양도차익의 계산방법

심판청구번호 국심2001중 2293(2001.11.24) � 청구인은 1990.5.28 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○외 8필지 5,462㎡를 50,000,000원에 청구외 ○○○우로부터 취득하여 그 중 7필지 4,071㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1999.11.19∼1999.12.26 기간중에 유○○○외 4인에게 양도하고 실지거래가액(취득가액 37,365,934원, 양도가액 178,565,000원)으로 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 당초 청구인이 신고한 실지거래가액중 양도당시의 실지거래가액이 거래증빙에 의하여 확인되지 아니한다고 보아 기준시가로 쟁점토지의 양도차익을 산정하여 2001.6.14 청구인에게 1999년 귀속 양도소득세 90,610,850원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.9.5 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 당초 1985.10.5 청구외 ○○○호와 쟁점토지 매매계약을 체결하였으나, 쟁점토지중 ○○○동 ○○○에는 농가주택이 존재하고 주택의 소유자들은 ○○○씨일가로서 ○○○씨문중의 토지(선대 할머니인 망 장○○○ 명의)를 무상사용하고 있었는 바, 그러한 상속등기등 소유권이전에 따른 장애요인 때문에 확정판결을 거쳐 1999.8.19 청구인 명의로 소유권이전등기하였으며, 청구인이 경영하는 ○○○산업(주)의 긴박한 자금사정 때문에 쟁점토지를 시세보다 낮게 양도하였는 바, 처분청에서 현지조사를 실시하여 쟁점토지의 양수인 중 유○○○은 양수한 토지 일부를 2001.1월 평당 400,000원에 양도한 사실이 있고, 송○○○은 49,200,000원, 이○○○은 80,000,000원에 매수하였다는 사실을 확인한 바 있으므로, 조사한 실지거래가액이 신고한 실지거래가액과 다르다는 사유로 쟁점토지 전체를 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세하였으나, 일부의 실지거래가액이 신고된 양도가액과 다르다는 사유로 쟁점토지 전체를 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 부당하므로, 쟁점토지중 유○○○, 송○○○, 송○○○에게 양도한 분에 대하여는 당초 적법하게 예정신고된 실지거래가액으로 양도차익을 결정하고, 쟁점토지중 송○○○과 이○○○에게 양도한 토지는 처분청에서 확인한 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 신고한 실지양도가액(평당 145,000원)은 매매당시 거래시세(평당 400,000원) 및 개별공시지가(평당 590,000)에 비하여 현저히 낮은 가액으로서 당초 ○○○우가 공동으로 상속받은 14필지중 공동상속자인 ○○○우에게 소유권이전된 토지가 동 마을주민에게 1996.7월경 평당 400,000원에 거래된 사실이 ○○○우의 양도소득세 신고서에 의해 확인되고, 쟁점토지의 매수자인 유○○○도 동 물건을 2001.1월경 평당 400,000원에 김○○○외 2인에게 매매하였음이 확인되며, 청구인에게 지급한 금액을 입증할 수 있는 매매대금 수수에 대한 객관적인 금융자료 등을 제출한 사실이 없어 청구인이 신고한 양도가액은 실지거래가액으로 인정하기 어렵다. 청구인은 쟁점토지의 양도에 대해 매도대금 및 매수자에 대해 알지 못하고 있고, 조사시 쟁점토지 전체의 매매대금으로 410,000,000원을 지급하였다는 매수인 유○○○의 진술내용과 이와 관련하여 청구인이 주장하는 당초 계약자 송○○○, 송○○○과의 계약해지 위약금 50,000,000원 및 쟁점토지 매매대금의 중도금 및 잔금, 등기이전비 등 관련비용 등으로 매수인 유○○○이 청구인의 대리인 임○○○ 변호사에게 총 295,000,000원(현금보관증 255,000,000원, 영수증 40,000,000원)을 지급한 사실 등에 비추어 쟁점토지에 대해 나머지 매수인 송○○○외 3인의 계약내용과 청구외 유○○○의 계약내용이 중복되어 쟁점토지중 매수인 송○○○과 이○○○이 진술한 매수금액 49,200,000원과 80,000,000원을 청구인이 실제 매수인에게 직접 양도한 금액으로 볼 수 없는 바, 청구인이 신고시 제출한 증빙서류인 매매계약서 등에 의거 실지거래가액을 확인할 수 없으므로 실지거래가액 적용대상에서 제외하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건의 다툼은 양도소득세를 실지거래가액으로 신고하였으나 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지 및 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득 같은법 제96조【양도가액】 양도가액은 다음 각호의 가액으로 한다.

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한 다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 같은법 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정】

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지는 1994.4.18 청구외 장○○○으로부터 협의분할상속을 원인으로 청구외 ○○○우에게 소유권이전등기되었고, 청구인은 1990.5.28 청구외 ○○○우로부터 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○외 8필지 5,462㎡를 50,000,000원에 취득하여 확정판결을 거쳐 1999.8.19 청구인명의로 소유권이전등한 뒤 그 중 7필지 4,071㎡(쟁점토지)를 1999.11.19∼1999.12.26 기간중에 청구외 유○○○외 4인에게 양도하고 아래와 같이 실지거래가액으로 자산양도차익예정신고를 한 사실이 자산양도차익예정신고및자진납부계산서, 매도증서, 쟁점토지 등기부등본 등에 의하여 확인되고, 자산양도차익 예정신고 (단위: 원) 지번 면적(㎡) 매수인 양도가액 취득가액

○○시 ○○○동 ○○○ 1,000 유○○○ 43,860,000 9,154,000 〃 ○○○ 〃 ○○○ 1,581 유○○○ 69,310,000 14,472,474 〃 ○○○ 448 송○○○ 19,720,000 4,100,992 〃 ○○○ 409 송○○○ 17,835,000 3,743,986 〃 ○○○ 105 송○○○ 4,640,000 961,170 〃 ○○○ 528 이○○○ 23,200,000 4,833,312 7필지 4,071 178,565,000 37,265,934 처분청은 당초 청구인이 신고한 실지거래가액중 양도당시의 실지거래가액이 거래증빙에 의하여 확인되지 아니한다고 보아 기준시가로 쟁점토지의 양도차익을 산정하여 이 건 과세한 사실이 조사복명서, 양도소득세 결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점토지중 송○○○과 이○○○에게 양도한 토지는 처분청에서 양도가액을 49,200,000원과 80,000,000원으로 확인하였으므로 그 확인된 실지거래가액으로, 유○○○, 송○○○, 송○○○에게 양도한 토지는 신고한 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여야 한다고 주장하면서, ○○○합동법률사무소에서 부동산매매계약서를 공증한 인증서와 유○○○, 송○○○, 이○○○의 거래사실확인서를 제시하고 있는 바, 이에 대하여 본다. (가) ○○○합동법률사무소의 인증서에 의하면, 아래와 같이 청구인은 쟁점토지를 평당 145,000원에 양도한 것으로 기재되어 있으며, 청구외 유○○○이 쟁점토지 매수인 송○○○, 송○○○, 송○○○의 입회인겸 연대보증인으로, 청구외 이○○○이 매수인 이○○○의 대리인으로 각각 기재되어 있다.

○○○합동법률사무소의 인증서(공증서) (단위: 원) 공증 번호 공증일 계약일 매매부동산 양수인 양도금액 소재지 면적(㎡) 1933 99.11.09 99.11.02

○○현 ○○○ 1,000 유○○○ 43,860,000 2003 99.11.22 99.11.19

○○현 ○○○ 409 송○○○ 17,835,000 2004 99.11.22 99.11.20

○○현 ○○○ 448 송○○○ 19,720,000 2006 99.11.23 99.11.19

○○현 ○○○ 105 송○○○ 4,640,000 2007 99.11.23 99.11.19

○○현 ○○○ 1,581 유○○○ 69,310,000 2216 99.12.27 99.12.26

○○현 ○○○ 528 이○○○ 23,200,000 계 4,071 178,565,000 (나) 청구인이 제시하고 있는 청구외 유○○○ 및 송○○○, 송○○○의 거래사실확인서(2001.8.20 또는 2001.8.21)에 의하면, 유○○○과 송○○○, 송○○○은 위 ○○○합동법률사무소의 인증서에 기재되어 있는 대금을 지불하고 토지를 매수하였다고 확인하고 있고, 위 매수인 이○○○은 쟁점토지중 같은곳 ○○○ 토지를 80,000,000원에 매수하기로 가계약을 체결하였으나 잔금지급시에 금 10,000,000원을 감액하여 매수대금으로 70,000,000원을 지급하고 매수하였다고 확인하고 있다.

(3) 처분청의 조사복명서에 의하면, 쟁점토지의 인근토지가 동 마을 주민에게 1996.7월경 평당 400,000원에 매매되었음이 청구외 남○○○의 양도소득세 신고내용에 의하여 확인되고, 매수인 송○○○이 취득한 토지 32평은 96.7월경에 청구외 남○○○에게 취득한 290평의 짜투리 토지로 변호사 사무실에서 매매대금 5,000,000원을 지급하고 취득한 것으로 진술하고 있고, 청구외 이○○○은 총 80,000,000원을 지급하였으며 매매에 관한 모든 행위를 이○○○(형)이 대리하였다고 진술하고 있고, 매수인 송○○○은 매매대금으로 49,200,000원을 지급하였다고 진술하고 있으며, 매수인 송○○○은 거래내역에 대해 전혀 아는 바 없으며, 모친(최○○○)이 직접 매매계약을 체결하고 대금을 지급하였다는 바, 모친은 평당 145,000원에 구입하였다고 진술하고 있는 것으로 기재되어 있다. (가) 청구외 유○○○은 쟁점토지에 대해 당초 남○○○이 목○○○에게 총매매대금 370,000,000원으로 매매계약을 체결하고 계약금 및 중도금으로 115,000,000원을 지급한 상태에서 쟁점토지에 대한 법적분쟁으로 매매계약에 하자가 발생하여 목○○○으로부터 이 건 관련 매매계약을 인수받아 청구인의 대리인 임○○○ 변호사와 재계약을 맺고 매매잔금 255,000,000원을 지급하였고, 이 후 40,000,000원을 이 땅 관련 양도소득세등 제비용으로 추가 지급(총 410,000,000원)한 것으로 진술(2001.2.6)하고 있다. (나) 처분청에서 제시하고 있는 송○○○의 확인서에 의하면, 쟁점토지의 매수인 송○○○은 쟁점토지중 같은곳 ○○○ 32평을 5,000,000원에 취득하였다고 확인하고 있다. (다) 처분청에서 제시하고 있는 쟁점토지중 같은곳 ○○○ 대지 528㎡의 부동산매매계약서(1999.10.28)와 동 대지의 매수인 이○○○의 확인서에 의하면, 동 대지를 평당 500,000원 총 80,000,000원에 이○○○이 매수한 것으로 기재되어 있으며, 입회인겸 연대보증인으로 유○○○이 매매계약에 참여한 것으로 기재되어 있고, 동 토지 매수인 이○○○은 1999.10.28 7,000,000원, 2000.4.15 73,000,000원을 지급하였다고 확인하고 있다. (라) 처분청에서 제시하고 있는 청구인의 대리인 임○○○ 변호사가 발행하여 쟁점토지의 매수인 유○○○에게 교부한 현금보관증(1999.7월)에 의하면, 위 현금보관증상의 금원 255,000,000원은 확정판결에 기한 청구인명의로 소유권이전등기비용(등록세, 취득세, 채권매수, 제반부대비용)과 양도소득세 및 소외 송○○○, 송○○○ 등에 대한 위약금조로 정히 보관하되, 청구인의 승소가 이루어지지 않을 때에는 위 금원의 원금을 청구외 유○○○에게 반환하겠다고 기재되어 있고, 청구인명의로 소유권이전등기가 이루어지고, 매수인 유○○○ 앞으로 소유권이전등기 서류의 교부로서 이 현금보관증은 그 효력을 상실한다고 기재되어 있음을 알 수 있다. (마) 청구인의 대리인 임○○○ 변호사가 유○○○에게 1999.11.22 발행하여준 영수증에 의하면 청구인의 대리인 임○○○는 쟁점토지의 종결금조로 40,000,000원을 수령한 것으로 기재되어 있다. (바) 처분청에서 제시하고 있는 송○○○의 거래사실확인서에 의하면, 청구외 송○○○은 쟁점토지중 같은곳 ○○○ 대지 409㎡를 평당 400,000원씩 49,200,000원에 취득하였다고 확인하고 있고, 청구인의 대리인 임○○○ 변호사가 1999.2.9 위 송○○○에게 발행하여준 현금보관증에 의하면, 청구인의 대리인은 125,000,000원을 수령한 것으로 기재되어 있으며, 소송종결시 송○○○이 지정하는 사람에게 공과금(등기비용 및 양도소득세 등)을 매수인이 선납하는 조건으로 하고, 차액 25,000,000원은 1999.2.22까지 완불키로 한 것으로 기재되어 있으며 1999.2.22 동 금액을 지급한 것으로 현금보관증에 기재되어 있다.

(4) 위의 사실을 종합하여 보면, 쟁점토지의 취득가액에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없으나, 청구인은 쟁점토지를 평당 145,000원에 유○○○외 4인에게 양도하였다고 하면서 법률사무소에서 공증한 부동산매매계약서와 양수인의 거래사실확인서만을 제시하고 있는 반면, (가) 처분청의 조사복명서에 의하면, 쟁점토지의 인근토지가 1996.7월경 평당 400,000원에 인근주민에게 매매된 사례가 있고, 쟁점토지중 47번지외 2필지 2,581㎡를 취득한 유○○○은 총 410,000,000원을 지급하였다고 진술하고 있으며, 매수인 송○○○, 송○○○, 이○○○에게 양도된 토지매매에 대하여 주선인으로 참여한 유○○○은 평당 400,000원에 매매되었다고 진술하고 있는 등, 청구인이 자산양도차익예정신고시 실지거래가액이라고 신고한 양도가액은 위와 같이 처분청이 조사한 양도가액과 전부 다른 것으로 확인되고 있으므로, 청구인이 제시하고 있는 매매계약서와 처분청의 조사시 확인한 내용을 번복하고 있는 매수인들의 사실확인서만으로 평당 145,000원에 양도하였다고 신고한 양도가액은 실지거래가액으로 인정하기 어렵다 하겠다. (나) 쟁점토지의 일부에 대하여 실제 양도가액이 확인되는 것으로 보아 확인된 실지거래가액으로 양도차익을 결정할 수 있는지에 대하며 본다. 처분청에서 쟁점토지 매수인 송○○○과 이○○○로부터 탐문조사한 가격도 매매계약이 체결되었다가 해지되고 위약금이 지급되는 등 거래단계가 복잡하여 전매되었을 가능성을 배제할 수 없고, 대금수수에 대한 객관적인 증빙을 전혀 제시하지 못하고 있는 이 건의 경우, 탐문조사된 가격을 실지거래가액으로 인정하기 어렵다 할 것이고, 설령 매수인 송○○○과 이○○○로부터 조사된 양도가액이 실지거래가액으로 인정한다 하더라도 조사된 양도가액이 신고한 실지거래가액과 다른 경우에 해당되는 바, 일정한 자산을 양도한 경우에 양도자가 실지거래가액이라 하여 신고한 가액이 실지거래가액으로 확인되는 경우 당해 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하고, 그와 같은 신고가 없거나 신고가 있었다 하더라도 당해 신고한 실지거래가액이 실지거래가액으로 확인되지 아니하면 그 때는 다시 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 할 것이고, 비록 조사 등에 의하여 달리 실지거래가액이 확인된다 하더라도 그 확인되는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 것은 아니라 할 것(국심2001중513, 2001.7.14; 대법원2000두314, 2000.7.28 외 다수 같은 뜻)이므로 쟁점토지의 일부를 확인된 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다 하겠다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 양도에 대하여 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액이 확인되지 아니한다고 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 이건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.