과세표준의 안분계산의 적정 여부

심판청구번호 국심2001중 2273(2001.12.20) 1,545,040원의 부과처분은 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 토지가액 441,000,000원과 건물가액 413,220,6000원에 의해 안분계산한 건물가액을 공급가액으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 1997.6.10 경기도 고양시 일산구 ○○○동 ○○○ 대 1,225㎡와 목조건물 1,059.54㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 일괄 양도하고 1997년 1기분 부가가치세 확정신고시 쟁점부동산의 양도가액을 420,000,000원으로 하고, 그 중 건물가액을 136,929,567원으로 하여 건물분에 대한 부가가치세를 신고·납부하였다. 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 750,000,000원에 양도하였음을 확인하고 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명하다 하여 지방세법에 의한 시가표준액으로 안분계산한 건물가액 566,471,633원에서 청구인이 신고한 가액 과의 차액 429,542,066원을 누락한 것으로 보아 2001.6.10 청구인에게 1997년 1기분 부가가치세 51,545,040원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.8.30 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 제3항 및 제4항에서는 이 건과 같이 토지와 건물을 함께 공급한 경우에 안분계산 순서를 ① 실지거래가액 ② 장부가액 ③ 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액이라고 규정하면서 처분청이 이 건 과세시 적용한 지방세법상의 시가표준액을 마지막 순서로 규정하고 있고, 쟁점부동산의 감정평가액 854,220,600원은 실지거래가액 750,000,000원과 근접하나 시가표준액 151,922,915원은 실지거래가액의 20.2%에 불과하여 합리성이 결여되어 있으므로 감정평가액을 기준으로 안분계산한 건물가액을 실지거래가액으로 보아 과세하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 주장하는 소급감정가액은 매매당시의 당해 부동산의 이용가치와 주변환경 및 상태 등을 정확하게 판단하기 어려워 평가의 공정성이 인정되지 않는 등 합당한 가액으로 볼 수 없어 그 가액에 의하여 안분계산한 가액을 실지거래가액으로 인정할 수 없으므로 지방세법에 의한 시가표준액으로 안분계산하여 이 건 부가가치세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 지방세법에 의한 시가표준액에 의하여 안분계산한 건물가액을 공급가액으로 하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 부가가치법 제13조【과세표준】제1항에는『재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 "공급가액"이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가 2.∼4. (생략)』이라고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제48조의 2【과세표준의 안분계산】제3항에는『사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다』고 규정하고 있으며, 그 제4항에서는『제3항 본문의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액으로 본다. 이 경우 적용순서는 다음 각호의 순에 의한다. 1.∼2. (생략)

3. 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액』이라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 토지와 그 토지에 신축중인 건물을 함께 공급하면서 건물의 준공검사와 마무리까지 해주는 조건으로 양도하였고, 쟁점부동산의 실지 양도가액은 750,000,000원임이 쟁점부동산의 매매계약서에 의하여 확인되고 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 쟁점부동산에 대한 한국감정원의 감정평가 내용을 보면, 평가목적은 일반거래로 되어 있고, 쟁점부동산의 양도시기(1997.6.10)를 가격시점으로 하고 2001.8.11을 조사기간으로 하여 토지는 표준지의 공시지가를 기준으로 하되 공사기준일부터 가격시점까지의 지가변동 추이 및 당해 토지의 위치·형상·환경 등의 제요인을 종합적으로 참작하여 평가하고, 건물은 구조·사용자재·시공정도·부대설비 및 관리상태 등을 종합 참작한 복성식평가법으로 평가하되 의뢰인이 제공한 사진을 기초로 평가하였으며, 대지 1,225㎡는 441,000,000원, 건물 1,059.54㎡는 413,220,600원 총 854,220,600원으로 평가한 것으로 나타나고 있다. 한편, 위 감정평가서에 첨부된 건물신축 도급계약서에 의하면, 도급금액은 389,300,000원으로 되어 있다.

(3) 쟁점부동산의 양도당시 지방세법에 의한 시가표준액에 따른 토지가액은 27,801,375원, 건물가액은 124,121,540원으로 합계 151,922,915원이고, 감정평가액에 의한 토지가액은 441,000,000원, 건물가액은 413,220,600원으로 합계 854,220,600원으로 나타나고 있는 바, 시가표준액은 실지거래가액의 20.2%에 불과할 뿐만 아니라 이에 의하여 안분계산한 건물가액은 566,471,633원으로 건물신축 도급금액 389,300,000원과는 차이가 많은 반면에, 비록 위 감정평가액이 소급감정가액이라 하더라도 공인된 감정평가기관의 감정평가액이고, 그 토지와 건물의 평가액은 실지거래가액 750,000,000원과 유사하며, 그 건물평가액 또한 신축중인 건물의 도급금액 389,300,000원과 유사하므로 위 감정평가액은 객관성과 합리성이 있는 것으로 보여진다.

(4) 관련법령인 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 제3항의 취지는 일반적으로 매매계약서상의 매매가액이 실지거래가액임이 확인되고, 동 계약서상에 토지가액과 건물가액이 구분표시되어 있으며, 구분표시된 토지와 건물가액이 당해 토지·건물의 규모와 형태, 이용도와 효용도, 인근토지 및 건물의 공급가액 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 동 계약서상의 건물가액을 공급가액으로 보아야 하고, 부동산 매매계약서상에 기재된 매매금액이 실지거래가액임이 확인되지만 토지와 건물가액의 구분이 불분명하거나 그 구분표시된 가액이 당해 토지 및 건물의 규모와 형태, 사회통념 등에 비추어 합당하지 아니한 경우에는 부득이 지방세법에 의한 시가표준액에 따라 계산한 가액에 의해 안분계산하여야 하나, 부동산매매계약서상에 기재된 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고 공인된 감정평가기관의 감정가액이 있거나 거래당사자 중 일방 또는 쌍방이 국가, 지방자치단체 또는 법인으로서 거래당사자가 토지·건물가액을 구분하여 기장하고 동 기장내용을 신뢰할 수 있는 경우 등에는 그 감정가액 또는 거래당사자의 기장금액 중에서 건물가액 상당을 그 실지거래가액으로 보는 것이 지방세법에 의한 시가표준액으로 안분계산한 가액을 공급가액으로 보는 것보다 합리적인 경우에 적용되는 것으로서 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 제4항에서 이를 구체적으로 입법화한 것이라 하겠다.(국심 99부0627, 1999.10,25외 다수 ; 대법 98두7206, 1998.7.10외 다수 같은 뜻임)

(5) 그러하다면, 이 건과 같이 부동산 매매계약서상에 기재된 매매가액이 실지거래가액임이 확인되고 공인된 감정평가기관의 토지와 건물의 감정가액이 객관성과 합리성이 있는 경우에는 지방세법에 의한 시가표준액으로 안분계산할 것이 아니라 감정가액에 의하여 안분계산한 건물가액을 실지거래가액으로 보아 이 건 부가가치세를 과세하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.