부동산의 평가

심판청구번호 국심2001중 2340(2001.12.18) � 처분청은 청구인이 상속재산인 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 전 1,867㎡(이하 "쟁점상속재산"이라 한다)를 감정가액으로 평가하여 신고하였으나 감정평가의 목적이 상속세납부목적이라고 보아 감정가액에 의한 상속세 신고내용을 부인하고 기준시가로 평가하여 2001.3.4. 상속세 63,581,530원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.5.12. 이의신청을 거쳐 2001.9.10. 심판청구를 하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인은 ○○○과 ○○○에 대출을 신청하였고 대출신청을 받은 ○○○과 ○○○는 담보제공자산인 쟁점상속재산을 감정평가법인에 감정평가를 의뢰하였고 ○○○에서 ○○○감정평가법인의 평가서에 의거 2000.6.9.자로 1억원의 대출이 성사되자 ○○○의 대출신청 건을 취소한 바 있으므로 쟁점상속재산의 감정평가목적은 당초 대출목적이었으며 상속세법 제60조 및 동법 시행령 제49조제1항제1호의 규정에 의거 상속세 납부목적이외의 공신력 있는 2개의 감정평가법인이 감정한 가액의 평균액이므로 이를 시가로 인정하여야 한다.

(2) 한편, 쟁점상속재산의 인근에 소재하는 공시지가가 578,000원인 도로저촉토지인 ○○○동 ○○○의 보상가액이 공시지가의 44%인 252,500원이고 공시지가가 322,000원인 ○○○동 ○○○의 보상가액이 153,000원인 점등 보상가액이 공시지가 보다 현저히 낮게 책정되고 있는 점을 감안하면 공시지가의 59.1%수준으로 감정평가된 쟁점토지의 가액은 결코 낮은 가액이 아님에도 법규정에 합당한 감정평가가액의 평균액으로 신고한 당초신고를 부인하고 기준시가로 과세한 처분청의 당초처분은 부당하다.

• 나. 처분청 의견 청구인은 ○○○감정평가법인의 감정에 의한 ○○○에서의 대출여부가 불투명하여 ○○○와의 대출절차를 계속 진행하여 ○○○감정평가법인의 평가를 하였다고 주장하고 있으나, 담보부동산의 실질적인 가치나 2000.6.1.자 ○○○감정평가법인의 평가액이 351,785,000원인 점을 고려할 때 담보부동산의 가치가 대출금 1억원을 훨씬 상회하여 ○○○의 대출이 충분히 가능하였다고 판단되는 상황에서 ○○○에서 대출절차를 계속 진행시킬 이유는 전혀 없으므로 ○○○감정평가법인의 평가목적은 상속세 납부목적의 평가로 보여지는바 청구인이 제시한 감정평가액을 법규정에 의한 시가로 볼 수 없으므로 개별공시지가로 결정한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 상속개시 후 대출목적으로 감정하였으나 실제대출을 받지 아니한 경우, 그 감정평가액을 시가로 인정할 수 있는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

(1) 상속세법 (1996.12.30. 법률제5193호로 개정된 것) 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다. 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다. (1998. 12. 28 개정)

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

대통령령이 정하는 시가표준액에 의한 가액

⑦ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. (1998. 12. 28 신설) 제66조 【저당권 등이 설정된 재산의 평가의 특례】 다음 각호의 1에 해당하는 재산은 제60조의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. (1998. 12. 28 개정)

1. 저당권 또는 질권이 설정된 재산

3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다) (1998. 12. 28 개정)

(2) 상속세법시행령 (1998.12.31. 대통령령 제15971호로 개정된 것) 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일전 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다)부터 상속세과세표준신고 또는 증여세과세표준신고의 기간중 매매·감정·수용·경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매가 있는 경우에 한하여 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (1998. 12. 31 개정)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 상속세 및 증여세 납부외의 목적으로 재산을 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 (1998. 12. 31 개정)

3. 당해 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액 (1998. 12. 31 개정)

② 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일부터 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 제63조 【저당권 등이 설정된 재산의 평가】

① 법 제66조에서 “대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 금액을 말한다. (1998. 12. 31 개정)

1. 저당권(공동저당권 및 근저당권을 제외한다)이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액

2. 공동저당권이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액을 공동저당된 재산의 평가기준일 현재의 가액으로 안분하여 계산한 가액

3. 근저당권이 설정된 재산의 가액은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액 (1998. 12. 31 개정)

4. 질권이 설정된 재산 및 양도담보재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액

5. 전세권이 등기된 재산의 가액은 등기된 전세금(임대보증금을 받고 임대한 경우에는 임대보증금) (1998. 12. 31 개정)

② 제1항 각호의 규정에 의하여 법 제66조 제1호의 재산을 평가함에 있어서 동일한 재산이 다수의 채권(전세금채권과 임차보증금채권을 포함한다)의 담보로 되어 있는 경우에는 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액으로 한다. (1998. 12. 31 신설)

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점상속재산의 인근에 소재하는 공시지가가 578,000원이며 도로저촉토지인 ○○○동 ○○○의 보상가액이 공시지가의 44%인 252,500원이고 공시지가가 322,000원인 ○○○동 ○○○이 153,000원으로 수용되는 등 보상가액이 공시지가 보다 현저히 낮게 책정되고 있는 점을 감안하여야 하며 긴급한 사업자금의 조달을 위하여 ○○○과 ○○○에 중복하여 대출을 신청하였고 ○○○과 ○○○에서 쟁점토지를 감정평가법인에 평가의뢰하여 이후 ○○○에서 대출을 받았으므로 상속세법 제60조 및 동법 시행령 제49조 제1항 제1호 규정에 의거 상속세 납부목적이외의 공신력 있는 2개의 감정평가법인이 감정한 가액에 해당된다. 따라서, 이 감정가액의 평균액을 시가로 인정하여 한다고 주장하고 있어 이에 대해 살펴본다.

(1) 감정평가액의 시가인정 규정내용을 살펴보면, 상속세법시행령 제49조에서 상속재산 평기기준일(상속개시일)전 6월(증여재산의 경우에는 3월)부터 상속세과세표준신고 또는 증여세 과세표준신고의 기간 중 당해 재산에 대하여 2 이상의 총리령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 상속세 및 증여세 납부외 목적으로 재산을 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액은 시가로 보도록 규정하고 있다.

(2) 다음으로 감정평가 내용 및 감정목적에 대하여 살펴보면, ○○○이 평가의뢰한 ○○○감정평가법인의 감정평가서를 보면 평가목적이 담보로 되어 있으며 조사기간은 2000.6.1.로 되어 있고 도로저촉지역은 ㎡당 161,000원이며 그 외의 지역은 ㎡당 230,000원으로 되어있다. 또한, ○○○에서 평가의뢰한 ○○○감정평가법인의 감정평가서를 보면 평가목적이 담보로 되어 있으며 조사기간은 2000.6.5로 되어 있고 도로저촉지역은 ㎡당 190,000원이며 그 외의 지역은 ㎡당 270,000원으로 되어 있다. 한편, 청구인은 2000.6.5자로 상속으로 인한 소유권이전과 ○○○과의 근저당 설정계약을 접수하였으며 ○○○은 2000.6.9.자로 1억원의 대출을 완료하였으며 청구인은 그 날짜로 ○○○에 신청했던 대출신청을 취하했음이 확인된다.

(3) 위에서 살펴본 바와 같이 청구인은 긴급한 자금사정 등으로 두 곳에 금융기관에 대출신청을 하였다고 하나, 상속개시 이후에 비로소 긴급한 자금사정이 발생한 이유가 명확하지 않고 쟁점상속재산의 평가액이 351,785,000원임으로 대출금 1억원을 훨씬 상회하여 ○○○에서 대출이 충분히 가능하다고 판단됨에도 또 다른 곳에 대출절차를 진행시킨다는 것은 납득이 가지 않으며, 대출 받은 자금의 사용처 역시 분명하지 않는 등 상속세 신고납부직전에 이루어진 2개의 감정평가기관의 감정평가가 상속세 납부목적이 아닌 다른 목적의 감정평가로 보기는 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.