건물이 1세대1주택으로 볼 수 있는 주택인지 여부

심판청구번호 국심2001중 2587(2002. 1.18) 청구인은 2000.12.7 ○○○도 ○○○시 ○○○동 ○○○ 대지 397㎡ 및 위 지상 건물 394.21㎡(지하실 132㎡ 포함하며, 이하 "쟁점건물"이라 한다)를 청구외 노○○○에게 양도하고 2000.12.8 기준시가로 양도차익을 산정하여 부동산양도신고를 하였다. 처분청은 청구인이 위 양도신고에 따른 세액 58,907,540원(분납할 세액 포함)을 기한내에 납부하지 아니함에 따라 2001.4.10 청구인에게 2000년귀속 양도소득세 69,302,990원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.5.31 이의신청을 거쳐 2001.9.27 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인은 1976.2.18 부친 김○○○으로부터 받은 주택에 거주하다가 1997.6.30 기존주택을 헐고 쟁점건물을 신축하였으며 1997.8월에 음식점으로 개조하여 1층 (125.67㎡)은 음식점으로 사용하고 2층(71.51㎡)과 부속사(65.03㎡)는 주택으로 사용하였는 바, 주택으로 사용한 면적이 그외의 면적보다 크므로 1세대1주택 비과세대상이다.

(2) 설령, 1세대1주택 비과세대상이 아니라 할지라도 청구인이 농사와 겸업하여 음식점을 운영하던 중 쟁점건물을 청구외 박○○○ 부부에게 임대하였고 그후 ○○○협동조합의 대출금 연체등 자금사정의 악화등으로 위 노○○○에게 440,000,000원에 양도하였는 데, 쟁점건물 신축비용으로465,000,000원이 소요되어 사실상 양도차익이 발생하지 아니하였으므로 이 건 부과처분은 취소되어야 한다.

• 나. 처분청 의견 쟁점건물의 주택사용여부를 확인하기 위해 현지출장한 바, 조사일 현재 청구외 김○○○이 당해 부동산의 전부를 한식당(상호: ○○○)으로 사용하고 있었고, 1999.3.5~2001.3.19간 위 건물을 임차하여 한식점(상호: ○○○가든)을 운영한 박○○○부부는 건물 전체를 음식점으로 사용하였다고 진술하였으며 쟁점건물을 매수한 위 노○○○도 이것이 사실임을 확인하였다. 반면, 청구인이 쟁점건물을 신축하여 1층(125.67㎡)은 음식점으로 2층(71.51㎡)은 가족과 함께 주택으로 사용한 사실이 관련공부등에 의해 확인되나 부속사(65.03㎡)의 경우 음식점의 부속창고 또는 농기구 보관용으로 사용하였는지 여부는 확인되지 않고 있다. 또한, 청구인이 쟁점건물을 주택으로 사용하였다 하더라도 1999.3.5부터 위 박○○○ 부부가 쟁점건물에서 음식점을 임차운영한 기간동안 청구인은 인근 비닐하우스 가건물에서 거주하였음이 확인되고 있으며, 위 건물의 양도시점은 대금청산일과 잔금지급약정일이 불분명하여 소유권이전등기접수일인 2000.12.7을 양도시기로 보아야 하는 데, 당해 시점에는 임차인 박○○○부부가 음식점을 운영하고 있던 중이어서 양도당시 주택이 아니므로 이 건 1세대1주택 비과세적용을 배제한 당초 처분이 정당하다.

• 가. 쟁점

① 쟁점건물이 1세대1주택으로 볼 수 있는 주택인지 여부

② 부동산양도신고시 기준시가로 양도차익을 계산하였으나, 확정신고기한까지 실지거래가액으로 신고하지 아니한 경우 실지거래가액으로 양도차익을 경정할 수 있는지 여부

• 나. 관련법령 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대1주택(거주용 건물의 연면적·가액 및 시설등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1호 및 동조제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 소득세법 제96조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1호 및 동조제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 소득세법시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조제3호에서 "1세대1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년이상인 것을 말한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

③ 법 제89조제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저, 쟁점①(1세대1주택 비과세적용 여부)에 대하여 본다. 첫째. 처분청 의견에 의하면, 청구인이 1997.6.30 쟁점건물을 신축하여 거주하던 중 1999.3.5부터 청구외 박○○○ 부부에게 임대하고 청구인은 그 가족과 함께 인근 비닐하우스 가건물에 거주하였으며 2000.12.7(등기접수일) 쟁점건물을 청구외 노○○○에게 양도하였는 바, 양도일 현재 주택이 아닌 사실(음식점임)이 확인된다. 둘째, 처분청이 제출한 일반건축물대장(2000.11월 과천시장 발행)에 쟁점건물의 용도가 제2종근생(일반음식점) 및 부속사로 되어 있고, 건물등기부등본(2000.11.27 과천등기소장 발행)에도 근린생활시설 및 부속사로 표기되어 있으며, 당해 사실로 보아 1997.6.30 쟁점건물을 신축하여 음식점으로 용도변경한 것이 아니라 당초부터 음식점으로 사용하기 위해 신축한 것으로 보여진다. 셋째, 청구인이 1999.2.11 임차인 박○○○과 임대차계약을 체결하기 위해 작성한 중개대상물확인·설명서(Ⅰ)에 의거 쟁점건물의 면적이 건축물대장등에 표시되어 있는 262.21㎡외에 지하실(약40평정도)이 있음이 나타나고 있고 이에 대하여 청구인은 문을 만들기 위해 벽돌을 쌓아 막아놓고 사용하지 않았다고 진술하고 있다(추후 젓갈등을 보관하였다고 진술내용을 번복하였음). 넷째, 쟁점건물중 부속사(65.03㎡)의 경우 처분청조사시 청구인이 주장하는 바와 같이 농기구 보관용으로 사용하였는지 여부는 확인되지 않은 것으로 밝혀지고 있고, 청구인이 음식점을 개업할 때부터 근무한 종업원 윤○○○의 확인서에서 2층은 살림집을 하고 부속사는 창고로서 곡식과 야채를 넣어 두었다고 하고 있어 당해 부속사가 주택용으로 사용되었다고 인정하기는 어려운 것으로 판단된다. 위 사실을 종합해 보면, 쟁점건물 양도당시의 실제 현황이 건축물관리대장의 내용과 같이 주택이 아닌 것으로 판단되므로 이 건 1세대1주택 비과세대상에 해당한다는 청구주장은 이를 받아들일 수 없다 할 것이다.

(2) 쟁점②(실지거래가액으로 양도차익 산정여부)에 대하여 본다. 위 관련법령에 의하면, 부동산의 양도에 의한 양도차익은 원칙적으로 기준시가에 의하며 다만, 양도자가 양도소득세 과세표준과 세액을 확정신고기한까지 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 신고하는 경우등에 한하여 실지거래가액으로 결정할 수 있는 데, 이 건의 경우 청구인이 2000.12.7 쟁점건물을 양도하고 2000.12.8 기준시가로 양도차익을 계산하여 부동산양도 사전신고를 하였을 뿐이고 양도소득세 확정신고기한까지 증빙서류를 갖추어 실지거래가액을 신고한 사실이 없으므로 기준시가에 의한 이 건 부과처분은 적법하다고 판단된다(국심 2000중2567, 2001.1.27 같은 뜻임).

이 건 심판청구는 청구인 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.