쟁점 건물임차인에게 월임대료를 확인하여 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심2001중 2646(2002. 1. 8) � 청구인은 1977.7.6. ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○ 대지 1,603㎡ 및 건물 116.76㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 취득하여 1982년 5월부터 부동산임대업을 영위하고 있는 사업자로서, 처분청은 쟁점부동산의 임대수입금액이 신고누락되었다는 탈세제보에 따라 세무조사를 실시한 결과, 청구인이 1995.5.24∼1997.7.31 기간중에 청구외 (주)○○○(이하 "임차법인"이라 한다)에게 임대보증금 300백만원, 월 임차료 15백만원(이하 "쟁점월세"라 한다)에 임대하기로 약정하였으나 그 중 쟁점월세를 신고누락한 것으로 보아 수입금액을 경정하여, 2001.7.13. 청구인에게 부가가치세 1996년 1기 2,028,970원, 1996년 2기 2,031,120원, 1997년 1기 2,036,950원, 1997년 2기 96,630원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.1.5. 이의신청을 거쳐 2001.8.1. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 1995년에 쟁점부동산을 임차법인과 월 임차료 없이 임대보증금 300백만원에 임대차계약을 체결하여 월 임차료를 수령한 바 없으며, 쟁점부동산은 1970년에 건축된 노후건물로서 외환위기이후에는 시장상황의 변동으로 임대수요가 격감하여 현재에는 임대보증금 10백만원, 월 임차료 1백만원에 임대하고 있음에도 불구하고, 단지 임차법인의 사실확인서만으로 쟁점월세 상당의 임대수입금액이 발생한 것으로 보아 과세함은 근거과세원칙에 반하는 부당한 처분이다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 부동산임대사업만을 영위하고 있는 사업자로, 쟁점부동산이 위치한 지역은 1980년도부터 1994년까지 최고의 상권이 형성·유지되다가 외환위기이후 시장여건의 변동으로 임대수요가 감소된 바, 인근의 부동산중개업소에 탐문한 결과 청구인이 임대한 과세기간에는 최소 월 임대료가 15백만원 이상이었던 것으로 확인되고 있으므로, 쟁점월세를 신고·누락한 임대수입금액으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 이 건 다툼은 청구인이 임대보증금이외에 쟁점월세를 수령한 것으로 보아 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 부가가치세 제13조 【과세표준】 ① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가 같은법 제21조【경 정】① 사업장 관할세무서장·사업장 관할지방국세청장 또는 국세청장은 사업자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에 한하여 그 과세기간에 대한 부가가치세의 과세표준과 납부세액 또는 환급세액을 조사에 의하여 경정한다.

2. 확정신고의 내용에 오류 또는 탈루가 있는 때(이하 생략)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1977.7.6. 쟁점부동산을 취득하여 1982년 5월부터 부동산임대업에 공하면서, 1995.4.30. 쟁점부동산을 유명의류(○○○, ○○○ 등) 판매업을 영위하고 있는 임차법인에게 의류직매장으로 임대하였으며, 처분청은 청구인이 이중계약서를 작성하여 임대수입금액을 누락하였다는 탈세제보(2001.1.11)에 따라 세무조사를 실시하고, 1995.5.1∼1997.6.30기간중 임대보증금(300백만원)이외에 15백만원의 월 임차료를 신고누락한 임대수입금액으로 보아, 이를 각 과세기간의 수입금액에 산입하여 과세하였음이 경정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 위 임대차계약기간 중 월 임차료 없이 임대보증금(300백만원)만을 수령하였음에도, 임차법인의 사실확인서를 근거로 월 임차료 상당액을 수령한 것으로 보아 과세함은 근거과세원칙에 반하는 부당한 처분이라는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다. 처분청이 임차법인으로부터 징취한 임대차계약서(1995.4.30)에 의하면, 전세보증금이 300백만원(계약금 100백만원, 잔금 1995.5.24 200백만원)으로 되어 있으나 중개인의 입회가 없으며, 처분청 조사당시 임차법인은 1995.5.24∼1997.6.30 과세기간중 쟁점부동산을 임차보증금 300백만원, 월 임차료 15백만원에 임차하고, 청구인의 요구로 월 임차료는 미기재하였다고 확인하고 있고, 처분청이 확보한 임차법인이 별도기장내역에 의하면, 임차법인이 임차한 전국의 매장에 대하여 임차평수, 임차기간, 계약서상 임차보증금 및 임차료, 실보증금 및 실임차료, 장부상 기표한 임차보증금 및 임차료와 기표하지 않은 임차보증금 및 임차료("F"라는 기호를 사용함)를 구분하여 기록하고 있으나, 쟁점부동산의 임차보증금에 대하여는 계약서, 실보증금, 장부상 공히 300백만원으로 기재되어 장부상 기표하지 않은 임차보증금이 없는 것으로 기재되어 있고, 임차료에 대하여는 계약서나 장부상에는 임차료가 없는 것으로 기재되어 있으나, 실임차료가 15백만원으로, 장부상 기표하지 않은 임차료가 15백만원으로 기재되어 있는 것으로 확인되어 위 임차법인의 확인내용을 뒷받침하고 있는 점 등을 종합해 볼 때, 청구인이 월 임차료 없이 쟁점부동산을 임대하였다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단되고, 일반적으로 납세의무자의 신고내용에 오류 또는 탈루가 있어 이를 경정함에 있어서는 장부나 증빙에 의함이 원칙이라고 하겠으나, 진정성립과 내용의 합리성이 인정되는 다른 자료에 의하여 그 신고내용에 오류 또는 탈루가 있음이 인정되고 실지조사가 가능한 때에는 그 다른 자료에 의하여서도 이를 경정할 수 있다할 것이므로(대법96누14227, 1998.7.10 같은 뜻임), 임차법인의 확인서를 근거로 과세하는 것은 근거과세원칙에 반하는 부당한 처분이라는 청구주장 역시 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 따라서 처분청에서 쟁점부동산에 대한 월 임차료를 청구인이 지급받은 것으로 보아 이를 각 과세기간의 수입금액에 산입하여 청구인에게 부가가치세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.