겸용주택의 주택면적 판정

심판청구번호 국심2001중 2501(2001.12.22) 213,950원의 부과처분은 이를 취소한다.

청구인은 1990.7.31 취득한 경기도 고양시 덕양구 ○○○동 ○○○ 대지 122㎡와 같은 동 ○○○ 대지 17㎡(이하 "쟁점토지"라 한다) 및 동 지상 건물[공부상 102.06㎡(주택 25.13㎡, 점포 44.44㎡, 근린생활시설․일반음식점 25.20㎡, 부속사 7.29㎡)로 기재, 이하 "쟁점건물"이라 하고 쟁점토지와 쟁점건물을 합쳐 "쟁점부동산"이라 한다]을 1999.6.23 청구외 임○○○에게 양도하였다. 이에 대하여 처분청은 2001.2월 쟁점건물중 주택의 면적(57.62㎡)이 주택외의 면적(44.44㎡)보다 큰 것으로 보아 쟁점부동산을 1세대1주택 및 부속토지라 하여 양도소득세를 비과세 결정하였다가, 당초 주택의 면적으로 계산하였던 근린생활시설(25.20㎡) 및 부속사(7.29㎡)의 면적 합계 32.49㎡를 주택외의 면적으로 보아(이 경우 주택의 면적은 25.13㎡, 주택외의 면적은 76.93㎡임), 2001.7.4 청구인에게 쟁점건물중 주택 부분을 제외한 주택외의 부분 및 이에 부수되는 토지에 대한 1999년도분 양도소득세 12,213,950원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.9.25 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 공부상 면적만을 기준으로 점포와 점포에 부수된 방을 주택외의 면적으로 보아 이 건 양도소득세를 부과하였으나, 쟁점부동산에는 미등기주택 20.67㎡가 있었는 바 쟁점부동산중 청구외 이○○○의 전 세대원이 거주한 면적과 미등기주택 면적을 합산하는 경우 주택 면적이 주택외의 면적보다 크기 때문에, 쟁점부동산 전체를 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택 및 부수토지로 보아 이 건 양도소득세를 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 무허가 주택이 있었다고 주장하고 있으나 이를 확인할 수 있는 근거서류가 없고, 겸용주택의 경우 점포에 부수된 거주용 방은 주택외의 면적으로 보아야 하는 것이며(국세청 재일 01254-619, 1990.4.24), 가사 청구인의 주장과 같이 청구외 이○○○이 실제 거주한 면적 13.51㎡를 주택 면적으로 인정하더라도 주택외의 면적이 주택 면적보다 크기 때문에 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점건물의 주택외의 면적이 주택 면적보다 큰 것으로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(1999.12.28 법률 제6051호로 개정되기 전의 것) 제89조【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 부과하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(거주용건물의 연면적·가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득

(2) 같은 법 시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제3호에서 “1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년이○○○ 것을 말한다. (이하 생략)

③ 법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인이 쟁점부동산을 3년 이상(8년 11개월) 보유한 사실과 쟁점주택외에 주택을 보유하지 아니한 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. 처분청은 공부상 면적외에 무허가주택의 존재여부에 대한 조사확인 없이 당초 공부상 전체 면적(102.06㎡)중 점포(44.44㎡)외의 나머지 면적 전체(57.62㎡)를 주택 면적으로 보아 비과세결정 하였다가, 이 건 부과시에는 공부상 주택 면적(25.13㎡)외의 나머지 면적 전체[102.06 - 25.13 = 76.93(㎡)]를 주택외의 면적으로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 사실이 결정결의서 등의 심리자료에 의하여 확인되며, 처분청의 당초 비과세결정시에 작성한 1세대 1주택 검토조서에 의하면 처분청의 조사공문원이 현지 출장하여 청구외 이○○○외 2인이 점포에 부수된 방에서 실제 거주한 사실을 확인한 바 있다. 이에 대하여 청구인은 쟁점부동산의 평면도 및 현장사진과 이○○○의 주민등록등본 등을 제시하면서 쟁점부동산에는 무허가 주택(20.67㎡)이 있었고, 공부상 점포로 되어 있는 면적중 점포에 부수되어 이○○○ 등 세대전원이 주거용으로 사용된 면적(13.51㎡)이 있었으므로 쟁점건물중 주택 면적을 산정함에 있어서는 이들을 포함하여야 하며, 이 경우 쟁점건물은 주택 면적이 주택외의 면적보다 큰데도 이 건 양도소득세를 부과함은 부당하다고 주장하고 있다. 이에 당심에서는 현지에 출장하여 쟁점건물의 구조와 면적을 확인한 바, 쟁점건물에는 청구인이 제시한 평면도와 같은 면적의 나무 및 샷시 등을 이용 벽면을 구축한 무허가 주택(방 및 부엌)이 있으며, 이는 외관상으로도 벽돌로 지어져 기존 건물과는 확연히 식별할 수 있었고 그 상태로 보아 3년이상이 경과된 것으로 보였다. 한편, 겸용주택인 쟁점주택에 있어 처분청은 점포에 부수된 방은 주거용으로 사용되었는지 여부에 불구하고 점포로 보아야 한다고 주장하고 있으나, 쟁점주택의 임차인인 이○○○ 등이 주거로 사용한 사실이 처분청의 현지 확인시 징취한 확인서 및 이○○○의 주민등록등본에 의하여 확인되고 있으므로 점포에 부수된 방의 경우 동 면적(실측한 바에 의하면 10.51㎡임)은 주택의 면적으로 보아야 할 것으로 판단된다(국심 2001서 1204, 2001.10.29 같은 뜻임). 위 내용을 종합하여 볼 때, 쟁점건물(무허가주택 면적을 포함하여 총 122.73㎡)중 주택의 면적은 공부상 주택(25.13㎡)과 무허가 주택(20.67㎡) 및 점포중 주거용 사용 면적(13.51㎡) 및 부속사(화장실 7.29㎡)중 주택 해당면적 3.75㎡(부속사의 면적을 주택과 주택외의 면적으로 안분하는 경우 주택 해당면적은 3.75㎡이며, 주택외의 해당면적은 3.54㎡임)의 합계인 63.06㎡로서 주택외의 면적 59.67㎡보다 크기 때문에 쟁점건물 전체를 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택으로 보아야 할 것이므로, 쟁점부동산의 양도에 대하여 이 건 양도소득세를 부과한 당초 처분은 취소함이 타당할 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.