조건부매매인지와 양도시기의 판단

심판청구번호 국심2001중 2253(2002. 3.19) 청구인은 경기도 이천시 ○○○동 ○○○ 외 2필지 전·임야·잡종지 6,318㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1998.6.25을 등기원인일로 하여 청구외 ○○○건설 주식회사(이하 "청구외법인"이라 한다)에 양도하고 매매계약서상의 잔금지급일인 1998.6.25을 양도일로 보아 1997년 공시지가를 적용하여 1998년 귀속 양도소득세 34,521,790원을 사전신고하고 자진납부하였다. 이에 대하여 처분청은 쟁점토지의 실지잔금청산일이 1998.8.27이므로 이 날을 양도시기로 보아 1998년 공시지가를 적용하여 2001.2.15 청구인에게 1998년 귀속 양도소득세 36,098,330원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.3.2 이의신청을 거쳐 2001.8.21 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 이 건은 조건부양도로서 토지거래허가가 해제된 1998.1.31부터 일주일 후인 1998.2.7이 양도시기이며 설사 이 날이 양도일이 아니면 잔금지급약정일인 1998.6.25이 양도일이므로 이 날을 기준으로 과세하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 조건부매매는 조건성취일 이전에 매매잔금이 지급되었으면 조건성취일을 매매시기로 보는 것으로서 조건성취일 이후 잔금지급한 거래까지 조건성취일을 양도시기로 주장하는 것은 법리해석의 오해로 판단되며, 당초 조건성취일로부터 7일이내 잔금청산이 되지 아니하고 상당기간이 지난 1998.7월 이후에 잔금이 지급되면서 소유권이전등기되었는 바, 실제 잔금청산일을 양도시기로 본 처분청의 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도가 조건부매매인지와 양도일이 언제인지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법(1998.9.16 법률 제5552호로 개정되기 전의 것) 제98조【양도 또는 취득시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. 같은법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】제1항 법 제98조에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부, 등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.

3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 첫회 부불금의 지급일. 다만 부불금의 지급일전에 등기를 한 경우에는 등기부, 등록부, 또는 장부 등에 기재된 등기접수일로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점토지양도는 조건부매매거래이며 쟁점토지의 양도일은 토지거래허가가 해제된 1998.1.31부터 일주일 후인 1998.2.7 이며 설령 이 날이 양도일이 아니면 당사자간의 잔금지급약정일인 1998.6.25이 양도일이라는 주장인 바 이를 살펴본다.

(1) 쟁점토지의 매매가계약서를 보면, 청구인은 쟁점토지를 청구외법인에 매매대금 1,528,800,000원에 매도하기로 하고 1994.12.28 계약금 300백만원, 1995.1.30 1차 중도금 500백만원, 1995.3.30 2차중도금 500백만원, 1995.6.30 잔금 228,800천원을 받기로 매매계약하면서 잔금지불일까지 토지거래허가승인 유예시 잔금지불일은 토지거래허가승인 이후 7일이내까지 연장하기로 하였음이 부동산매매가계약서에 의해 확인된다.

(2) 위 가계약서에 의해 계약금 300백만원은 지급되었으나 매수자의 쟁점토지에 대한 토지거래허가 및 주택사업승인이 되지 않아 위 가계약서에 의해 중도금 등 잔금지급이 되지 않다가 1998.1.31자로 토지거래허가가 해제되면서 사업이 재개되어 1998.3.25자로 1차중도금 500백만원이 지급되었고 1998.4.8자로 주택건설사업계획 승인 및 1998.4.25자로 2차중도금 500백만원이 지급되었으며, 1998.6.25자로 잔금지급을 약정하였으나 당시 매수인의 사정으로 지연되다가 1998.7.22자로 현금 22,880,000원과 어음 205,920,000원(1998.7.10자 발행)을 수령하였음이 쟁점토지매매계약서 및 잔금영수증 등 관련자료에 의해 확인된다.

(3) 토지거래허가지역내의 토지에 관하여 장차 토지거래허가를 받을 것을 전제로 매매계약을 체결하여 그 대금을 청산하였다 하더라도, 그 매매계약은 토지거래허가를 받을 때까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 효력이 발생하지 아니하지만, 나중에 토지거래허가를 받을 때에는 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되므로 잔금청산일이 양도시기가 되는 것이므로(대법97누12754, 1998.2.27외) 청구인은 쟁점토지 양도를 조건부매매라고 주장하나, 이 건은 토지거래허가지역에서 해제된 후, 1차중도금, 2차중도금 및 잔금을 영수한 경우로서 청구인이 주장하는 조건부매매에 해당하기 위하여는 우선 토지거래허가지역 해제일 이전에 토지매매대금이 완납되는 조건을 충족하여야 하는 것으로 판단되므로, 따라서 이 건 토지매매거래는 등기이전의 제약요건인 토지거래허가지역에서 해제되면서 중도금 및 잔금이 지급되는 통상의 토지매매거래로 보아야 하므로 실제 잔금청산일인 1998.8.27(어음결제일)을 양도일로 보아야 할 것이다.

(4) 따라서 처분청이 청구인이 매매계약서상 잔금지급약정일인 1998.6.25을 양도일로 보아 1997년 공시지가를 적용하여 양도소득을 신고한데 대하여 이를 부인하고 쟁점토지의 양도일을 1998.8.27로 보아 1998년 공시지가를 적용하여 이건 과세한 처분은 달리 잘못이 없어보인다고 판단된다.

따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.