실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용한 처분

심판청구번호 국심2001중 2365(2001.12.15) � 청구인은 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 202㎡ 및 건물 483.14㎡(지하 1층·지상 3층으로 이하“쟁점부동산”이라 한다)를 1999. 3.29 양도한 후 1999.3.31 토지는 실지거래가액(쟁점부동산의 실지양도가액을 토지와 건물의 기준시가로 안분계산)으로, 건물은 기준시가로 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 토지의 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니한다고 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 2001.4.10 청구인에게 1999년 귀속 양도소득세 29,417,110원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.6.2 이의신청을 거쳐 2001.9.8 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 1991.4.10 쟁점부동산 중 토지의 2분의 1 지분 및 지상건물을 고○○○으로부터 150,000,000원에 취득하고 1995.6.7 토지의 나머지 2분의 1지분을 취득하면서 당초 취득한 지상건물을 철거한 후 ○○○건설(주)와 공사금액 260,000,000원에 건물신축도급계약을 체결하여 1995.9.22 건물을 준공하고 이를 임대하다가, 은행이자부담 및 채권자의 변제독촉 등을 감당할 수 없어 취득원가보다 낮은 570,000,000원에 양도하고 토지는 실지거래가액, 건물은 기준시가로 하여 양도가액 361,220,478원, 취득가액 332,448,340원으로 자산양도차익예정신고를 하였으나, 처분청은 신고한 토지 거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니한다고 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과하였는 바, 쟁점부동산의 양도당시 및 취득당시 매매계약서, 상대방의 거래사실확인서, 금융거래자료, 건물신축공사대금지급 영수증, 무통장입금증빙, 임대차계약서 등의 증빙서류에 의하여 쟁점부동산의 실지양도가액이 570,000,000원, 실지취득가액이 610,000,000원임이 확인되므로 그에 의하여 양도차익을 산정하는 경우 양도차익이 없음에도 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 실지거래가액 중 토지의 취득가액은 매매계약서, 등기부등본상의 근저당권설정 내역, 청구인의 ○○○예금거래명세표, 청구인이 ○○○시 ○○○구청장으로부터 수령한 보상금 등에 의하여 뒷받침되나, 건물의 경우 청구인은 ○○○건설(주)과 공사도금금액 260,000,000원에 건물신축계약을 체결하였다고 주장하나 20,000,000원이 입금된 무통장입금증빙, 영수증 외에 공사도급계약서 및 대금지급관련 금융거래자료 등 객관적 증빙서류가 없으므로 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 실지취득가액 610,000,000원이 확인되지 아니하고, 한편 쟁점부동산의 양도당시 매매계약서, 청구인의 ○○○대출통장 거래내역조회표, ○○○예금통장 등에 의하면, 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 실지양도가액과 부합되나 청구인이 부가가치세신고당시 제출한 부동산임대명세서상의 임대보증금이 40,000,000원에 불과하여 양도대금 중에 포함되었다고 주장하는 임대보증금 160,000,000원과 차이가 있으므로 쟁점부동산의 실지양도가액 또한 확인되지 아니하여, 기준시가로 양도차익을 산정하고 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 자산양도차익예정신고시 토지는 실지거래가액, 건물은 기준시가로 신고한 양도자가 처분청이 양도소득세과세표준 및 세액을 결정하기 전까지 신고하지 아니한 토지 및 건물의 다른 실지거래가액을 주장하는 경우 그에 의하여 양도차익을 산정할 수 있는지 여부와 청구인이 주장하는 실지거래가액이 확인되고 기준시가에 의한 양도소득세액이 실지거래가액에 의한 양도차익을 초과하는지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】에서『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고 있고, 제97조【양도소득의 필요경비계산】제1항에서『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.(이하 생략)』고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제166조【양도차익의 산정】제4항에서『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서“당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.∼2. (생략)

3. 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 심리자료를 보면, 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 토지는 실지거래가액(양도가액 266,041,898원, 취득가액 245,000,000원), 건물은 기준시가(양도가액 95,178,580원, 취득가액 87,448,340원)로 하여 자산양도차익예정신고를 하였으나, 처분청은 청구인이 신고한 토지의 실지거래가액을 부인하고 기준시가(양도가액 222,203,940원, 취득가액 128,273,620원)에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과하였고, 청구인은 심판청구에서 쟁점부동산의 실지양도가액 및 실지취득가액이 각각 570,000,000원(토지 399,062,847원, 건물 170,937,153원), 610,000,000원(토지 350,000,000원, 건물 260,000,000원)이므로 그에 의하여 양도차익을 산정하여야 한다고 주장하고 있다. 소득세법 제96조 제1호, 제97조 제1호 및 같은법시행령 제166조 제4항 제3호에 의하면, 자산양도차익은 원칙적으로 양도당시 및 취득당시기준시가에 의하여 산정하는 것이나, 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 그 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 것인바, 청구인은 예정신고를 한 토지의 실지거래가액은 사실과 다르고 증빙서류에 의하여 확인되는 실지양도가액이 399,062,847원이고 실지취득가액은 350,000,000원이며, 기준시가로 예정신고 한 건물은 실지양도가액이 쟁점부동산의 실지양도가액(570,000,000원)을 토지 및 건물의 기준시가로 안분계산한 170,937,153원이고 실지취득가액이 260,000,000원이므로 그에 의하여 쟁점부동산의 양도차익을 산정하여야 한다고 주장하고 있으나, 처분청이 양도소득세과세표준 및 세액을 결정하기 전까지 청구인이 주장하는 위 토지 및 건물의 실지거래가액을 신고하지 아니한 이 건의 경우 위 관련법령에 의하여 토지와 건물 모두 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한 처분은 적법한 것이나, 청구인이 주장하는 실지거래가액이 확인되고 그 양도차익이 없는 경우, 양도소득세과세에서 실질과세원칙을 포기한 것이 아니라 정책적으로 기준시가 과세원칙을 채택하고 있고 소득이 없는 곳에 과세할 수 없다는 조세법률주의 원칙상 실지양도차익을 초과하는 기준시가에 의한 양도차익의 산정은 타당하지 아니하므로, 쟁점부동산의 실지양도차익이 확인되는 경우 기준시가에 의한 양도소득세가 실지거래가액에 의한 양도차익을 초과할 수 없는 것인 바(국심 2001서334, 2001.5.21 같은 뜻임), 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 실지거래가액이 확인되고 기준시가에 의한 양도소득세가 실지거래가액에 의한 양도차익을 초과하는지에 대하여 본다.

(2) 먼저 청구인은 쟁점부동산의 실지취득가액이 1991.4.10 취득한 토지 2분의 1지분의 취득가액 150,000,000원, 나머지 2분의 1지분의 취득가액 200,000,000원, 건물 취득가액 260,000,000원 합계 610,000,000원이라고 주장하고 있는 바, 쟁점부동산 중 1991.4.10 취득한 토지의 실지취득가액 증빙서류로 취득당시 매매계약서(매입대금 150,000,000원, 1991.3.8 계약), 거래상대방 고○○○의 거래사실확인서(1999.3.30), 중개인 서○○○의 인우보증서, 등기부등본 상에 1991.4.3 청구인은 채무자로 하여 채권최고액 45,000,000원의 근저당권을 설정한 내역, 청구인의 ○○○ 예금거래표상에 1991.3.18∼1991.3.20 합계 42,000,000원을 인출한 기록, 청구인 소유의 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 전 301㎡가 도로로 편입되어 1991.3.12 ○○○시장에게 78,260,000원에 매매한 매매계약서 및 대금지급을 청구한 청구서 등을 제출하고 있어 1991.4.10 취득한 토지의 실지취득가액은 인정된다고 볼 것이나, 쟁점부동산 중 1995.6.7 취득한 토지의 실지취득가액 증빙서류로 취득당시 매매계약서(매입대금 200,000,000원, 1995.5.2 계약), 거래상대방 송○○○의 거래사실확인서(1995.5.2), 중개인 최○○○의 인우보증서(2001.5. 30), 1994.8.23 ○○○이 송○○○을 채무자로 하여 채권최고액 65,000,000 원을 설정하였다가 청구인이 취득한 후인 1996.10.26 근저당권을 해지한 사실이 나타나는 등기부등본, ○○○시 ○○구청장의 청구인 소유의 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○의 도로편입에 따른 보상금 161,415,000원의 보상금을 수령한 사실이 기재된 정보공개결정통지서(2000.11.2) 등을 제출하고 있으나, 보상금이 매입대금으로 지급된 사실을 입증할 수 있는 증빙은 없고, 한편 청구인은 쟁점부동산 중 토지를 취득한 이후 ○○○건설(주)(○○○도 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○)와 270,000,000원(쟁점부동산 관련 도급금액은 260,000,000원)의 공사도급계약을 체결하여 1995.9.22 지하 1층·지상 3층의 건물을 준공하였다고 주장하면서 증빙서류로 ○○○건설(주) 대표이사 박○○○과 현장소장 김○○○의 건축시공확인서(2001.8), 청구인이 1995.10.30 김○○○의 ○○○은행예금계좌(○○○)에 20,000,000원을 입금한 사실이 나타나는 무통장입금증빙, 김○○○가 작성한 영수증(1995.10.16 23,000,000원 수령, 1995.11.27 82,000,000원 수령, 기타 공사대금지급약정서) 등을 제출하고 있으나, 공사도급계약서, 견적서, 공사대금을 지급한 사실을 확인할 수 있는 금융거래자료 등의 객관적인 증빙서류의 제시는 없다. 위 사실관계를 종합하여 보면, 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 실지취득가액은 인정하기 어렵다 할 것이므로 기준시가에 따라 양도차익을 산정하여야 하고 그와 같이 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.