 처분청이 위 박○○○ 및 청구외법인등으로부터 확인받은 내용에 따라 청구인이 쟁점토지를 위 박○○○으로부터 183,320,000원에 취득하여 300,000,000원에 청구외법인에게 미등기전매한 것으로 보고 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 적법한 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.