8년 이상 자경농지 해당 여부

심판청구번호 국심2001중 2356(2001.12.31) 요 청구인은 ○○○시 ○○○군 ○○○면 ○○○리 ○○○외 2필지 전·답 9,795 ㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)가 1999.6.16. 및 1999.7.21. 경락으로 인해 양도되자 8년 자경농지 면제신청서를 첨부하여 양도소득세를 확정 신고하였으나, 처분청은 양도 당시에 사실상 농지에 해당되지 않는다고 보아 쟁점토지의 양도에 대하여 8년 자경 농지의 면제규정을 배제하여 2001.5.4. 1999년 귀속 양도소득세 365,741,550원을 청구인에게 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001. 8. 29. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점토지 인근의 ○○○군 ○○○면 ○○○리 ○○○에 "○○○여관 및 주택신축공사(이하 "건물신축공사"라 한다)"를 청구외 ○○○건축(이하"○○○건축"이라 한다)에게 도급을 주면서 그 공사비 대가로 쟁점토지를 건물신축공사 준공시에 지급하기로 대물변제계약을 체결하여 1996년경 공사가 완료되었다.

(2) 건물신축공사 중 ○○○건축은 신축자금이 부족하여 쟁점토지를 금융기관에 담보를 설정하고 대출을 받았으며, ○○○건축의 현장 소장 청구외 조○○○(이하 "조○○○"이라 한다)이 자신의 명의로 쟁점토지의 농지전용허가를 강하군수로부터 받아 터파기 공사를 하던 중 자금난으로 경매가 개시되었다.

(3) 처분청은 쟁점토지가 정부에 수용되어 포장공사가 이루어진 후에 확인을 나와 농지로 보지 아니하였으나, 건물신축공사는 1996년경에 준공되었고, 청구외 조○○○이 1997.4.2. 자신의 명의로 농지전용허가를 신청하여 허가를 득 한 점을 보더라도 도급계약에 의해 대물변제로 인한 쟁점토지의 양도시기는 건물 준공시점인 1996년으로서 당시 지목이 농지이므로 8년이상 자경농지에 해당됨에도 처분청이 소유권이전등기접수일을 양도시기로 보아 사실상 농지에 해당되지 않아 청구인에게 양도소득세를 부과한 당초 처분은 부당하다.

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인은 건물신축공사비 대가로 쟁점토지를 대물 변제하였으므로 그 양도시기는 건물신축공사의 완료일로 보아야 한다고 주장하나, 건물신축공사대금을 쟁점토지로 대물 변제한다는 구체적인 증빙이 없고, 청구인이 조○○○에게 쟁점토지의 사용승인을 해준 점등으로 보아 건물신축공사완료일을 양도시기로 볼 수는 없다.

(2) 즉, 건물신축공사 완료시점에서 쟁점토지를 즉시 소유권이전하기로 약정했다고 주장하나, 경락일인 1999.7.21.까지 소유권이전등기가 경료되지 않았으므로 등기접수일을 양도일로 보는 것이 타당하고, 등기이전 당시에는 조경석등이 설치된 토지로서 농지에 해당되지 않아 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건은 쟁점토지의 양도시기를 대물변제약정일로 볼 것인지 소유권이전등기접수일로 볼 것인지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 (1) 조세특례제한법 (1998.12.28. 법률 제5584호로 개정된 것) 제69조 (자경농지에 대한 양도소득세 등의 면제) ① 다음 각호의 1에 해당하는 자가 8년 이상 계속하여 직접 경작한 토지로서 농지세의 과세대상이 되는 토지 중 대통령령이 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세 또는 특별부가세를 면제한다.

1. 대통령령이 정하는 바에 따라 농지소재지에 거주하는 거주자 (2) 조세특례제한법시행령 (1998.12.31. 대통령령 제15975호로 개정된 것) 제66조 (자경농지에 대한 양도소득세 등의 면제) ① 법 제69조 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 토지”라 함은 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년 이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지로서 다음 각호의 1에 해당하는 것을 제외한 것을 말한다. 이 경우 상속받은 농지의 경작한 기간을 계산함에 있어서는 피상속인이 취득하여 경작한 기간은 상속인이 이를 경작한 기간으로 본다.

1. 양도일 현재 특별시·광역시(광역시에 있는 군을 제외한다) 또는 시(지방자치법 제3조 제4항 의 규정에 의하여 설치된 도·농복합형태의 시의 읍·면지역을 제외한다)에 있는 농지 중 도시계획법에 의한 주거지역·상업지역 및 공업지역안에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지 (단서 생략)

④ 법 제69조 제1항 제1호에서 “대통령령이 정하는 바에 따라 농지소재 지에 거주하는 거주자”라 함은 8년 이상 다음 각호의 1에 해당하는 지역에 거주하면서 경작한 자를 말한다.

1. 농지가 소재 하는 시·군·구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 조에서 같다)안의 지역

2. 제1호의 지역과 연접한 시·군·구안의 지역 (3) 소득세법 (1998.12.28.법률 제5580호로 개정된 것) 제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (4) 소득세법시행령 (1998.12.31.대통령령 제15969호로 개정된 것) 제162조 (양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검 사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점토지중 인천광역시 ○○○군 ○○○면 ○○○리 ○○○ 전 1,015 ㎡는 1976.10.8. 취득하여 1999.6.16. 경락으로 양도하고, 같은 리 ○○○ 답 2,223 ㎡는 1976.9.22. 취득하여 1999.7.21. 경락에 의하여 양도하고, 같은 리 ○○○ 전 6,557 ㎡는 1976.9.22. 취득하여 1999.7.21. 경락에 의하여 양도한 사실이 처분청의 관련자료에 의하여 확인된다. 청구인은 쟁점토지 인근의 같은 리 ○○○의 ○○○여관 및 주택신축공사(이하 "건물신축공사"라 한다)를 청구외 ○○○건축에게 도급을 주면서 그 공사비 대가로 건물신축공사 완료시에 쟁점토지를 대물변제하기로 약정하였고, 청구외 조○○○ 명의로 농지전용허가를 득 한 점을 보더라도 1996년 건물신축공사 완료일이 사실상의 양도일임에도 처분청이 소유권이전등기 접수일을 양도시기로 보고 양도당시 사실상 농지에 해당되지 않는다 하여 8년 자경농지의 면제규정을 배제하고 양도소득세를 부과한 것은 부당하다고 주장하고 있어 이에 대해 본다.

(1) 먼저, 청구인이 1995.3.22. ○○○건축과 건물신축공사의 공사도급계약서의 약정내용을 보면, 공사금액은 1,590,000,000원정으로, 공사 착공일자는 1995.4.1. 준공일자는 1995.11.31.로 하고, 공사비 지불방법은 ○○○여관 1동 건물면적 530평 준공시(준공검사완료) 지적도에 표시된 형태부분의 토지 2,271평의 등기를 "을(○○○건축)"에게 이전한다. 단, 골조공사 완료시 "을"이 자금을 이용할 때 쌍방 합의하에 위 평수의 토지를 은행에 담보 설정하여 자금을 융통하여 주고 등기 이전시 "갑(청구인)"에게 반환하기로 한다고 기재되어 있다.

(2) 다음으로, 쟁점토지가 양도 당시 농지인지 여부를 청구인과 처분청이 주장하는 각 시기별로 살펴본다. 청구외 조○○○은 1997.4.2. ○○○군수로부터 쟁점토지에 대하여 자신의 명의로 관람집회시설(예식장) 및 근린생활시설(음식점)건립 부지조성을 위한 농지전용허가를 받았으나, 정당한 사유 없이 2년 이상 농지전용목적사업에 착수하지 않아 1999.7.23. 허가관청으로부터 그 허가취소 처분을 통보 받으면서 취소지상의 설치된 조○○○은 농지로 활용될 수 있도록 원상회복 할 것을 명령받은 사실이 농지전용허가 취소 통보(○○○군 농수 51311-2294, 1999.7.23.)공문에 의하여 확인된다. 위 공문에서 나타나듯이 1997.4.2.에 농지전용허가를 받은 점으로 보아 건물신축공사의 완료시기인 1996년경에는 쟁점토지의 지목이 농지로 보이나, 위 공문에서설치된 조○○○은 농지로 활용될 수 있도록 원상 회복할 것으로 명령한 점과 청구외 조○○○이 처분청의 조사공무원에게 1996년 말부터 터파기 공사를 시작하였다고 진술한 점(처분청의 현지확인복명서), 그리고 청구인이 이 부분에 대하여는 반론을 제기하지 않은 사실 등에 비추어 경락일인 1999.7.21. 당시에는 토지현황이 농지가 아닌 것으로 판단되며, 이에는 청구인과 처분청간에 다툼이 없는 것으로 보인다.

(3) 한편, 청구인은 쟁점토지의 대물 변제일이 건물신축공사의 완료일로 약정되어 있고 조○○○이 자신의 명의로 농지전용허가를 받았으므로 건물준공일이 양도시기라고 주장하지만, 대물변제는 채무자가 채권자의 승낙을 얻어 본래의 채권의 이행에 갈음하여 다른 급여를 현실적으로 지급한 때 변제와 같은 효력이 있는 것으로서 다른 급여가 부동산의 소유권을 이전하는 것일 때에는 소유권이전등기를 하여야만 대물변제가 성립되어 본래의 채무가 소멸되는 것(같은 취지의 대법원 92누11602. 1993.5.11, 90누5801. 1990.10.26, 국심96중2089. 1997.1.22, 국심95경1639. 1995.10.30. 등 다수 참조)이므로 채무자의 입장에서는 소유권이전등기된 날이 부동산의 양도일이 된다 하겠으며, 농지전용허가 또는 건축물의 신축은 비록 타인의 토지라 하더라도 토지소유자의 사용 승락을 얻어 전용(농지법시행령 제37조 참조) 또는 건축할 수 있는 것(건축법시행규칙 제6조 참조)이므로 청구외 조○○○ 명의로 쟁점토지에 대한 농지전용허가를 받았다 하여 ○○○건축에게 양도되었다고 볼 수는 없는 것이므로 쟁점토지가 건물신축공사 완료일에 ○○○건축에 양도되었다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점토지의 양도시기를 소유권이전등기접수일로 보아 8년 자경농지에 해당되지 않는다 하여 양도소득세를 부과한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.