양도가액이 확인되지 않아 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심2001중 2641(2002. 2. 9) 요

• 가. 청구인은 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ읍 ○○○리 ○○○ 전 235㎡, 같은 곳 ○○○ 전 883㎡, 같은곳 ○○○ 도로 13㎡, 같은 곳 ○○○ 도로 228㎡ 합계 1,359㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1986.2.27 상속으로 취득하여 1998.7.28 김○○○에게 양도하고 실지거래가액(양도가액 3천만원, 취득가액 31,512,470원)으로 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 쟁점토지의 실지거래가액이 거래증빙등에 의해 확인되지 아니하고, 쟁점토지 소재지의 부동산 중개업소등에 탐문조사한 바, 청구인이 신고한 양도가액(평당 72,000원)이 실제거래되는 시가(평당 423,142원)보다 현저히 낮아 실제거래가액이 불분명한 것으로 보고 기준시가(양도가액 156,443,200원, 취득가액 22,750,549원)로 양도차익을 산정하여 2001.5.14 청구인에게 1998년 귀속 양도소득세 43,564,250원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2001.6.21 이의신청을 거쳐 2001.10.11 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 쟁점토지를 28,405,000원에 양도하였다는 사실은 실질매수자인 김○○○(등기상 명의인 김○○○의 아들)가 당초 작성한 계약서와 부동산거래사실 확인서, 양도대금을 입금한 청구인의 입금내역 등을 보면 알 수 있는데도 불구하고 시세보다 낮게 거래하였다하여 신고가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 부당하니 확인되는 실지거래가액으로 경정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지 소재지의 ○○○공인중개사 사무소등에 확인한 바, 거래당시 쟁점토지의 시가는 공시지가인 평당 423,142원 이상으로 형성되었다는 사실이 확인되었으며, 매수자인 김○○○의 자(子) 김○○○가 쟁점토지 계약일(1996.6.27) 2개월 후인 1996.8.28 쟁점토지에 청구인을 채무자로 하여 1억2천만원의 근저당권을 설정한 사실이 있는 점등으로 보아 신고가액이 불분명하므로 기준시가로 양도차익을 계산한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정한 처분이 정당한 지 여부
• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 관련법령은 다음과 같다. (1) 소득세법 제96조 【양도가액】 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. (2) 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】 ④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 등기부등본등을 보면, 청구인은 쟁점토지를 1986.2.27 상속으로 취득하여 김○○○에게 양도계약을 체결하고 1996.8.28 청구인을 채무자로 하고 김○○○의 자(子) 김○○○를 근저당권자로 하는 채권최고액 1억2천만원의 근저당권이 설정되어 있었으며 1998.7.20 위 근저당권이 말소되고 1998.7.28 소유권이전등기되었다.

(2) 청구인은 처분청에 쟁점토지의 양도차익을 신고할 때에 제출한 계약서(1매, 양도가액 3천만원)는 신고편의를 위해 작성한 것으로 실제 계약서가 아니라고 하면서 실제 양도가액이 28,405,000원으로 기재된 계약서 3매를 제시하고 있고, 쟁점토지의 취득자 김○○○의 자(子) 김○○○가 청구인 아버지 명의의 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 부동산 등을 찾아주어 평소 고맙게 생각하던중 쟁점토지의 매도를 권유하여 시세보다 저가로 양도한 것이며, 쟁점토지의 양도대금이 입금되었다고 하는 ○○○은행 통장(○○○)등을 제시하고 있다. (3) 소득세법 제96조 제1호 및 같은법 시행령 제166조 제4항 제3호등에 의하면, 자산양도차익은 원칙적으로 양도당시 및 취득당시의 기준시가에 의하여 산정하는 것이나, 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 그 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 것인 바, 청구인은 양도소득세 신고시 쟁점토지의 실지양도가액을 3천만원으로 신고하였으나 이 건 심판청구시에는 사실은 28,405,000원이므로 이에 의하여 쟁점토지의 양도차익을 산정하여야 한다고 주장하고 있으며, 처분청이 양도소득세 과세표준 및 세액을 결정하기 전까지 청구인이 주장하는 실지거래가액을 신고하지 아니한 이 건의 경우 위 관련법령에 의하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한 처분은 적법하다.

(4) 한편, 실질과세원칙상 기준시가에 의한 양도소득세(43,564,250원)가 실지거래가액에 의한 양도차익을 초과할 수 없으므로(국심 2001서334, 2001.5.21 같은 뜻임), 이 건의 경우 청구인이 주장하는 쟁점토지의 실지거래가액이 확인되고 기준시가에 의한 양도소득세가 실지거래가액에 의한 양도차익을 초과하는 지에 대하여 살펴보면, 청구인은 쟁점토지의 실지양도가액은 28,405,000원이라고 주장하면서 매매계약서등을 제시하고 있으나, 쟁점토지의 기준시가는 156,443,200원이고, 처분청이 쟁점토지 인근 부동산중개업소에 확인한 바에 의하면 당시 거래가액은 평당 423,142원(청구인 주장가액 72,000원)이며, 쟁점토지에 1996.8.28 채권최고액 1억2천만원에 근저당권이 설정된 점등을 종합하여 보면, 청구인이 주장하는 실지양도가액 28,405,000원은 신빙성이 없으므로 실지양도가액이 확인되지 아니한 이 건의 경우 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하고 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.